Nie każdego stać na własny dom lub mieszkanie. Decydując się na najem lub wynajmowanie lokalu, należy pamiętać o wzajemnych obowiązkach stron umowy. Ich niedopełnienie może skutkować przykrymi konsekwencjami. Kodeks cywilny oraz ustawa o ochronie praw lokatorów wyznaczają minimalny poziom ochrony przede wszystkim w zakresie praw najemców.
Podstawowe przepisy w zakresie najmu zostały zawarte w I Dziale XVII Tytułu Księgi III Kodeksu cywilnego, jednak prawa i obowiązki lokatora szczegółowo określają przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dalej: ustawa o ochronie praw lokatorów).
Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, najemca obowiązany jest uiszczać czynsz w terminie umówionym, a jeżeli termin płatności nie jest w umowie określony, czynsz powinien być płacony z góry:
- gdy najem ma trwać nie dłużej niż miesiąc – za cały czas najmu;
- gdy najem ma trwać dłużej niż miesiąc albo gdy umowa była zawarta na czas nieoznaczony – miesięcznie, do 10. dnia miesiąca.
W rozumieniu ustawy o ochronie praw lokatorów, lokatorem jest najemca lub osoba używająca lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności. Przez właściciela należy rozumieć wynajmującego lub inną osobę, z którą lokatora wiąże stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu. Tak więc na gruncie ustawy właścicielem będzie również pełnomocnik osoby posiadającej tytuł własności do lokalu.
Warto podkreślić, powołując się na wyrok Sądu Najwyższego z dn. 6.04.2004 r. (I CK 513/2003), iż najemca jest zobowiązany do uiszczania czynszu także w sytuacji, gdy osoba trzecia, a więc nie będąca stroną umowy, uniemożliwia mu korzystanie z przedmiotu najmu. Taka sytuacja może mieć miejsce np. wówczas, gdy mimo zawarcia umowy najmu mieszkanie w dalszym ciągu zajmowane jest przez poprzedniego najemcę. Zachowanie się osoby trzeciej stanowi bowiem odpowiednik sytuacji, w której właściciel pozbawiony zostaje możliwości korzystania z własnej rzeczy. W takiej sytuacji właścicielowi służy roszczenie windykacyjne (art. 222 § 1 K.c.), najemcy zaś roszczenie, do którego powołany przepis znajdzie odpowiednie zastosowanie. Tym samym osoby trzecie mają obowiązek zachowywać się w taki sposób, aby nie naruszać praw najemcy do korzystania z lokalu.
Właścicielowi rzeczy przysługuje roszczenie windykacyjne. W rozumieniu Kodeksu cywilnego rzeczami są przedmioty materialne, zarówno ruchomości, jak i nieruchomości. Oznacza, że może on żądać od osoby, która pomimo braku tytułu prawnego faktycznie rzeczą włada, aby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do dysponowania nią (np. ważna umowa dzierżawy lub najmu). Uprawnienie takie znajduje odpowiednie zastosowanie wobec najemcy, który został pozbawiony możliwości korzystania z rzeczy najętej.
Obowiązki najemcy
Pozostałe obowiązki lokatora zostały szczegółowo wymienione w art. 6b, 6e, 6g ustawy o ochronie praw lokatorów. Przede wszystkim najemca jest obowiązany utrzymywać lokal we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym oraz przestrzegać porządku domowego. Jest obowiązany dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku: windy, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku.
Najemcę obciąża naprawa i konserwacja:
- podłóg, posadzek, okien, drzwi;
- wbudowanych mebli, trzonów kuchennych;
- kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych węglowych);
- podgrzewaczy wody;
- wszelkich urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony;
- osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej;
- pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów;
- etażowego centralnego ogrzewania;
- przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych.
Jest on również zobowiązany do dbałości o inne elementy wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez:
- malowanie lub tapetowanie ścian oraz naprawy uszkodzeń tynków ścian i sufitów;
- malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.
Powyższe obowiązki są określone przez art. 6b ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów.
W razie wątpliwości co do strony odpowiedzialnej za naprawę lub konserwację konkretnego elementu lokalu (jeśli nie został on wymieniony w ustawie) należy przyjąć, że jest nią wynajmujący.
