Ze świata nieruchomości - strona 62

W I-III kwartale 2009 r. oddano do użytkowania 114 852 mieszkania, a więc o 7368 mieszkań więcej niż w analogicznym okresie roku ubiegłego. Przede wszystkim wzrosła liczba mieszkań oddanych do użytkowania w budownictwie przeznaczonym na sprzedaż lub wynajem (o 8460 mieszkań).  Znacznie mniejszy wzrost odnotowano w budownictwie komunalnym (o 575 mieszkań), zakładowym (o 194 mieszkań) i społecznym czynszowym (o 92 mieszkania). W budownictwie indywidualnym i spółdzielczym oddano natomiast mniejszą, odpowiednio o 976 i 977, liczbę mieszkań niż w I-III kwartale 2008 r.

O ile w I-III kwartale 2009 r. zwiększyła się, w stosunku do I-III kwartału 2008 r., liczba mieszkań oddanych do użytkowania, o tyle z liczbą mieszkań w budowie i liczbą wydanych pozwoleń na budowę było już inaczej. Według szacunków GUS w końcu września w budowie było 682 500 mieszkań, a więc o 4,5% mniej niż w końcu września 2008 r. Jeśli chodzi o pozwolenia na budowę, to w pierwszych trzech kwartałach tego roku wydano ich 131 036 wobec 173 130 w I-III kwartale 2008 r.

Niepokojące jest to, że w I-III kwartale 2009 r. spadła liczba rozpoczętych budów mieszkań we wszystkich formach budownictwa, poza budownictwem komunalnym. Ogólnie liczba ta zmniejszyła się o 34 401 mieszkań (o 23,8%) wobec I-III kwartału 2008 r. Największy spadek zanotowano w budownictwie zakładowym – z 344 do 99 mieszkań (o 71,2%), w budownictwie czynszowym – odpowiednio z 2529 mieszkań do 773 mieszkań (o 69,4%) oraz przeznaczonym na sprzedaż lub wynajem - z 54460 mieszkań w I-III kwartale 2008 r. do 29881 mieszkań w I-III kwartale bieżącego roku (o 45,1%).

Z danych GUS wynika również, że wydłużył się przeciętny czas trwania budowy nowych budynków wznoszonych przez inwestorów innych niż indywidualni metodą tradycyjną udoskonaloną. W analizowanym okresie wyniósł 24 miesiące i był o 1,9 miesiąca dłuższy niż w I-III kwartale 2008 r. Metodę tę stosują głównie inwestorzy budujący na sprzedaż lub wynajem oraz spółdzielnie mieszkaniowe. W przypadku pierwszej grupy przeciętny czas trwania budowy wyniósł 24,1 miesiąca i był o 1,6 miesiąca krótszy niż w przypadku drugiej grupy.

Nic już niestety nie odwróci niekorzystnych dla rynku mieszkaniowego zmian w zakresie liczby rozpoczętych budów i pozwoleń wydanych na budowę nowych lokali w tym roku. Oby w nadchodzącym roku warunki do inwestowania były zdecydowanie lepsze, bo jeszcze mniejsza liczba wydanych pozwoleń w kolejnym roku oznaczałaby słabą realizację budownictwa mieszkaniowego w dłuższej perspektywie, czego skutki odczułoby wiele podmiotów.

Małgorzata Kędzierska-Urbaniak

Analityk rynku nieruchomości Wynajem.pl

Mimo pierwszych objawów poprawy warunków na jakich są udzielane kredyty hipoteczne marże są wciąż znacząco wyższe niż przed kryzysem. Co ciekawe oprocentowanie wróciło jednak do relatywnie niskich poziomów z początku 2008 roku. W październiku przeciętne oprocentowanie kredytów w złotych spadło bowiem nieco poniżej 7%, a w grudniu do 6,75%. Mniej więcej tyle samo wynosiło ono na początku 2008 roku. Przy takim oprocentowaniu rata kredytu na kwotę 300 tys. zł na 30 lat wynosi 1946 zł. Tymczasem jeszcze na początku 2009 r. przeciętne oprocentowanie wynosiło 8,24%, a rata 2252 zł. Wysokość raty kredytu spadła więc od początku roku o 306 zł.

2009 rok przyniósł również istotny spadek oprocentowania nowozaciąganych kredytów w euro. Jeszcze na początku roku przeciętne oprocentowanie wynosiło aż 5,65%, a w grudniu było to już tylko 4%. Jedynie w przypadku kredytów we frankach oprocentowanie w grudniu jest większe (4,1%), choć nieznacznie, niż na początku roku (4%). Te korzystne poziomy oprocentowania pojawiły się dzięki niskim stopom procentowym, które przekładają się na poziom stawek bazowych (WIBOR, LIBOR, EURIBOR). WIBOR 3M od którego najczęściej uzależnione jest oprocentowanie kredytów w złotych spadło z 5,84% na początku 2009 r. do 4,25% w grudniu. W tym samym czasie LIBOR CHF 3M spadł z 0,65% do 0,25%, a EURIBOR 3M z 2,93% do 0,71%.

Szybko.pl i Expander

js

Mimo pierwszych objawów poprawy warunków na jakich są udzielane kredyty hipoteczne marże są wciąż znacząco wyższe niż przed kryzysem. Co ciekawe oprocentowanie wróciło jednak do relatywnie niskich poziomów z początku 2008 roku. W październiku przeciętne oprocentowanie kredytów w złotych spadło bowiem nieco poniżej 7%, a w grudniu do 6,75%. Mniej więcej tyle samo wynosiło ono na początku 2008 roku. Przy takim oprocentowaniu rata kredytu na kwotę 300 tys. zł na 30 lat wynosi 1946 zł. Tymczasem jeszcze na początku 2009 r. przeciętne oprocentowanie wynosiło 8,24%, a rata 2252 zł. Wysokość raty kredytu spadła więc od początku roku o 306 zł.

2009 rok przyniósł również istotny spadek oprocentowania nowozaciąganych kredytów w euro. Jeszcze na początku roku przeciętne oprocentowanie wynosiło aż 5,65%, a w grudniu było to już tylko 4%. Jedynie w przypadku kredytów we frankach oprocentowanie w grudniu jest większe (4,1%), choć nieznacznie, niż na początku roku (4%). Te korzystne poziomy oprocentowania pojawiły się dzięki niskim stopom procentowym, które przekładają się na poziom stawek bazowych (WIBOR, LIBOR, EURIBOR). WIBOR 3M od którego najczęściej uzależnione jest oprocentowanie kredytów w złotych spadło z 5,84% na początku 2009 r. do 4,25% w grudniu. W tym samym czasie LIBOR CHF 3M spadł z 0,65% do 0,25%, a EURIBOR 3M z 2,93% do 0,71%.

Szybko.pl i Expander

js

*Budynek wolnostojący jednorodzinny to budynek o powierzchni użytkowej 360 mkw z 2,5 kondygnacjami.

*Budynek wielomieszkaniowy to budynek o powierzchni użytkowej 1150 mkw z 3-4 kondygnacjami.

*Budynek zbiorowego zamieszkania to budynek o powierzchni użytkowej 4860 mkw z 7 kondygnacjami.

Źle się dzieje w budowlance

Z raportu GUS wynika, że oceny ogólnego klimatu koniunktury w budownictwie są w grudniu negatywne, gorsze niż w listopadzie i w analogicznym miesiącu ostatnich pięciu lat. Spowodowane jest to większym niż w listopadzie spadkiem bieżącego i przyszłego portfela zamówień i produkcji budowlano-montażowej, a w konsekwencji pogorszeniem sytuacji finansowej.

W grudniu ogólny klimat koniunktury w budownictwie kształtuje się na poziomie minus 16 (w listopadzie minus 11). Poprawę koniunktury sygnalizuje 12 proc. przedsiębiorstw, a jej pogorszenie 28 proc. (w listopadzie odpowiednio 15 proc. i 26 proc.). Pozostałe przedsiębiorstwa uznają, że ich sytuacja nie ulega zmianie.

Brak zamówień martwi

Z badania wynika, że przedsiębiorcy odnotowują dalszy spadek portfela zamówień i produkcji budowlano-montażowej. Przewidywania w tym zakresie na najbliższe trzy miesiące są również niekorzystne i gorsze niż w listopadzie.

- Spośród badanych przedsiębiorstw 16 proc. planuje, że będzie prowadziło prace budowlano-montażowe za granicą (przed rokiem 23 proc.). Dyrektorzy tych przedsiębiorstw obawiają się, że spadek portfela zamówień na roboty budowlano-montażowe na rynku zagranicznym może być nieco większy niż przewidywano w ubiegłym miesiącu - napisano w komentarzu.

Inwestorzy nie płacą, trzeba będzie zwalniać

Zarówno oceny bieżącej sytuacji finansowej przedsiębiorstw budowlano-montażowych jak i jej prognozy są niekorzystne, gorsze od sygnalizowanych w listopadzie.

- Utrzymują się trudności w terminowym ściąganiu płatności za wykonane roboty budowlano-montażowe. Planowane ograniczenie zatrudnienia może być większe od prognozowanego w ubiegłym miesiącu. Możliwy jest dalszy spadek cen realizacji robót budowlano-montażowych - napisano.

- W grudniu 16 proc. przedsiębiorstw budowlano-montażowych ocenia swoje zdolności produkcyjne jako zbyt duże w stosunku do oczekiwanego w okresie najbliższych dwunastu miesięcy portfela zamówień, 75 proc. jako wystarczające, a 9 proc. jako zbyt małe. W porównaniu z grudniem 2008 r. zmniejsza się udział jednostek oceniających swe zdolności produkcyjne jako zbyt małe i wystarczające, natomiast wzrasta - przedsiębiorstw, które oceniają je jako zbyt duże - dodano.

PAP

interia.pl

*Budynek wolnostojący jednorodzinny to budynek o powierzchni użytkowej 360 mkw z 2,5 kondygnacjami.

*Budynek wielomieszkaniowy to budynek o powierzchni użytkowej 1150 mkw z 3-4 kondygnacjami.

*Budynek zbiorowego zamieszkania to budynek o powierzchni użytkowej 4860 mkw z 7 kondygnacjami.