Zakończenie najmu
Należy pamiętać, iż zgodnie z art. 6e ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów po zakończeniu najmu i opróżnieniu lokalu najemca jest obowiązany odnowić lokal i dokonać w nim obciążających go napraw, a także zwrócić wynajmującemu równowartość zużytych elementów trzonów kuchennych, kuchni oraz wszelkich urządzeń sanitarnych, które znajdowały się w lokalu w chwili wydania go najemcy. Przepis ten jest uzupełnieniem art. 675 § 1 K.c., zgodnie z którym po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym; jednak nie ponosi on odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania.
Jeżeli najemca po zakończeniu najmu nadal zajmuje lokal, na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy jest zobowiązany do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie, które odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać odszkodowania uzupełniającego.
Przyznanie prawa do lokalu socjalnego w wyroku orzekającym eksmisję nie oznacza zwolnienia osoby eksmitowanej z obowiązku uiszczania odszkodowania za zajmowanie lokalu do czasu uzyskania lokalu socjalnego (wyrok SN z dn. 20.11.2002 r., V CKN 1305/00).
Prawa lokatora
Poza szczegółowym określeniem obowiązków lokatora ustawa przyznaje najemcy określone uprawnienia. Przede wszystkim lokator ma prawo żądać od wynajmującego, aby ten zapewnił mu sprawne działanie instalacji i urządzeń umożliwiających korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określonych odrębnymi przepisami.
W wyroku z dn. 7.03.1997 r. (II CKN 25/97) Sąd Najwyższy podkreślił, że wynajmujący obowiązany jest utrzymywać lokale w stanie przydatnym do użytku. Mieści się w tym obowiązek zapewnienia najemcy możliwości korzystania z wody, gdyż w przeciwnym wypadku lokalu mieszkalnego nie można uznać za nadający się do użytku. Dodatkowo, jeżeli umowa najmu dotyczy lokalu opróżnionego przez dotychczasowego najemcę, nowy lokator ma prawo domagać się, aby wynajmujący wymienił zużyte elementy wyposażenia lokalu.
Lokator może również żądać, aby wynajmujący dokonał naprawy lokalu, naprawy lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy. W odróżnieniu od obowiązków najemcy obowiązki wynajmującego zostały wymienione w omawianej ustawie jedynie przykładowo. Zgodnie z art. 6a ust. 3 pkt 1 ustawy, do obowiązków wynajmującego należy w szczególności utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku służących do wspólnego użytku mieszkańców oraz jego otoczenia.
Co istotne, najemca może wprowadzić w lokalu ulepszenia, jednak tylko za zgodą wynajmującego i na podstawie pisemnej umowy określającej sposób rozliczeń z tego tytułu (art. 6d ustawy). W przeciwnym wypadku wynajmujący może żądać usunięcia ulepszeń wprowadzonych przez najemcę i przywrócenia stanu poprzedniego, jeżeli nie naruszy to substancji lokalu, albo ulepszenia zatrzymać za zwrotem ich wartości uwzględniającej stopień zużycia według stanu na dzień opróżnienia lokalu.
Warto pamiętać, iż najemca, którego prawa zostały naruszone, może domagać się nakazania wykonania określonych prac, podjęcia określonych czynności, w tym złożenia oświadczenia woli, jak również stwierdzenia ich nieważności lub bezskuteczności.
Minimalny poziom ochrony lokatora
Ustawa o ochronie praw lokatorów wyłącza zastosowanie tylko tych przepisów Kodeksu cywilnego dotyczących najmu, które są mniej korzystne dla lokatorów lokali mieszkalnych.
Zgodnie z art. 3 ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów, jej postanowienia nie naruszają przepisów innych ustaw regulujących ochronę praw lokatorów w sposób korzystniejszy dla lokatora. Jednocześnie mniej korzystne rozwiązanie innych aktów prawnych są modyfikowane ustawą o ochronie praw lokatorów.
Jest ona zatem aktem prawnym uzupełniającym i modyfikującym regulacje poszczególnych stosunków prawnych, które stanowią podstawę używania lokalu mieszkalnego, i wyznacza minimalny standard ochrony praw lokatora. Tym samym ma pierwszeństwo zastosowania tam, gdzie poziom ochrony przewidziany innymi przepisami będzie niższy. Innymi słowy, przepisy innych ustaw mogą zmieniać zasady ochrony lokatorów, ale tylko na ich korzyść. Należy jednak pamiętać, iż do lokali będących w dyspozycji ministra właściwego do spraw wewnętrznych lub podległych mu organów, do lokali będących w dyspozycji jednostek organizacyjnych Służby Więziennej oraz do lokali pozostających i przekazanych do dyspozycji Szefa Agencji Bezpieczeństwa Wewnętrznego lub Szefa Agencji Wywiadu, przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów stosuje się, jeżeli przepisy odrębne nie stanowią inaczej.
Ustawa a Kodeks cywilny
W ten sposób ustawa o ochronie praw lokatorów uzupełnia i zmienia regulacje dotyczące poszczególnych stosunków prawnych dających tytuł prawny do używania lokalu mieszkalnego. Dla przykładu warto przeanalizować art. 684 K.c. i art. 6d ustawy. Zgodnie z art. 684 K.c., najemca może założyć w najętym lokalu oświetlenie elektryczne, gaz, telefon, radio i inne podobne urządzenia (np. zapewnić w lokalu dostęp do Internetu), chyba że sposób ich założenia sprzeciwia się obowiązującym przepisom albo zagraża bezpieczeństwu nieruchomości. Według art. 6d ustawy najemca może dokonać ulepszeń w lokalu, ale jedynie za zgodą wynajmującego, na podstawie pisemnej umowy przewidującej sposób rozliczeń z tego tytułu.
Opłaty abonamentowe za odbiorniki radiofoniczne i telewizyjne obciążają najemcę.
Krótka analiza tych dwóch przepisów nasuwa pytanie, czy założenie urządzeń stanowiących ulepszenia, o których mowa w art. 684 K.c., może być dokonane bez zgody wynajmującego, czy jednak najemca będzie musiał, ze względu na treść art. 6d ustawy, także i w tych wypadkach uzyskać zgodę wynajmującego? Mając na uwadze ustawowy nakaz stosowania przepisów korzystniejszych dla lokatora, w tym wypadku należy dać pierwszeństwo przepisom Kodeksu cywilnego. Zatem założenie przez najemcę urządzeń wymienionych w art. 684 K.c. nie wymaga zgody wynajmującego.
Możliwości zabezpieczenia praw najemcy i wynajmującego
Podstawową formą zabezpieczenia roszczenia z tytułu najmu i szkód powstałych w jego
przedmiocie jest kaucja. W myśl art. 6 ust. 1 ustawy zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu. Kaucji nie pobiera się jednak, jeżeli umowa dotyczy najmu lokalu zamiennego lub socjalnego lub jest zawierana w związku z zamianą lokalu, a najemca uzyskał zwrot kaucji bez dokonania jej waloryzacji. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu.
Ponadto stosownie do treści art. 670 § 1 K.c. dla zabezpieczenia czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok, przysługuje wynajmującemu ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu, chyba że rzeczy te nie podlegają zajęciu. W przypadku najmu lokalu mieszkalnego ustawowe prawo zastawu wynajmującego lokal mieszkalny rozciąga się także na wniesione do lokalu ruchomości członków rodziny najemcy razem z nim mieszkających.
Przysługujące wynajmującemu ustawowe prawo zastawu wygasa, gdy rzeczy obciążone zastawem zostaną z przedmiotu najmu usunięte. Wynajmujący może się jednak sprzeciwić usunięciu rzeczy obciążonych zastawem i zatrzymać je na własne niebezpieczeństwo, dopóki zaległy czynsz nie będzie zapłacony lub zabezpieczony. Jeśli rzeczy obciążone zastawem zostaną usunięte na mocy zarządzenia organu państwowego, wynajmujący zachowuje ustawowe prawo zastawu, jeżeli przed upływem trzech dni zgłosi je organowi, który zarządził usunięcie.