Źle się dzieje w budowlance

Z raportu GUS wynika, że oceny ogólnego klimatu koniunktury w budownictwie są w grudniu negatywne, gorsze niż w listopadzie i w analogicznym miesiącu ostatnich pięciu lat. Spowodowane jest to większym niż w listopadzie spadkiem bieżącego i przyszłego portfela zamówień i produkcji budowlano-montażowej, a w konsekwencji pogorszeniem sytuacji finansowej.

W grudniu ogólny klimat koniunktury w budownictwie kształtuje się na poziomie minus 16 (w listopadzie minus 11). Poprawę koniunktury sygnalizuje 12 proc. przedsiębiorstw, a jej pogorszenie 28 proc. (w listopadzie odpowiednio 15 proc. i 26 proc.). Pozostałe przedsiębiorstwa uznają, że ich sytuacja nie ulega zmianie.

Brak zamówień martwi

Z badania wynika, że przedsiębiorcy odnotowują dalszy spadek portfela zamówień i produkcji budowlano-montażowej. Przewidywania w tym zakresie na najbliższe trzy miesiące są również niekorzystne i gorsze niż w listopadzie.

- Spośród badanych przedsiębiorstw 16 proc. planuje, że będzie prowadziło prace budowlano-montażowe za granicą (przed rokiem 23 proc.). Dyrektorzy tych przedsiębiorstw obawiają się, że spadek portfela zamówień na roboty budowlano-montażowe na rynku zagranicznym może być nieco większy niż przewidywano w ubiegłym miesiącu - napisano w komentarzu.

Inwestorzy nie płacą, trzeba będzie zwalniać

Zarówno oceny bieżącej sytuacji finansowej przedsiębiorstw budowlano-montażowych jak i jej prognozy są niekorzystne, gorsze od sygnalizowanych w listopadzie.

- Utrzymują się trudności w terminowym ściąganiu płatności za wykonane roboty budowlano-montażowe. Planowane ograniczenie zatrudnienia może być większe od prognozowanego w ubiegłym miesiącu. Możliwy jest dalszy spadek cen realizacji robót budowlano-montażowych - napisano.

- W grudniu 16 proc. przedsiębiorstw budowlano-montażowych ocenia swoje zdolności produkcyjne jako zbyt duże w stosunku do oczekiwanego w okresie najbliższych dwunastu miesięcy portfela zamówień, 75 proc. jako wystarczające, a 9 proc. jako zbyt małe. W porównaniu z grudniem 2008 r. zmniejsza się udział jednostek oceniających swe zdolności produkcyjne jako zbyt małe i wystarczające, natomiast wzrasta - przedsiębiorstw, które oceniają je jako zbyt duże - dodano.

PAP

interia.pl

Warto uwypuklić, iż obowiązki inwestora związane z przystąpieniem do użytkowania, należy wywodzić wprost z przepisów prawa tj. art. 54 lub art. 55 ustawy - Prawo budowlane.

Zgodnie ze stanem prawnym wprowadzonym ustawą z dnia 16 kwietnia 2004 r. o zmianie ustawy - Prawo budowlane elementy decyzji o pozwoleniu na budowę odnoszące się do tych obowiązków mają jedynie charakter informacyjny i w żadnym wypadku nie mogą mieć pierwszeństwa przed ustawą. Dlatego też, jeżeli z przepisów prawa budowlanego wynika obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie, to inwestor ma obowiązek złożyć odpowiedni wniosek o wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

Odnosi się to również do sytuacji, w które w decyzji o pozwoleniu na budowę znajduje się informacja o zawiadomieniu o zakończeniu budowy bądź brak jest jakiejkolwiek informacji o obowiązkach związanych z przystąpieniem do użytkowania. Z kolei dokonanie zawiadomienia w tym przypadku o zakończeniu budowy powinno skutkować wniesieniem sprzeciwu przez organ nadzoru budowlanego. Równocześnie organ powinien pouczyć inwestora o konieczności uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Ponadto niedopuszczalne jest przystąpienie do użytkowania obiektu bez zachowania wynikającej z przepisów prawa procedury.

Natomiast, gdy z obowiązujących przepisów prawa wynika jedynie obowiązek zawiadomienia o zakończeniu budowy - bez względu na informacje zawarte w decyzji o pozwoleniu na budowę, to złożenie wniosku o pozwolenie na użytkowanie powoduje konieczność umorzenia postępowania na podstawie art. 105 § 1 Kpa, który stanowi, o tym, że organ administracji publicznej wydaje decyzję o umorzeniu postępowania, gdy postępowanie z jakiejkolwiek przyczyny stało się bezprzedmiotowe. Organ nadzoru budowlanego powinien również w takiej sytuacji poinformować inwestora o właściwym trybie postępowania. Ponadto należy umorzyć postępowanie, jeżeli z przepisów Prawa budowlanego wynika brak obowiązku zawiadomienia o zakończeniu budowy bądź uzyskania pozwolenia na użytkowanie nawet, jeśli w decyzji o pozwoleniu na budowę znajduje się informacja o jednym z tych obowiązków, natomiast inwestor składa zawiadomienie bądź wniosek.

Jak już wcześniej zostało wspomniane - w myśl art. 105 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego, gdy postępowanie z jakiejkolwiek przyczyny stało się bezprzedmiotowe, organ administracji publicznej wydaje decyzję o umorzeniu postępowania. Wówczas prowadzenie postępowania w sprawie zawiadomienia o zakończeniu budowy bądź wniosku o pozwolenie na użytkowanie jest niedopuszczalne. Wymaga podkreślenia fakt, iż w decyzjach o pozwoleniu na budowę wydanych przed wejściem w życie ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o zmianie ustawy - Prawo budowlane, elementy decyzji o pozwoleniu na budowę odnoszące się do obowiązków związanych z zakończeniem budowy, miały charakter dodatkowego rozstrzygnięcia. Oznacza to, że nałożenie w decyzji o pozwoleniu na budowę obowiązku związanego z prawnym zakończeniem budowy stanowi dla inwestora źródło nabytych uprawnień i wywołuje skutki prawne po wejściu w życie ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o zmianie ustawy Prawo budowlane. Warto mieć również na względzie, iż do obiektów budowlanych, w odniesieniu, do których przed dniem wejścia w życie ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz o zmianie niektórych ustaw, czyli przed dniem 11.07.2003 r., wydano pozwolenie na budowę, nie stosuje się przepisów o obowiązkowej kontroli.

interia.pl

Warto uwypuklić, iż obowiązki inwestora związane z przystąpieniem do użytkowania, należy wywodzić wprost z przepisów prawa tj. art. 54 lub art. 55 ustawy - Prawo budowlane.

Zgodnie ze stanem prawnym wprowadzonym ustawą z dnia 16 kwietnia 2004 r. o zmianie ustawy - Prawo budowlane elementy decyzji o pozwoleniu na budowę odnoszące się do tych obowiązków mają jedynie charakter informacyjny i w żadnym wypadku nie mogą mieć pierwszeństwa przed ustawą. Dlatego też, jeżeli z przepisów prawa budowlanego wynika obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie, to inwestor ma obowiązek złożyć odpowiedni wniosek o wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

Odnosi się to również do sytuacji, w które w decyzji o pozwoleniu na budowę znajduje się informacja o zawiadomieniu o zakończeniu budowy bądź brak jest jakiejkolwiek informacji o obowiązkach związanych z przystąpieniem do użytkowania. Z kolei dokonanie zawiadomienia w tym przypadku o zakończeniu budowy powinno skutkować wniesieniem sprzeciwu przez organ nadzoru budowlanego. Równocześnie organ powinien pouczyć inwestora o konieczności uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Ponadto niedopuszczalne jest przystąpienie do użytkowania obiektu bez zachowania wynikającej z przepisów prawa procedury.

Natomiast, gdy z obowiązujących przepisów prawa wynika jedynie obowiązek zawiadomienia o zakończeniu budowy - bez względu na informacje zawarte w decyzji o pozwoleniu na budowę, to złożenie wniosku o pozwolenie na użytkowanie powoduje konieczność umorzenia postępowania na podstawie art. 105 § 1 Kpa, który stanowi, o tym, że organ administracji publicznej wydaje decyzję o umorzeniu postępowania, gdy postępowanie z jakiejkolwiek przyczyny stało się bezprzedmiotowe. Organ nadzoru budowlanego powinien również w takiej sytuacji poinformować inwestora o właściwym trybie postępowania. Ponadto należy umorzyć postępowanie, jeżeli z przepisów Prawa budowlanego wynika brak obowiązku zawiadomienia o zakończeniu budowy bądź uzyskania pozwolenia na użytkowanie nawet, jeśli w decyzji o pozwoleniu na budowę znajduje się informacja o jednym z tych obowiązków, natomiast inwestor składa zawiadomienie bądź wniosek.

Jak już wcześniej zostało wspomniane - w myśl art. 105 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego, gdy postępowanie z jakiejkolwiek przyczyny stało się bezprzedmiotowe, organ administracji publicznej wydaje decyzję o umorzeniu postępowania. Wówczas prowadzenie postępowania w sprawie zawiadomienia o zakończeniu budowy bądź wniosku o pozwolenie na użytkowanie jest niedopuszczalne. Wymaga podkreślenia fakt, iż w decyzjach o pozwoleniu na budowę wydanych przed wejściem w życie ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o zmianie ustawy - Prawo budowlane, elementy decyzji o pozwoleniu na budowę odnoszące się do obowiązków związanych z zakończeniem budowy, miały charakter dodatkowego rozstrzygnięcia. Oznacza to, że nałożenie w decyzji o pozwoleniu na budowę obowiązku związanego z prawnym zakończeniem budowy stanowi dla inwestora źródło nabytych uprawnień i wywołuje skutki prawne po wejściu w życie ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o zmianie ustawy Prawo budowlane. Warto mieć również na względzie, iż do obiektów budowlanych, w odniesieniu, do których przed dniem wejścia w życie ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz o zmianie niektórych ustaw, czyli przed dniem 11.07.2003 r., wydano pozwolenie na budowę, nie stosuje się przepisów o obowiązkowej kontroli.

interia.pl

W głosowaniu wzięło udział 395 posłów, za opowiedziało się 389, nikt nie był przeciw, a 6 posłów się wstrzymało.

W czwartek nowelizację rozpatrzy Senat.

Propozycja rządowa do nowelizacji ustawy zakładała m.in., aby walne zgromadzenie spółdzielni mogło podjąć uchwałę, w której określi obowiązek wniesienia przez członka spółdzielni dodatkowej wpłaty z tytułu przeniesienia własności lokalu, do którego przysługuje mu spółdzielcze prawo lokatorskie. Posłowie nie zgodzili się na takie rozwiązanie.

- Zasady przekształceń będą takie same. Oznacza to, że do przekształcenia mieszkania lokatorskiego wymagana będzie spłata kosztów budowli lokalu, czyli tyle, ile spółdzielnia wydała na mieszkanie, tyle spółdzielca zwraca. Jeśli spółdzielnia wzięła kredyt, to spłacamy kredyt plus odsetki. Nie ma natomiast wirtualnych dopłat ustalanych przez spółdzielnie, a takie opłaty miały być wprowadzone w zgłoszonym projekcie rządowym nowelizacji ustawy - powiedziała dziennikarzom w Sejmie po głosowaniu Lidia Staroń (PO).

Jak wyjaśniła, spółdzielca przez lata w czynszu płaci za swoje mieszkanie, gdzie w całości pokrywa koszty, jakie wydała na nie spółdzielnia, czyli kredyt, odsetki od kredytu. "Nie można zmusić, aby jeszcze raz płacono do mieszkania. Nie ma wirtualnych dopłat ustalanych przez spółdzielnie" - podkreśliła.

TK w grudniu 2008 r. orzekł, że przepisy zobowiązujące spółdzielnie mieszkaniowe do przenoszenia własności lokali na swoich członków (jedynie po uregulowaniu kosztów wybudowania mieszkania) są niezgodne z konstytucją, za takie uznał też zapisy pozwalające na karanie członków zarządów spółdzielni, którzy nie dokonali przeniesienia własności lokali na spółdzielców. Trybunał dał rok na poprawienie tych uregulowań.

Według Staroń orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego jest "zakresowe". "Jest ono skierowane tylko do ustawodawcy. TK zakwestionował nie same przepisy, tylko to, że nie ma uregulowania co do ewentualnych dopłat. Dlatego wykonując orzeczenie TK chronimy przepisy dzisiejsze, wprowadzając zapis ustrojowy do ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, że spółdzielnia nie może odnosić korzyści majątkowych kosztem swoich członków, w szczególności z tytułu przekształceń praw do lokali" - wyjaśniła Staroń. Dodała, że w konsekwencji powoduje to, że spółdzielnia musi się przekształcić po kosztach budowy.

Jednak zapisu tego jeszcze nie ma w nowelizacji ustawy, gdyż Sejm odrzucił poprawkę mówiącą o tym, że "spółdzielnie nie mogą odnosić korzyści majątkowych kosztem swoich członków". "Nie przyjęliśmy poprawki, że wszystkie spółdzielnie nie mają zarabiać. Jeśli mówimy, że spółdzielnie mieszkaniowe nie mają osiągać korzyści kosztem wszystkich spółdzielców, jak np. spółdzielnie mleczarskie, rolnicze, to my gratulujemy pomysłu" - powiedział poseł Pis Grzegorz Tobiszewski.

Posłowie przyjęli poprawkę, która zakłada, że w sytuacji, kiedy spółdzielnia wykazuje zwłokę w zawarciu umowy uwłaszczeniowej, wówczas nabywający lokal może zwrócić się do sądu. Koszty sądowe będzie pokrywała spółdzielnia.

źródło informacji: INTERIA.PL/PAP

W głosowaniu wzięło udział 395 posłów, za opowiedziało się 389, nikt nie był przeciw, a 6 posłów się wstrzymało.

W czwartek nowelizację rozpatrzy Senat.

Propozycja rządowa do nowelizacji ustawy zakładała m.in., aby walne zgromadzenie spółdzielni mogło podjąć uchwałę, w której określi obowiązek wniesienia przez członka spółdzielni dodatkowej wpłaty z tytułu przeniesienia własności lokalu, do którego przysługuje mu spółdzielcze prawo lokatorskie. Posłowie nie zgodzili się na takie rozwiązanie.

- Zasady przekształceń będą takie same. Oznacza to, że do przekształcenia mieszkania lokatorskiego wymagana będzie spłata kosztów budowli lokalu, czyli tyle, ile spółdzielnia wydała na mieszkanie, tyle spółdzielca zwraca. Jeśli spółdzielnia wzięła kredyt, to spłacamy kredyt plus odsetki. Nie ma natomiast wirtualnych dopłat ustalanych przez spółdzielnie, a takie opłaty miały być wprowadzone w zgłoszonym projekcie rządowym nowelizacji ustawy - powiedziała dziennikarzom w Sejmie po głosowaniu Lidia Staroń (PO).

Jak wyjaśniła, spółdzielca przez lata w czynszu płaci za swoje mieszkanie, gdzie w całości pokrywa koszty, jakie wydała na nie spółdzielnia, czyli kredyt, odsetki od kredytu. "Nie można zmusić, aby jeszcze raz płacono do mieszkania. Nie ma wirtualnych dopłat ustalanych przez spółdzielnie" - podkreśliła.

TK w grudniu 2008 r. orzekł, że przepisy zobowiązujące spółdzielnie mieszkaniowe do przenoszenia własności lokali na swoich członków (jedynie po uregulowaniu kosztów wybudowania mieszkania) są niezgodne z konstytucją, za takie uznał też zapisy pozwalające na karanie członków zarządów spółdzielni, którzy nie dokonali przeniesienia własności lokali na spółdzielców. Trybunał dał rok na poprawienie tych uregulowań.

Według Staroń orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego jest "zakresowe". "Jest ono skierowane tylko do ustawodawcy. TK zakwestionował nie same przepisy, tylko to, że nie ma uregulowania co do ewentualnych dopłat. Dlatego wykonując orzeczenie TK chronimy przepisy dzisiejsze, wprowadzając zapis ustrojowy do ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, że spółdzielnia nie może odnosić korzyści majątkowych kosztem swoich członków, w szczególności z tytułu przekształceń praw do lokali" - wyjaśniła Staroń. Dodała, że w konsekwencji powoduje to, że spółdzielnia musi się przekształcić po kosztach budowy.

Jednak zapisu tego jeszcze nie ma w nowelizacji ustawy, gdyż Sejm odrzucił poprawkę mówiącą o tym, że "spółdzielnie nie mogą odnosić korzyści majątkowych kosztem swoich członków". "Nie przyjęliśmy poprawki, że wszystkie spółdzielnie nie mają zarabiać. Jeśli mówimy, że spółdzielnie mieszkaniowe nie mają osiągać korzyści kosztem wszystkich spółdzielców, jak np. spółdzielnie mleczarskie, rolnicze, to my gratulujemy pomysłu" - powiedział poseł Pis Grzegorz Tobiszewski.

Posłowie przyjęli poprawkę, która zakłada, że w sytuacji, kiedy spółdzielnia wykazuje zwłokę w zawarciu umowy uwłaszczeniowej, wówczas nabywający lokal może zwrócić się do sądu. Koszty sądowe będzie pokrywała spółdzielnia.

źródło informacji: INTERIA.PL/PAP

W 2009 r. zakończyły się cykle inwestycyjne kilkunastu obiektów o bardzo wysokim standardzie. Na biurowej mapie Krakowa pojawiły się m.in. budynki Centrum Biurowego Kazimierz, Diamante, Etiuda, CBL II, Portus, Meduza, Mix Nieruchomości, Azbud. W sumie 59 tys. m kw. nowoczesnej powierzchni biurowej, a razem z Zabierzowem, którego w tym segmencie nie można oddzielić od Krakowa - aż 91 tys. m kw.

To bardzo dużo, zważywszy że w Krakowie jest obecnie 350 tys. m kw. nowoczesnej powierzchni biurowej. W kraju pod tym względem stolica Małopolski ustępuje tylko Warszawie.

Kraków, stwarzając odpowiednie warunki do działalności firm, stał się w ostatnich latach europejskim liderem w dziedzinie obsługi biznesu. Na ulokowanie swoich centrów usługowych w tym mieście zdecydowały się m.in. takie firmy, jak Electrolux, Philip Morris, Shell, Capgemini, IBM, czy Hewitt Associates.

źródło informacji: PAP

interia.pl

W 2009 r. zakończyły się cykle inwestycyjne kilkunastu obiektów o bardzo wysokim standardzie. Na biurowej mapie Krakowa pojawiły się m.in. budynki Centrum Biurowego Kazimierz, Diamante, Etiuda, CBL II, Portus, Meduza, Mix Nieruchomości, Azbud. W sumie 59 tys. m kw. nowoczesnej powierzchni biurowej, a razem z Zabierzowem, którego w tym segmencie nie można oddzielić od Krakowa - aż 91 tys. m kw.

To bardzo dużo, zważywszy że w Krakowie jest obecnie 350 tys. m kw. nowoczesnej powierzchni biurowej. W kraju pod tym względem stolica Małopolski ustępuje tylko Warszawie.

Kraków, stwarzając odpowiednie warunki do działalności firm, stał się w ostatnich latach europejskim liderem w dziedzinie obsługi biznesu. Na ulokowanie swoich centrów usługowych w tym mieście zdecydowały się m.in. takie firmy, jak Electrolux, Philip Morris, Shell, Capgemini, IBM, czy Hewitt Associates.

źródło informacji: PAP

interia.pl

W porównaniu z rokiem ubiegłym od stycznia do listopada liczba pozwoleń na budowę spadła o 23,5 proc. Wydane zostały pozwolenia na budowę 164 tys. 195 mieszkań.

W listopadzie - w ujęciu rocznym - liczba pozwoleń spadła we wszystkich kategoriach, w tym w przypadku mieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem odnotowano spadek o 25,2 proc. (4272 lokale), a w budownictwie indywidualnym - o 0,6 proc. (6743 lokale)

Liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto w listopadzie, wyniosła 10 tys. 276. To oznacza spadek o 28,6 proc. w ujęciu miesięcznym, ale wzrost w ujęciu rocznym o 16,8 proc. W okresie styczeń-listopad spadek wyniósł 19,8 proc. (134 tys. 511 mieszkań).

W listopadzie oddano do użytkowania 14 tys. 792 mieszkania, czyli o 8,2 proc. więcej niż przed miesiącem i o 22,9 proc. więcej niż przed rokiem. W okresie styczeń-listopad do użytku oddano 143 tys. mieszkań. To oznacza wzrost o 5,9 proc..