Głównym celem analizowanej ustawy jest, zgodnie z jej tytułem, ochrona praw najemcy oraz osoby używającej lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności. Sama ustawa zabezpiecza zatem interesy lokatorów bez konieczności wprowadzania dodatkowych postanowień w umowie. Ustawodawca wprowadza m.in. ustawowy nakaz, aby umowa o odpłatne używanie lokalu wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy lub innych jednostek samorządu terytorialnego, z wyjątkiem lokalu socjalnego lub lokalu związanego ze stosunkiem pracy, była zawierana wyłącznie na czas nieoznaczony, chyba że zawarcia umowy na czas oznaczony żąda lokator (art. 5 ust. 2 ustawy).
Co istotne, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko i wyłącznie z przyczyn szczegółowo określonych w ustawie. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. W określonych przypadkach ustawa przewiduje obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego w sytuacji nakazania przez sąd opróżnienia lokalu.
Uwolnienie czynszów w kamienicach prywatnych
W grudniu 2004 r. w ustawie wprowadzono zmiany, które przewidywały, że jeżeli czynsz przekracza 3% wartości odtworzeniowej, nie może w skali roku wzrosnąć więcej niż o 10%. Tym samym ustawodawca po raz kolejny arbitralnie ograniczył podwyżki czynszów. Jednak Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dn. 19.04.2005 (sygn. K 4/05) uznał takie ograniczenie za niezgodne z Konstytucją. W uzasadnieniu wyroku TK stwierdził, że hamowanie wzrostu czynszów służyło ochronie interesów najemców, ograniczając ponad dopuszczalną miarę prawa właścicieli. Narusza to zasadę równej ochrony własności i praw majątkowych. Warto nadmienić, iż w dniu 19.06.2006 r. Wielka Izba Trybunału Praw Człowieka w Strasburgu wydała orzeczenie w sprawie Marii Hutten-Czapskiej, właścicielki gdyńskiej willi, w którym stwierdziła, że polskie przepisy w sposób nadmierny chronią lokatorów kosztem właścicieli nieruchomości. Wieloletnie ograniczanie podwyżek czynszów w kamienicach prywatnych naruszało konwencję o ochronie praw człowieka i podstawowych wolności.
Obowiązujące od 1.01.2005 r., uzupełnione z dniem 1.01.2007 r. unormowanie art. 8a odeszło od ustawowej reglamentacji wysokości czynszu. Wprowadziło natomiast uniwersalną formę kontroli podwyżek czynszu i innych opłat za korzystanie z lokali mieszkalnych w postaci sądowej kontroli zasadności podwyżek. Ustawodawca w tym wypadku podparł się stanowiskiem TK z uzasadnienia wyroku z dn. 2.10.2002 r. (sygn. K 48/01), w którym ten trafnie zauważył, iż “czynsz wolny” to nie to samo co “czynsz dowolny”.
Zatem, co do zasady, właściciel prywatnego lokalu może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem 3-miesięcznego terminu wypowiedzenia, chyba że strony w umowie ustalą termin dłuższy. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie. Podwyższenie czynszu nie może być jednak dokonywane częściej niż co 6 miesięcy.
Podwyżka, w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu, może nastąpić w dwóch przypadkach. Pierwszy to sytuacja, w której właściciel nie uzyskuje przychodów z czynszu albo innych opłat za używanie lokalu na poziomie zapewniającym pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, jak również zapewniającym zwrot kapitału i zysk. W tym przypadku należy jednak pamiętać, iż podwyższając czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, właściciel może ustalić:
- zwrot kapitału w skali roku na poziomie nie wyższym niż 1,5% nakładów poniesionych przez właściciela na budowę albo zakup lokalu lub 10% nakładów poniesionych przez właściciela na trwałe ulepszenie istniejącego lokalu zwiększające jego wartość użytkową - aż do ich pełnego zwrotu;
- godziwy zysk.
Ustawodawca przesądził, że właściciel, który oddał lokal do używania na podstawie stosunku prawnego innego niż najem, przy ustalaniu składników wydatków związanych z utrzymaniem lokalu stosuje przepisy regulujące ten stosunek prawny, a do opłat za używanie lokalu nie zalicza zwrotu kapitału ani zysku (art. 8a ust. 4c). Unormowanie to znajduje zastosowanie w szczególności w spółdzielni mieszkaniowej do spółdzielczego własnościowego i lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego. Kategorii zysku nie stosuje się również przy ustalaniu (i podwyżkach) czynszu najmu w lokalach socjalnych (art. 8a ust. 4d).