- Największy udział w przyroście nowych zasobów mieszkaniowych mieli deweloperzy, którzy w tym roku oddali 66 tys. mieszkań, tj. o 17,5 proc. więcej niż w ubiegłym roku. To 46,1 proc. ogólnej liczby mieszkań oddanych do użytkowania. W ciągu jedenastu miesięcy 2009 roku inwestorzy ci rozpoczęli budowę 40 tys. 014 mieszkań. To o 37,5 proc. mniej niż w 2008 r. - czytamy w komunikacie GUS.

 

money.pl

W porównaniu z rokiem ubiegłym od stycznia do listopada liczba pozwoleń na budowę spadła o 23,5 proc. Wydane zostały pozwolenia na budowę 164 tys. 195 mieszkań.

W listopadzie - w ujęciu rocznym - liczba pozwoleń spadła we wszystkich kategoriach, w tym w przypadku mieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem odnotowano spadek o 25,2 proc. (4272 lokale), a w budownictwie indywidualnym - o 0,6 proc. (6743 lokale)

Liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto w listopadzie, wyniosła 10 tys. 276. To oznacza spadek o 28,6 proc. w ujęciu miesięcznym, ale wzrost w ujęciu rocznym o 16,8 proc. W okresie styczeń-listopad spadek wyniósł 19,8 proc. (134 tys. 511 mieszkań).

W listopadzie oddano do użytkowania 14 tys. 792 mieszkania, czyli o 8,2 proc. więcej niż przed miesiącem i o 22,9 proc. więcej niż przed rokiem. W okresie styczeń-listopad do użytku oddano 143 tys. mieszkań. To oznacza wzrost o 5,9 proc..

- Największy udział w przyroście nowych zasobów mieszkaniowych mieli deweloperzy, którzy w tym roku oddali 66 tys. mieszkań, tj. o 17,5 proc. więcej niż w ubiegłym roku. To 46,1 proc. ogólnej liczby mieszkań oddanych do użytkowania. W ciągu jedenastu miesięcy 2009 roku inwestorzy ci rozpoczęli budowę 40 tys. 014 mieszkań. To o 37,5 proc. mniej niż w 2008 r. - czytamy w komunikacie GUS.

 

money.pl

W ustawie znalazł się zapis, że spółdzielnia mieszkaniowa nie może osiągać zysków kosztem swoich członków - poinformował poseł Grzegorz Tobiszowski. Dzięki niemu, bez dodatkowych opłat, będzie można przekształcić mieszkania lokatorskie czy spółdzielcze własnościowe. Przekształcenie w odrębną własność odbywa się na wniosek członka spółdzielni, który ma prawo do mieszkania lokatorskiego lub spółdzielczego własnościowego. Poseł Tobiszowski dodał, że członek spółdzielni powinien też spłacić wszelkie zobowiązania, w tym wywiązać się ze spłat związanych z kredytem na budowę mieszkania.

Spółdzielnia ma 6 miesięcy na podpisanie odpowiedniego aktu notarialnego, a jeśli powstają jakieś wątpliwości, spółdzielca może zwrócić się na drogę sądową.

Wprowadzono zapis zwalniający w takich przypadkach spółdzielcę z opłat sądowych. Ustawa ma wejść w życie 30 grudnia tego roku. Sejm musiał zmienić ustawę po wyroku Trybunału Konstytucyjnego, który uznał przepisy umożliwiające tak zwany wykup mieszkań "za symboliczną złotówkę" za niezgodne z konstytucją. Ustawa trafi teraz do prezydenta.

IAR
inwestycje.pl

W ustawie znalazł się zapis, że spółdzielnia mieszkaniowa nie może osiągać zysków kosztem swoich członków - poinformował poseł Grzegorz Tobiszowski. Dzięki niemu, bez dodatkowych opłat, będzie można przekształcić mieszkania lokatorskie czy spółdzielcze własnościowe. Przekształcenie w odrębną własność odbywa się na wniosek członka spółdzielni, który ma prawo do mieszkania lokatorskiego lub spółdzielczego własnościowego. Poseł Tobiszowski dodał, że członek spółdzielni powinien też spłacić wszelkie zobowiązania, w tym wywiązać się ze spłat związanych z kredytem na budowę mieszkania.

Spółdzielnia ma 6 miesięcy na podpisanie odpowiedniego aktu notarialnego, a jeśli powstają jakieś wątpliwości, spółdzielca może zwrócić się na drogę sądową.

Wprowadzono zapis zwalniający w takich przypadkach spółdzielcę z opłat sądowych. Ustawa ma wejść w życie 30 grudnia tego roku. Sejm musiał zmienić ustawę po wyroku Trybunału Konstytucyjnego, który uznał przepisy umożliwiające tak zwany wykup mieszkań "za symboliczną złotówkę" za niezgodne z konstytucją. Ustawa trafi teraz do prezydenta.

IAR
inwestycje.pl

Stawkę tę można obniżyć poprzez odpowiedni zapis w umowie. Jak czytamy dalej, gdy garaż znajduje się w podziemiu budynku lub jest dobudowany do budynku, należy go opodatkować stawką właściwą dla budynków lub ich części pozostałych. Z inną sytuacją mamy do czynienia, jeśli w akcie notarialnym pojawia się zapis, zgodnie z którym podziemne miejsca parkingowe nie stanowią odrębnej nieruchomości lokalowej, ale część wspólną budynku mieszkalnego. Wówczas obowiązuje stawka dla budynków lub ich części mieszkalnych.

Maksymalne stawki podatku od nieruchomości w 2010 r. wynoszą: 0,65 zł od 1 m kw. powierzchni użytkowej budynków lub ich części mieszkalnych oraz 6,88 zł od 1 m kw. powierzchni użytkowej budynków lub ich części pozostałych – przypomina dziennik.

 

Źródło: „Dziennik Gazeta Prawna”

Stawkę tę można obniżyć poprzez odpowiedni zapis w umowie. Jak czytamy dalej, gdy garaż znajduje się w podziemiu budynku lub jest dobudowany do budynku, należy go opodatkować stawką właściwą dla budynków lub ich części pozostałych. Z inną sytuacją mamy do czynienia, jeśli w akcie notarialnym pojawia się zapis, zgodnie z którym podziemne miejsca parkingowe nie stanowią odrębnej nieruchomości lokalowej, ale część wspólną budynku mieszkalnego. Wówczas obowiązuje stawka dla budynków lub ich części mieszkalnych.

Maksymalne stawki podatku od nieruchomości w 2010 r. wynoszą: 0,65 zł od 1 m kw. powierzchni użytkowej budynków lub ich części mieszkalnych oraz 6,88 zł od 1 m kw. powierzchni użytkowej budynków lub ich części pozostałych – przypomina dziennik.

 

Źródło: „Dziennik Gazeta Prawna”

Jak czytamy dalej, wczoraj posłowie uchwalili oczekiwaną od roku nowelizację ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Przewidziane w niej regulacje mają zastąpić niekonstytucyjne przepisy o tzw. nabywaniu własności mieszkań za symboliczną złotówkę. To dobra nowina dla około 150 tys. lokatorów, którzy do tej pory nie złożyli wniosków uwłaszczeniowych (głównie z powodu braku możliwości spłaty kosztów budowy mieszkania) – podkreśla gazeta.

Uchwalona nowelizacja przewiduje, że lokatorzy będą mogli nabyć własność mieszkania po wystąpieniu z takim żądaniem do zarządu spółdzielni i dokonaniu spłaty przypadającej na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami – informuje dziennik. Gdy spółdzielnia skorzystała z pomocy uzyskanej ze środków publicznych lub z innych środków, lokator będzie musiał dodatkowo spłacić przypadającą na lokal część umorzenia kredytu w kwocie podlegającej odprowadzeniu przez spółdzielnię do budżetu państwa. Przekształcający się członek nie będzie mógł też zalegać z opłatami eksploatacyjnymi. Zgodnie z przyjętymi rozwiązaniami, wszystkie wnioski przekształceniowe złożone do 29 grudnia 2009 r. będą musiały zostać zrealizowane do 30 marca 2010 r. – dodaje gazeta.

 

Źródło: „Dziennik Gazeta Prawna”

Jak czytamy dalej, wczoraj posłowie uchwalili oczekiwaną od roku nowelizację ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Przewidziane w niej regulacje mają zastąpić niekonstytucyjne przepisy o tzw. nabywaniu własności mieszkań za symboliczną złotówkę. To dobra nowina dla około 150 tys. lokatorów, którzy do tej pory nie złożyli wniosków uwłaszczeniowych (głównie z powodu braku możliwości spłaty kosztów budowy mieszkania) – podkreśla gazeta.

Uchwalona nowelizacja przewiduje, że lokatorzy będą mogli nabyć własność mieszkania po wystąpieniu z takim żądaniem do zarządu spółdzielni i dokonaniu spłaty przypadającej na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami – informuje dziennik. Gdy spółdzielnia skorzystała z pomocy uzyskanej ze środków publicznych lub z innych środków, lokator będzie musiał dodatkowo spłacić przypadającą na lokal część umorzenia kredytu w kwocie podlegającej odprowadzeniu przez spółdzielnię do budżetu państwa. Przekształcający się członek nie będzie mógł też zalegać z opłatami eksploatacyjnymi. Zgodnie z przyjętymi rozwiązaniami, wszystkie wnioski przekształceniowe złożone do 29 grudnia 2009 r. będą musiały zostać zrealizowane do 30 marca 2010 r. – dodaje gazeta.

 

Źródło: „Dziennik Gazeta Prawna”

W 2010 r. kwota dotacji z budżetu państwa na modernizację dworców kolejowych wyniesie 103 mln zł. Program inwestycyjny obejmuje 33 dworce kolejowe w całym kraju. Prace budowlane rozpoczną się na tych dworcach w pierwszej połowie 2010 r. Ponadto do 2012 r. trzy dworce będą modernizowane ze środków Programu Operacyjnego Infrastruktura i Środowisko (Kraków Główny, Wrocław Główny, Gdynia Główna). Oprócz tego PKP SA współpracuje z dużymi firmami deweloperskimi przy rozbudowie dworców w Katowicach, Poznaniu oraz Warszawie (Warszawa Zachodnia). Wartość inwestycji przygotowywanych wspólnie z deweloperami wynosi ponad 2 mld zł – podaje Ministerstwo Infrastruktury. Obecnie PKP SA prowadzi proces inwestycyjny na prawie czterdziestu dworcach kolejowych. Do 2012 r. swoje funkcje, wygląd i dostępność dla pasażerów zmieni wiele dworców w różnych regionach Polski. Jest to największa modernizacja polskich dworców kolejowych od 30 lat. Do 2012 r. PKP SA wyda na ten cel fundusze o wartości ponad 670 mln zł.

 

Źródło: Ministerstwo Infrastruktury 18.12.2009,   21.12.2009

W 2010 r. kwota dotacji z budżetu państwa na modernizację dworców kolejowych wyniesie 103 mln zł. Program inwestycyjny obejmuje 33 dworce kolejowe w całym kraju. Prace budowlane rozpoczną się na tych dworcach w pierwszej połowie 2010 r. Ponadto do 2012 r. trzy dworce będą modernizowane ze środków Programu Operacyjnego Infrastruktura i Środowisko (Kraków Główny, Wrocław Główny, Gdynia Główna). Oprócz tego PKP SA współpracuje z dużymi firmami deweloperskimi przy rozbudowie dworców w Katowicach, Poznaniu oraz Warszawie (Warszawa Zachodnia). Wartość inwestycji przygotowywanych wspólnie z deweloperami wynosi ponad 2 mld zł – podaje Ministerstwo Infrastruktury. Obecnie PKP SA prowadzi proces inwestycyjny na prawie czterdziestu dworcach kolejowych. Do 2012 r. swoje funkcje, wygląd i dostępność dla pasażerów zmieni wiele dworców w różnych regionach Polski. Jest to największa modernizacja polskich dworców kolejowych od 30 lat. Do 2012 r. PKP SA wyda na ten cel fundusze o wartości ponad 670 mln zł.

 

Źródło: Ministerstwo Infrastruktury 18.12.2009,   21.12.2009

Polska wydaje się znosić problemy światowej gospodarki stosunkowo dobrze. Status jedynego kraju w Unii Europejskiej, któremu, jak na razie, udało się uniknąć drastycznego spadku produktu krajowego brutto, jest z pewnością czymś godnym uznania i wpływa bardzo pozytywnie na wizerunek naszego kraju w międzynarodowych kręgach biznesowych.

Niemniej, atmosfera dużej niepewności i strachu, która dominowała wśród inwestorów w końcówce ubiegłego roku i w pierwszej połowie roku bieżącego, i która wciąż daje o sobie znać, spowodowała, że wiele planowanych projektów inwestycyjnych zostało wstrzymanych, a przedsiębiorcy przyjęli postawę skrajnej awersji do ryzyka, koncentrując się raczej na utrzymaniu swoich przedsiębiorstw przy życiu, niż na nowych wyzwaniach i wykorzystywaniu okazji inwestycyjnych. Nałożyły się na to kłopoty banków, którym nagle wyschły źródła finansowania, i które zmuszone były poświęcić uwagę utrzymaniu płynności i akumulowaniu gotówki, co nieuchronnie doprowadziło do wstrzymania, a przynajmniej znacznego ograniczenia akcji kredytowej.

Ku refinansowaniu

Naturalną konsekwencją znacznego poziomu awersji do ryzyka wśród banków jest zwrócenie się ku tym projektom, które, w ich ocenie, zapewniają wysoką pewność osiągania w przyszłości stabilnych przychodów gwarantujących terminową spłatę kredytu. Trudno zaś pod tym względem o lepszy projekt niż taki, który już istnieje i może się pochwalić historią stabilnych i solidnych wyników finansowych, dających bankowi względną pewność osiągania w przyszłości odpowiedniego wskaźnika pokrycia obsługi długu.

- Refinansując projekty nieruchomościowe, koncentrujemy się na inwestycjach w dobrych lokalizacjach, generujących stabilny strumień przychodów pochodzących najczęściej od najemców będących w dobrej kondycji finansowej - komentuje Maciej Tuszyński, dyrektor generalny polskiego przedstawicielstwa Westdeutsche ImmobilienBank AG. - Przykładem takiej transakcji było refinansowanie Warszawskiego Centrum Finansowego, w którym braliśmy udział w czerwcu tego roku.

Podobnego komfortu nie są w stanie zaoferować bankom nowe projekty, ponieważ wiążą się z nimi co najmniej dwa dodatkowe ryzyka: ryzyko nieukończenia budowy (lub też przekroczenia założonego budżetu) oraz ryzyko związane z nieosiągnięciem zadowalającego poziomu najmu powierzchni.

Dobrym miernikiem ryzyka związanego z refinansowaniem inwestycji nieruchomościowych jest to, w jakim stopniu obecny okres dekoniunktury wpłynął na wartość obiektu. W przypadku najlepszych projektów wpływ ten nie jest wielki. Bank ma więc podstawy uważać, że wskaźnik LTV pozostanie na zadowalającym poziomie w całym okresie kredytowania. Dodatkowo na ograniczenie ryzyka związanego ze spadkiem wartości finansowanej nieruchomości wpływają znacznie bardziej rygorystyczne niż jeszcze dwa lata temu wymogi dotyczące poziomu wskaźnika LTV. Obecnie większość banków oczekuje LTV na poziomie co najwyżej 65 proc., podczas gdy jeszcze dwa lata temu było to nieraz nawet 85 proc.

Dlaczego warto

Na pierwszy rzut oka, refinansowanie kredytu w obecnych warunkach może wydawać się niezbyt korzystnym rozwiązaniem dla kredytobiorcy. Marże kredytów są wciąż na znacznie wyższym poziomie niż kilka lat temu, podobnie jak wkład własny wymagany od inwestora. Negocjacje dokumentów finansowych przebiegają w atmosferze mniej przychylnej dla kredytobiorców niż kilka lat temu, co przekłada się na warunki transakcji. Ponadto, refinansowanie wiąże się nieraz z koniecznością poniesienia dodatkowych kosztów doradztwa, sporządzenia wyceny czy zapłaty prowizji z tytułu rozwiązania istniejącego stosunku prawnego. Jest jednak co najmniej kilka powodów, dla których nawet w obecnych warunkach część kredytobiorców decyduje się na refinansowanie swoich istniejących zobowiązań.

Po pierwsze, istnieją projekty o niskim poziomie dźwigni finansowej, w których zwiększenie poziomu lewarowania i związane z tym uwolnienie kapitału może przynieść określone korzyści inwestorowi. Tak było na przykład w wypadku refinansowania warszawskiej Galerii Mokotów przez jej dwóch właścicieli, Globe Trade Centre S.A. oraz Unibail Rodamco.

- Chłodna kalkulacja finansowa wskazała, że refinansując Galerię Mokotów i zwiększając poziom dźwigni jesteśmy w stanie bardziej efektywnie wykorzystać uwolniony w ten sposób kapitał. Warunki poprzedniego kredytu udzielonego na finansowanie tego projektu były negocjowane 9 lat temu, więc warunki uzyskane przez nas obecnie w ramach refinansowania wcale nie były mniej korzystne. Szczególnie że banki chętnie współpracują z deweloperami o tak silnej pozycji jak GTC - komentuje Erez Boniel, wiceprezes i dyrektor finansowy Globe Trade Centre S.A. Biorąc pod uwagę fakt, że refinansowanie istniejącego projektu jest dziś łatwiejsze niż pozyskanie finansowania na nową inwestycję, refinansowanie połączone z uwolnieniem kapitału zaangażowanego przez inwestora w istniejący projekt może zwiększyć szanse na uzyskanie finansowania innej inwestycji.

Jednak celem uwolnienia kapitału zaangażowanego w istniejący projekt nie zawsze jest chęć zaangażowania go w nową inwestycję.

- GTC zawsze pozyskuje finansowanie dla projektu jako całości, nigdy zaś na sam zakup ziemi. Dla niektórych mniejszych deweloperów, którzy kupili ziemię na kredyt w szczycie koniunktury, ale nie byli w stanie rozpocząć na niej budowy, refinansowanie bywa metodą na pozyskanie gotówki niezbędnej na spłacenie zobowiązań zaciągniętych w związku z inwestycjami, które nie doczekały się realizacji ze względu na kryzys - mówi Erez Boniel.

Po drugie, refinansowanie bywa sposobem na zakończenie przez kredytobiorcę współpracy z bankiem, który, z takich czy innych względów, zaczyna przejawiać wobec niego niechętne nastawienie. W sytuacji, kiedy kredytobiorca odbiera od swojego banku sygnały mogące świadczyć o tym, że szuka on sposobności by - w odpowiedzi na nieznaczne nawet naruszenie postanowień dokumentacji kredytowej przez kredytobiorcę - podjąć wobec niego nieproporcjonalne działania głównie zmierzające do zwiększenia istniejących zobowiązań finansowych, refinansowanie może dać kredytobiorcy szansę na zmniejszenie tego rodzaju zagrożeń poprzez rozpoczęcie współpracy z innym, bardziej elastycznie zachowującym się bankiem.

Po trzecie, refinansując swoje zadłużenie kredytobiorcy często dążą do jego swoistej restrukturyzacji. Refinansowanie bywa więc sposobem na zmianę warunków finansowania w sytuacji, gdy do takiej zmiany nie jest skory dotychczasowy kredytodawca. Refinansowanie ma często miejsce z najbardziej prozaicznego z powodów: zamiaru rolowania długu w związku z nadejściem terminu spłaty przez kredytobiorcę jego istniejącego zadłużenia, ale możliwa jest na przykład zmiana warunków spłaty kredytu, wydłużenie terminu spłaty, zmiana oprocentowania, waluty kredytu, czy też złagodzenie rygorów, jakim zgodnie z umową kredytową poddany jest kredytobiorca w prowadzeniu swojej działalności.

I choć obecnie trudno jest mówić o restrukturyzacji, która w sposób istotny mogłaby poprawiać sytuację tych kredytobiorców, którzy negatywnie doświadczyli załamania gospodarki, to nawet w ramach podejmowania decyzji przez wiodących deweloperów, którym udało się uzyskać refinansowanie w ubiegłym roku, zmianę podstawowych warunków kredytu często uzasadniają analizy ekonomiczne w skali grupy lub względy praktyczne związane na przykład z brakiem konieczności dalszego uwzględniania ryzyk, które wiązały się z rozpoczynaniem inwestycji w innych realiach rynkowych.