Drugim uzasadnionym przypadkiem podwyżki czynszu albo innych opłat za używanie lokalu jest sytuacja, gdy wysokość podwyżki nie przekracza w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym.
Na pisemne żądanie lokatora właściciel, w terminie 14 dni od dnia otrzymania żądania, pod rygorem nieważności podwyżki jest zobowiązany przedstawić na piśmie jej przyczynę i kalkulację.
W ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia dotychczasowego czynszu lokator może odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania stosunku prawnego, na podstawie którego zajmuje lokal, z upływem 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia, albo zakwestionować podwyżkę, wnosząc do sądu pozew o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości. Należy zaznaczyć, że udowodnienie zasadności podwyżki ciąży na właścicielu. Do czasu uprawomocnienia się orzeczenia sądu lub do dnia rozwiązania stosunku prawnego, gdy lokator odmówił przyjęcia podwyżki, obowiązany jest uiszczać czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu w dotychczasowej wysokości.
Jeżeli podwyżka okaże się zasadna, w całości lub części, lokator ma obowiązek zapłacić różnicę między skutecznie podwyższonym czynszem (opłatami) a czynszem dotychczasowym. Odsetki ustawowe za opóźnienie w dokonaniu zapłaty będą dotyczyć tylko okresu po uprawomocnieniu się wyroku, gdyż dopiero wtedy powstaje ustawowy obowiązek zapłaty.
Instytucje wspierające najemców – możliwość uzyskania dopłaty do czynszu
Podstawową instytucją wspierającą najemców jest dodatek mieszkaniowy. Ma on na celu pokrycie z funduszy publicznych części kosztów utrzymania mieszkania. Jego przyznanie stanowi formę zwolnienia wnioskodawcy z obowiązku ponoszenia oznaczonej kwotowo części kosztów utrzymania zajmowanego przezeń mieszkania (uzasadnienie uchwały SN z dn. 9.10.1997 r., sygn. III ZP 23/97, OSNAPiUS 1998/2/31).
Zakres udzielanej pomocy określa ustawa o dodatkach mieszkaniowych, zgodnie z którą pomoc państwa ma charakter częściowy i nie pokrywa w całości wydatków na mieszkanie osoby uprawionej do takiego dodatku (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dn. 5.06.2008 r., sygn. IV SA/Po 360/2007).
O dodatek mieszkaniowy mogą starać się nie tylko najemcy, ale również posiadacze spółdzielczych mieszkań lokatorskich lub własnościowych, właściciele mieszkań lub domów jednorodzinnych. O dodatek mogą również wystąpić płacący odszkodowanie za zajmowany lokal bez tytułu prawnego, jeśli przysługuje im prawo do lokalu zamiennego lub socjalnego.
Dodatek mieszkaniowy przysługuje lokatorom, jeżeli średni miesięczny dochód na jednego członka gospodarstwa domowego w okresie 3 miesięcy poprzedzających datę złożenia wniosku o przyznanie dodatku nie przekracza 175% kwoty najniższej emerytury w gospodarstwie jednoosobowym i 125% tej kwoty w gospodarstwie wieloosobowym, obowiązującej w dniu złożenia wniosku, z tym zastrzeżeniem, że jeżeli średni miesięczny dochód na jednego członka gospodarstwa domowego jest wyższy niż określony powyżej, a kwota nadwyżki nie przekracza dodatku mieszkaniowego, należny dodatek mieszkaniowy obniża się o te kwotę (art. 6 ust. 8 ustawy o dodatkach mieszkaniowych).
Dla uzyskania dodatku mieszkaniowego ważna jest tzw. powierzchnia normatywna przypadająca na jedną osobę w gospodarstwie. Wynosi ona w przeliczeniu na liczbę członków gospodarstwa domowego:
- 35 m2 dla 1 osoby;
- 40 m2 dla 2 osób;
- 45 m2 dla 3 osób;
- 55 m2 dla 4 osób;
- 65 m2 dla 5 osób;
- 70 m2 dla 6 osób.