Biorąc to wszystko pod uwagę, mimo pogorszenia warunków, na jakich banki są dziś skłonne udzielać kredytów, refinansowanie zadłużenia wciąż bywa dla kredytobiorców atrakcyjne, a kredyty refinansowe dominowały w tym roku w działalności niektórych banków w zakresie kredytów komercyjnych. Warto zadać sobie jednak pytanie, czy taka sytuacja będzie trwała nadal w nadchodzących miesiącach i kwartałach.

Perspektywy

- Prawie wszystkie udzielone w tym roku przez WestImmo w Polsce kredyty to kredyty refinansowe. Obserwujemy jednak, że powoli sytuacja zaczyna się zmieniać. Kilka spośród nowych transakcji, nad którymi obecnie pracujemy, to finansowanie zakupu gotowych nieruchomości przez nowego inwestora. Rozważamy również udzielenie kredytu na budowę nowych projektów - mówi Maciej Tuszyński. - Banki są dziś znacznie pewniejsze co do źródeł swojego refinansowania, problemy z płynnością na rynku bankowym należą już do przeszłości. - Banki są obecnie nadpłynne. Gdy tylko nabiorą pewności, że najgorszy etap kryzysu mamy już za sobą i że nie grozi nam jego druga fala, to nie widzę powodów, aby kredyty na finansowanie nowych inwestycji nie stały się bardziej dostępne - w podobnym tonie wypowiada się Erez Boniel.

Większy apetyt na ryzyko ze strony banków będzie więc miał dwojakie skutki. Po pierwsze, jeżeli chodzi o kredyty refinansowe, banki przestaną koncentrować się jedynie na najlepszych i najpewniejszych projektach. Spodziewane jest, że od początku przyszłego roku na rynku pojawi się więcej przykładów mniejszego refinansowania, o wartości ok. 20-30 mln euro. Po drugie, banki z większym zaufaniem podchodzić będą do finansowania nowych inwestycji. Gdy ryzyko drastycznych spadków wartości nieruchomości zmaleje, nie będzie już potrzeby wymagania od kredytobiorców wskaźnika LTV na poziomie 60 proc. Można też zaobserwować, że banki znów zaczynają konkurować ze sobą o najlepsze projekty, co powinno stworzyć w nadchodzących miesiącach presję na obniżenie marż.

Proces ten będzie prawdopodobnie przebiegał powoli, szczególnie że minie zapewne trochę czasu, zanim zacznie się zacierać pamięć banków o lekcjach wyciągniętych z obecnego kryzysu. Wiara w nadchodzące ożywienie na rynku kredytów inwestycyjnych jest jednak duża.

- Spodziewamy się, że wraz z ożywieniem gospodarczym wzrośnie popyt na powierzchnie biurowe, szczególnie w Warszawie. Podaż obiektów biurowych powoli się wyczerpuje, a od półtora roku nie rozpoczęto prawie żadnych nowych inwestycji. Odwrócenie trendu na rynku powinno więc być kwestią najbliższych kilku miesięcy - zakładamy, że odbicie nastąpi w połowie roku 2010 - komentuje Erez Boniel.

Istnieje więc spore prawdopodobieństwo, że proporcje pomiędzy transakcjami finansowania nowych projektów deweloperskich i refinansowania istniejących, zachwiane w ostatnim czasie na korzyść refinansowania, zaczną w najbliższych miesiącach wracać do normy. Co więcej wydaje się, że w związku z ograniczonym dostępem do najlepszych i już istniejących na rynku komercyjnym projektów znacząco wzrośnie popyt po stronie banków na uczestniczenie w projektach mających charakter restrukturyzacyjny, gdzie kluczowe znaczenie dla inwestorów będzie miało tymczasowe zmniejszenie zobowiązań leżących po ich stronie, a wiara w ich powodzenie po zakończeniu okresu recesji będzie dla banków uzasadniona.

Dominika Uberman, Partner CMS Cameron McKenna

Konrad Werner, Associate CMS Cameron McKenna

źródło informacji:

Polska wydaje się znosić problemy światowej gospodarki stosunkowo dobrze. Status jedynego kraju w Unii Europejskiej, któremu, jak na razie, udało się uniknąć drastycznego spadku produktu krajowego brutto, jest z pewnością czymś godnym uznania i wpływa bardzo pozytywnie na wizerunek naszego kraju w międzynarodowych kręgach biznesowych.

Niemniej, atmosfera dużej niepewności i strachu, która dominowała wśród inwestorów w końcówce ubiegłego roku i w pierwszej połowie roku bieżącego, i która wciąż daje o sobie znać, spowodowała, że wiele planowanych projektów inwestycyjnych zostało wstrzymanych, a przedsiębiorcy przyjęli postawę skrajnej awersji do ryzyka, koncentrując się raczej na utrzymaniu swoich przedsiębiorstw przy życiu, niż na nowych wyzwaniach i wykorzystywaniu okazji inwestycyjnych. Nałożyły się na to kłopoty banków, którym nagle wyschły źródła finansowania, i które zmuszone były poświęcić uwagę utrzymaniu płynności i akumulowaniu gotówki, co nieuchronnie doprowadziło do wstrzymania, a przynajmniej znacznego ograniczenia akcji kredytowej.

Ku refinansowaniu

Naturalną konsekwencją znacznego poziomu awersji do ryzyka wśród banków jest zwrócenie się ku tym projektom, które, w ich ocenie, zapewniają wysoką pewność osiągania w przyszłości stabilnych przychodów gwarantujących terminową spłatę kredytu. Trudno zaś pod tym względem o lepszy projekt niż taki, który już istnieje i może się pochwalić historią stabilnych i solidnych wyników finansowych, dających bankowi względną pewność osiągania w przyszłości odpowiedniego wskaźnika pokrycia obsługi długu.

- Refinansując projekty nieruchomościowe, koncentrujemy się na inwestycjach w dobrych lokalizacjach, generujących stabilny strumień przychodów pochodzących najczęściej od najemców będących w dobrej kondycji finansowej - komentuje Maciej Tuszyński, dyrektor generalny polskiego przedstawicielstwa Westdeutsche ImmobilienBank AG. - Przykładem takiej transakcji było refinansowanie Warszawskiego Centrum Finansowego, w którym braliśmy udział w czerwcu tego roku.

Podobnego komfortu nie są w stanie zaoferować bankom nowe projekty, ponieważ wiążą się z nimi co najmniej dwa dodatkowe ryzyka: ryzyko nieukończenia budowy (lub też przekroczenia założonego budżetu) oraz ryzyko związane z nieosiągnięciem zadowalającego poziomu najmu powierzchni.

Dobrym miernikiem ryzyka związanego z refinansowaniem inwestycji nieruchomościowych jest to, w jakim stopniu obecny okres dekoniunktury wpłynął na wartość obiektu. W przypadku najlepszych projektów wpływ ten nie jest wielki. Bank ma więc podstawy uważać, że wskaźnik LTV pozostanie na zadowalającym poziomie w całym okresie kredytowania. Dodatkowo na ograniczenie ryzyka związanego ze spadkiem wartości finansowanej nieruchomości wpływają znacznie bardziej rygorystyczne niż jeszcze dwa lata temu wymogi dotyczące poziomu wskaźnika LTV. Obecnie większość banków oczekuje LTV na poziomie co najwyżej 65 proc., podczas gdy jeszcze dwa lata temu było to nieraz nawet 85 proc.

Dlaczego warto

Na pierwszy rzut oka, refinansowanie kredytu w obecnych warunkach może wydawać się niezbyt korzystnym rozwiązaniem dla kredytobiorcy. Marże kredytów są wciąż na znacznie wyższym poziomie niż kilka lat temu, podobnie jak wkład własny wymagany od inwestora. Negocjacje dokumentów finansowych przebiegają w atmosferze mniej przychylnej dla kredytobiorców niż kilka lat temu, co przekłada się na warunki transakcji. Ponadto, refinansowanie wiąże się nieraz z koniecznością poniesienia dodatkowych kosztów doradztwa, sporządzenia wyceny czy zapłaty prowizji z tytułu rozwiązania istniejącego stosunku prawnego. Jest jednak co najmniej kilka powodów, dla których nawet w obecnych warunkach część kredytobiorców decyduje się na refinansowanie swoich istniejących zobowiązań.

Po pierwsze, istnieją projekty o niskim poziomie dźwigni finansowej, w których zwiększenie poziomu lewarowania i związane z tym uwolnienie kapitału może przynieść określone korzyści inwestorowi. Tak było na przykład w wypadku refinansowania warszawskiej Galerii Mokotów przez jej dwóch właścicieli, Globe Trade Centre S.A. oraz Unibail Rodamco.

- Chłodna kalkulacja finansowa wskazała, że refinansując Galerię Mokotów i zwiększając poziom dźwigni jesteśmy w stanie bardziej efektywnie wykorzystać uwolniony w ten sposób kapitał. Warunki poprzedniego kredytu udzielonego na finansowanie tego projektu były negocjowane 9 lat temu, więc warunki uzyskane przez nas obecnie w ramach refinansowania wcale nie były mniej korzystne. Szczególnie że banki chętnie współpracują z deweloperami o tak silnej pozycji jak GTC - komentuje Erez Boniel, wiceprezes i dyrektor finansowy Globe Trade Centre S.A. Biorąc pod uwagę fakt, że refinansowanie istniejącego projektu jest dziś łatwiejsze niż pozyskanie finansowania na nową inwestycję, refinansowanie połączone z uwolnieniem kapitału zaangażowanego przez inwestora w istniejący projekt może zwiększyć szanse na uzyskanie finansowania innej inwestycji.

Jednak celem uwolnienia kapitału zaangażowanego w istniejący projekt nie zawsze jest chęć zaangażowania go w nową inwestycję.

- GTC zawsze pozyskuje finansowanie dla projektu jako całości, nigdy zaś na sam zakup ziemi. Dla niektórych mniejszych deweloperów, którzy kupili ziemię na kredyt w szczycie koniunktury, ale nie byli w stanie rozpocząć na niej budowy, refinansowanie bywa metodą na pozyskanie gotówki niezbędnej na spłacenie zobowiązań zaciągniętych w związku z inwestycjami, które nie doczekały się realizacji ze względu na kryzys - mówi Erez Boniel.

Po drugie, refinansowanie bywa sposobem na zakończenie przez kredytobiorcę współpracy z bankiem, który, z takich czy innych względów, zaczyna przejawiać wobec niego niechętne nastawienie. W sytuacji, kiedy kredytobiorca odbiera od swojego banku sygnały mogące świadczyć o tym, że szuka on sposobności by - w odpowiedzi na nieznaczne nawet naruszenie postanowień dokumentacji kredytowej przez kredytobiorcę - podjąć wobec niego nieproporcjonalne działania głównie zmierzające do zwiększenia istniejących zobowiązań finansowych, refinansowanie może dać kredytobiorcy szansę na zmniejszenie tego rodzaju zagrożeń poprzez rozpoczęcie współpracy z innym, bardziej elastycznie zachowującym się bankiem.

Po trzecie, refinansując swoje zadłużenie kredytobiorcy często dążą do jego swoistej restrukturyzacji. Refinansowanie bywa więc sposobem na zmianę warunków finansowania w sytuacji, gdy do takiej zmiany nie jest skory dotychczasowy kredytodawca. Refinansowanie ma często miejsce z najbardziej prozaicznego z powodów: zamiaru rolowania długu w związku z nadejściem terminu spłaty przez kredytobiorcę jego istniejącego zadłużenia, ale możliwa jest na przykład zmiana warunków spłaty kredytu, wydłużenie terminu spłaty, zmiana oprocentowania, waluty kredytu, czy też złagodzenie rygorów, jakim zgodnie z umową kredytową poddany jest kredytobiorca w prowadzeniu swojej działalności.

I choć obecnie trudno jest mówić o restrukturyzacji, która w sposób istotny mogłaby poprawiać sytuację tych kredytobiorców, którzy negatywnie doświadczyli załamania gospodarki, to nawet w ramach podejmowania decyzji przez wiodących deweloperów, którym udało się uzyskać refinansowanie w ubiegłym roku, zmianę podstawowych warunków kredytu często uzasadniają analizy ekonomiczne w skali grupy lub względy praktyczne związane na przykład z brakiem konieczności dalszego uwzględniania ryzyk, które wiązały się z rozpoczynaniem inwestycji w innych realiach rynkowych.

Biorąc to wszystko pod uwagę, mimo pogorszenia warunków, na jakich banki są dziś skłonne udzielać kredytów, refinansowanie zadłużenia wciąż bywa dla kredytobiorców atrakcyjne, a kredyty refinansowe dominowały w tym roku w działalności niektórych banków w zakresie kredytów komercyjnych. Warto zadać sobie jednak pytanie, czy taka sytuacja będzie trwała nadal w nadchodzących miesiącach i kwartałach.

Perspektywy

- Prawie wszystkie udzielone w tym roku przez WestImmo w Polsce kredyty to kredyty refinansowe. Obserwujemy jednak, że powoli sytuacja zaczyna się zmieniać. Kilka spośród nowych transakcji, nad którymi obecnie pracujemy, to finansowanie zakupu gotowych nieruchomości przez nowego inwestora. Rozważamy również udzielenie kredytu na budowę nowych projektów - mówi Maciej Tuszyński. - Banki są dziś znacznie pewniejsze co do źródeł swojego refinansowania, problemy z płynnością na rynku bankowym należą już do przeszłości. - Banki są obecnie nadpłynne. Gdy tylko nabiorą pewności, że najgorszy etap kryzysu mamy już za sobą i że nie grozi nam jego druga fala, to nie widzę powodów, aby kredyty na finansowanie nowych inwestycji nie stały się bardziej dostępne - w podobnym tonie wypowiada się Erez Boniel.

Większy apetyt na ryzyko ze strony banków będzie więc miał dwojakie skutki. Po pierwsze, jeżeli chodzi o kredyty refinansowe, banki przestaną koncentrować się jedynie na najlepszych i najpewniejszych projektach. Spodziewane jest, że od początku przyszłego roku na rynku pojawi się więcej przykładów mniejszego refinansowania, o wartości ok. 20-30 mln euro. Po drugie, banki z większym zaufaniem podchodzić będą do finansowania nowych inwestycji. Gdy ryzyko drastycznych spadków wartości nieruchomości zmaleje, nie będzie już potrzeby wymagania od kredytobiorców wskaźnika LTV na poziomie 60 proc. Można też zaobserwować, że banki znów zaczynają konkurować ze sobą o najlepsze projekty, co powinno stworzyć w nadchodzących miesiącach presję na obniżenie marż.

Proces ten będzie prawdopodobnie przebiegał powoli, szczególnie że minie zapewne trochę czasu, zanim zacznie się zacierać pamięć banków o lekcjach wyciągniętych z obecnego kryzysu. Wiara w nadchodzące ożywienie na rynku kredytów inwestycyjnych jest jednak duża.

- Spodziewamy się, że wraz z ożywieniem gospodarczym wzrośnie popyt na powierzchnie biurowe, szczególnie w Warszawie. Podaż obiektów biurowych powoli się wyczerpuje, a od półtora roku nie rozpoczęto prawie żadnych nowych inwestycji. Odwrócenie trendu na rynku powinno więc być kwestią najbliższych kilku miesięcy - zakładamy, że odbicie nastąpi w połowie roku 2010 - komentuje Erez Boniel.

Istnieje więc spore prawdopodobieństwo, że proporcje pomiędzy transakcjami finansowania nowych projektów deweloperskich i refinansowania istniejących, zachwiane w ostatnim czasie na korzyść refinansowania, zaczną w najbliższych miesiącach wracać do normy. Co więcej wydaje się, że w związku z ograniczonym dostępem do najlepszych i już istniejących na rynku komercyjnym projektów znacząco wzrośnie popyt po stronie banków na uczestniczenie w projektach mających charakter restrukturyzacyjny, gdzie kluczowe znaczenie dla inwestorów będzie miało tymczasowe zmniejszenie zobowiązań leżących po ich stronie, a wiara w ich powodzenie po zakończeniu okresu recesji będzie dla banków uzasadniona.

Dominika Uberman, Partner CMS Cameron McKenna

Konrad Werner, Associate CMS Cameron McKenna

źródło informacji:

Gdy przed dwiema dekadami polska gospodarka na bazie reformy Balcerowicza ewoluowała z otchłani realnego socjalizmu do wolnorynkowego "raju", niemal wszyscy uczestnicy świeżo ukonstytuowanej III Rzeczpospolitej pewni byli nadejścia ery trwałego wzrostu poziomu życia w Polsce. Jednym z głównych czynników mającym o tym poziomie decydować "od zawsze" pozostają warunki mieszkaniowe, a zwłaszcza realne szanse oraz bieżący poziom ich zaspokojenia przez przeciętnego obywatela. Niestety wszystkie dostępne dane wskazują na to, że ta dziedzina kształtowania jakości życia polskiego społeczeństwa naznaczona jest permanentnym regresem.

Wskaźniki dostępności

Badacze rynku nieruchomości opracowali stosunkowo bogaty zestaw indykatorów, zadaniem których jest ustalenie jego parametrów, stopnia dojrzałości czy też norm opisujących proces zaspokajania potrzeb mieszkaniowych konsumentów. Z punktu widzenia polskiego konsumenta, żyjącego w środowisku "emerging market", najważniejsze wydają się te ostatnie, określane w nomenklaturze międzynarodowej jako "wskaźniki dostępności" (ang. affordability indexes). Konfrontują one ze sobą zdolność finansową najliczniejszej statystycznie grupy średnio sytuowanych gospodarstw domowych z kosztem nabycia lub wynajmu typowych nieruchomości, możliwościami obsługi długu hipotecznego itp.

Najpopularniejszym z nich jest tzw. wskaźnik siły nabywczej, będący relacją średniej płacy brutto do ceny metra kwadratowego mieszkania w największych miastach kraju. Od dość dawna oficjalna wartość tej relacji kształtuje się w Polsce na poziomie zbliżonym do 0,5, co oznacza, że średnia miesięczna płaca miałaby wystarczać na zakup zaledwie połowy mkw. mieszkania. W tej okolicy (0,45) lokalizują ją niedawne badania Fundacji na Rzecz Kredytu Hipotecznego, przyjmującej średnią płacę na poziomie 3200 zł. oraz cenę metra kwadratowego mieszkania na 7 tys. zł. Dwa lata temu, w szczycie boomu, ta sama instytucja oceniała tę zmienną na rekordowo niskim poziomie 0,36. Z kolei NBP w swoim "Raporcie o inflacji" zamieszcza wykres (ostatnio w lutym '09), na którym wartość wskaźnika siły nabywczej dla różnych miast waha się w przedziale od 0,4 do 0,7. Jednak średnia płaca w Polsce w rzeczywistości może być (a właściwie to jest na pewno) znacznie niższa od danych oficjalnych. Jak bowiem wykazały badania portalu Money.pl, zastępujące średnią arytmetyczną tzw. medianą eliminującą fałszujące wyniki GUS kominy płacowe, rzeczywista średnia płaca brutto wynosi około 2500 zł. Przyjmując tę interpretację okazałoby się, że wskaźnik siły nabywczej posiada aktualną wartość, uwzględniająca już korektę cen nieruchomości, zbliżoną do 0,35, a to z kolei znaczyłoby, że przeciętny Polak musi pracować na 1 mkw. mieszkania już nie 2, ale nawet do 3 miesięcy(!). Stanowiłoby to mniej więcej 6-krotne odchylenie in minus od standardów obowiązujących w cywilizowanych krajach Europy Zachodniej, gdzie poziom omawianego wskaźnika ustalił się w granicach 2 (nierzadko nawet tę wartość przekraczając) i aż 10-krotne od wartości zbliżonej do 4, która obowiązuje w USA. Choć być może trudno w to uwierzyć, to jednak Polska z tak niskim współczynnikiem pozostaje w ścisłej czołówce nie tylko europejskich ale globalnych outsiderów w konkurencji dostępności mieszkań dla swoich obywateli.