Jeśli w lokalu mieszka więcej niż 6 osób, dla każdej kolejnej zwiększa się powierzchnię normatywną o 5 m2. Jeśli w lokalu mieszka osoba niepełnosprawna poruszająca się na wózku lub w przypadku, gdy niepełnosprawność wymaga zamieszkiwania w odrębnym pokoju, wielkość powierzchni normatywnej zwiększa się o 15 m2. Dodatek mieszkaniowy przysługuje jeśli powierzchnia użytkowa lokalu nie przekracza określonej w ustawie powierzchni o więcej niż 30% albo 50% – pod warunkiem, że udział powierzchni pokoi i kuchni w powierzchni użytkowej tego lokalu nie przekracza 60%.
Dodatek mieszkaniowy przyznaje, na wniosek osoby uprawnionej, wójt, burmistrz lub prezydent miasta w drodze decyzji administracyjnej. Do wniosku dołącza się deklarację o dochodach gospodarstwa domowego za okres 3 miesięcy kalendarzowych poprzedzających dzień złożenia wniosku oraz inne niezbędne dokumenty (art. 7 ust. 1 ustawy o dodatkach mieszkaniowych). Przed wydaniem decyzji organ przeprowadza wywiad środowiskowy.
Dodatek mieszkaniowy przyznaje się na okres 6 miesięcy, licząc od pierwszego dnia miesiąca następującego po dniu złożenia wniosku.
W przypadku braku wyposażenia lokalu mieszkalnego w instalację doprowadzającą energię cieplną do celów ogrzewania, w instalacje ciepłej wody lub gazu przewodowego z zewnętrznego źródła znajdującego się poza lokalem, osobie uprawnionej do dodatku mieszkaniowego przyznaje się ryczałt na zakup opału, stanowiący część dodatku mieszkaniowego. Szczegółowy sposób wyliczania wysokości ryczałtu reguluje rozporządzenie w sprawie dodatków mieszkaniowych. Wysokość dodatku mieszkaniowego łącznie z ryczałtem nie może przekroczyć 70% wydatków faktycznie poniesionych na utrzymanie lokalu lub 70% wydatków przypadających na normatywną powierzchnię lokalu.
Swoistym uzupełnieniem ustawy o dodatkach mieszkaniowych są postanowienia ustawy o ochronie praw lokatorów umożliwiające właścicielom lokali wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego stosowanie obniżek czynszu, naliczonego według obowiązujących stawek, w stosunku do najemców o niskich dochodach. Zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, właściciele lokali wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego mogą na wniosek najemcy, w oparciu o postanowienia uchwały organu stanowiącego jednostki samorządu terytorialnego, zarządzenia wojewody lub uchwały organu wykonawczego państwowej osoby prawnej, stosować określone obniżki czynszu naliczonego według obowiązujących stawek w stosunku do najemców o niskich dochodach. Obniżki mogą być udzielane najemcom, których średni dochód w przeliczeniu na członka gospodarstwa domowego nie przekracza poziomu określonego w uchwale odpowiedniego organu lub w zarządzeniu wojewody. Kwota obniżki powinna być uzależniona od wysokości dochodu gospodarstwa domowego najemcy.
Dorota Burczaniuk, aplikant radcowski, Kancelaria Prawna Filipek & Kamiński sp.k.
Podstawa prawna:
- Ustawa z dn. 23.04.1964 r. Kodeks cywilny – Dz.U. Nr. 16, poz. 93 z późn. zm.
- Ustawa z dn. 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego – Dz.U. Nr 31 poz. 266 z późn. zm.
- Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dn. 19.04.2005 r. sygn. K. 4/05 – Dz.U. Nr 69, poz. 626.
- Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dn. 2.10.2002r. sygn. K 48/01 – Dz.U. z 2002 r. Nr 168, poz. 1383.
- Ustawa z dn. 21.06.2001 r. o dodatkach mieszkaniowych – Dz.U. Nr 71 poz. 734 z późn. zm.
- Rozporządzenie Rady Ministrów z dn. 27.12.2001 r. w sprawie dodatków mieszkaniowych – Dz. U. Nr 156, poz.1817 z późn. zm.
ERGO
onet.pl
Biura WGN
CENTRALA WGN