Tę z pewnością niepokojącą statystykę zdaje się potwierdzać inny parametr, równie dobrze obrazujący funkcjonalność procesu zaspokajania potrzeby zamieszkiwania w ramach konkretnego rynku nieruchomości. Wskaźnik ten, określany z angielskiego jako P/I (price/income ratio), jest dość prostą relacją obowiązującej ceny przeciętnej nieruchomości mieszkalnej do średniego rocznego dochodu rozporządzalnego przeciętnego gospodarstwa domowego. Wskaźnik ten szczególnie popularny jest w USA, gdzie w zależności od obowiązującej koniunktury gospodarczej potrafi oscylować w granicach od 2 do nawet 6. Zazwyczaj jednak przyjmuje wartość zbliżoną do 4, tak jak w Europie Zachodniej, gdzie przedział od 3 do 4 określa obowiązującą normę. A jak ten czynnik prezentuje się u nas? P/I do połowy 2008 roku ilustrowany był obok wskaźnika siły nabywczej w "Raporcie o inflacji" NBP. Analitycy rodzimego Banku Narodowego zlokalizowali go w tamtym czasie dla różnych miast Polski w przedziale wartości od 6 do 10. Gdyby jednak spróbować oszacować rzeczywistą średnią wartość rodzimego P/I na podstawie danych pierwszego półrocza br., to okazałoby się, że otrzymany wynik jest jeszcze "ciekawszy". Jeżeli bowiem jako przeciętną nieruchomość przyjmiemy mieszkanie w budynku wielorodzinnym o pow. 65,9 mkw. (dane GUS: przeciętna pow. mieszkania w 1-szym półroczu '09) w cenie 6876 PLN/mkw. (REAS: średnia cena mkw. mieszkań sprzedanych na rynku pierwotnym w 2Q '09 ), to otrzymamy wartość w okolicach 450 tys. PLN. Z kolei dochód rozporządzalny gospodarstwa domowego w tym roku wynosi na osobę: dla gospodarstwa 2-osobowego - 1240,37 PLN, 3-osobowego - 1027,8 PLN, 4-osobowego - 835,3 PLN (dane za Instytutem Gospodarki Społecznej SGH). Bez ryzyka popełnienia istotnego błędu można więc przyjąć, że roczny dochód rozporządzalny reprezentatywnego gospodarstwa domowego w Polsce wynosi średnio 35 tys. zł. Po podzieleniu przez otrzymaną wartość średniej ceny mieszkania otrzymamy "polskie P/I" równe? 12,8(!). Daje to nam kolejną "polską normę", która "tylko" o ponad 200 proc. dystansuje wskazaną powyżej średnią zachodnioeuropejską.

Z podstawowych aspektów wyznaczających standard zaspokajania potrzeb mieszkaniowych obywateli pozostaje omówienie kredytowej dostępności nieruchomości w PLN. Warto zwrócić uwagę na fakt, że NBP w dwóch ostatnich raportach o inflacji pomija ten, jak i pozostałe tematy, kwitując problem nieruchomości zaledwie krótką notatką. Dlaczego? Trudno o jednoznaczną odpowiedź. Natomiast z ostatniego raportu Expandera & Szybko.pl możemy się dowiedzieć o "widocznych oznakach ożywienia na rynku kredytów mieszkaniowych", wskutek czego "4-osobowa rodzina osiągająca dochód na poziomie 3500 zł netto, mieszkająca w mieście średniej wielkości, może dziś liczyć średnio na 210 tys. zł kredytu w zł oraz 142 tys. zł w przypadku zaciągania kredytu w euro". Oznacza to, w zależności od regionu kraju, możliwość zakupu około 8-12 mkw. lokalu na osobę, a następnie wieloletnie bytowanie z miesięcznym budżetem na poziomie średnio 450 zł. na głowę.

Nic dodać, nic ująć?

Poza tym wszystkim rzetelne zdefiniowanie bardzo istotnej zwłaszcza dla bankowych analityków kredytowych relacji raty kredytu na kupno przeciętnego mieszkania do miesięcznego dochodu rozporządzalnego gospodarstwa domowego, wydaje się w polskich warunkach dosyć trudne. Wynika to z faktu tradycyjnej "elastyczności" rodzimych placówek bankowych przy czynności kredytowania zakupu nieruchomości. I tak w różnych okresach banki udzielają kredytów na starannie urozmaiconych warunkach, a to osobom bez zdolności kredytowej (do spółki z osobami trzecimi), a to z mniejszym, większym lub bez wkładu własnego, z czasem znaczną, a niekiedy dla odmiany z symboliczną marżą, ale przede wszystkim z często nienaturalnie wydłużonym okresem spłaty zadłużenia, który nie wiadomo jak obecnie, ale jeszcze niedawno w wielu przypadkach ocierał się o półwiecze. Standardy te raczej nie są powszechną praktyką w krajach o zaawansowanych systemach bankowo-finansowych. Stąd też określenie reprezentatywnych warunków kredytowania nieruchomości, potrzebne do obliczenia współczynnika "raty do dochodu", przynajmniej na dzień dzisiejszy obarczone jest wysokim ryzykiem popełnienia błędu. Nieoficjalnie wiadomo jednak, że następną ''polską normą" jest przekraczanie - i to znaczne - połowy rozporządzalnego budżetu przez sumę raty kredytowej nawet w przypadku gospodarstw domowych o wyższych niż przeciętne dochodach.

W czym problem?

Tajemnicą poliszynela pozostaje fakt, że w polskich warunkach ekonomicznych nie tylko nabycie nieruchomości, ale i wielu innych dóbr mniej czy bardziej trwałego użytku wymaga od przeciętnie zarabiającego konsumenta przepracowania dwu-trzykrotności lub nawet większej ilości tego czasu, który potrzebny byłby jego korelatowi w Niemczech, Francji, Danii i w wielu tym podobnym krajach o zaawansowanym systemie gospodarki rynkowej. Jest to z jednej strony efekt mozolnego nadrabiania zaległości po zastopowanej 20 lat temu, a pieczołowicie konstruowanej przez dziesięciolecia komunistycznej demencji gospodarczej, z drugiej - niestety - skutek obecnego, kuriozalnego śrubowania rodzimych cen bardzo wielu towarów, dóbr i usług niekiedy do kilkudziesięciu procent powyżej poziomu obowiązującego w zamożnych krajach UE. O ile jednak teza, że uczciwie pracującego Polaka stać z roku na rok na coraz więcej, może być tematem dyskusji, o tyle problem nieruchomości, głównie mieszkań, jej nie podlega: z punktu widzenia kupujących jest coraz gorzej. Cenowa dostępność zarówno w deweloperskich biurach sprzedaży, jak i na rynku wtórnym, ma od lat tendencję malejącą.

Skutkiem tego nabycie mieszkania przez statystycznego "Kowalskiego" z każdym rokiem, licząc mniej więcej od połowy ubiegłej dekady, stanowi coraz większy problem, choć sam "Kowalski" prawdopodobnie nie zawsze do końca zdaje sobie sprawę z jego meritum. Zazwyczaj rozumuje on w ten sposób, że mieszkanie jest tym bardziej dostępne im bardziej dostępny jest kredyt w banku. Natomiast gdy bank grymasi przy jego przyznawaniu, to cenowa dostępność mieszkanie jest kiepska. Z kolei jakiekolwiek współczynniki dostępności pozostają w sferze abstrakcji. Ażeby dobrze zobrazować ułomność takiego rozumowania należy cofnąć się nieco w czasie, mniej więcej do połowy ostatniej dekady XX w., a wiec do pionierskich czasów polskiej "deweloperki". Pierwsze mieszkania krajowi deweloperzy oddali do użytku w roku 1993, ale ich ilość (485) nie potwierdziła jeszcze w pełni "narodzin branży". Swoje istnienie firmy deweloperskie wyraźniej zaakcentowały dopiero w latach 97/98, kiedy to wybudowały (wg GUS) odpowiednio ok. 5 i 9 tys. lokali. Od tego właśnie okresu możemy mówić o polskim rynku nieruchomości w pełnym słowa tego znaczeniu, tzn. takim, na którym funkcjonowali już wszyscy istotni jego uczestnicy. Samo przez się nasuwa się pytanie: jak w tamtych "pionierskich" czasach i następnych latach wyglądała dostępność cenowa nieruchomości?

Od normalności do "teraźniejszości"

Dostępność cenowa nieruchomości mieszkaniowych w połowie lat dziewięćdziesiątych ub. wieku była wypadkową kilku czynników. Przede wszystkim w tamtym czasie banki w Polsce praktycznie nie funkcjonowały w roli kredytodawców hipotecznych. Wg AD Drągowski w latach 1995-2000 tylko co dziesiąta transakcja była w jakimś stopniu wspomagana kredytem (dziś mamy sytuacje odwrotną - jedna transakcja na dziesięć jest realizowana za gotówkę). W sytuacji finansowania zakupu mieszkań przez ich nabywców prawie wyłącznie środkami własnymi, deweloperzy nie dysponowali zbyt szerokim spektrum możliwości windowania cen, w związku z czym ograniczali swoje marże do cywilizowanego pułapu kilkunastu procent.

Kolejnym, dziś chyba nieco zapomnianym, wówczas jednak fundamentalnym czynnikiem rozwoju rynku nieruchomości, znakomicie upraszczającym drogę do własnego "M", była obowiązująca przez całą ubiegłą dekadę tzw. "duża ulga budowlana", która niejako z urzędu korygowała w dół cenę mkw. mieszkania na rynku pierwotnym o prawie jedną piątą.

Po trzecie, absolutna normą było wówczas kupowanie mieszkań na etapie tzw. "dziury w ziemi". W praktyce oznaczało to finansowanie inwestycji deweloperskich głównie z kieszeni przyszłych nabywców, dzięki czemu cena mkw. wybudowanego przez dewelopera lokum nie była (lub była tylko w niewielkim stopniu) obciążona wysokimi kosztami obsługi kredytu bankowego. Opisane powyżej czynniki, w korelacji z kilkukrotnie niższą od dzisiejszej wyceną gruntów budowlanych plus znacznie większą ich dostępnością oraz faktem głębokiego rynkowego zacofania, w głównym stopniu decydowały o ówczesnej nieporównywalnie wyższej niż obecna dostępności cenowej nieruchomości mieszkaniowych. Uwzględniając wspomnianą ulgę podatkową, znalezienie na rynku pierwotnym mieszkania, którego cena 1 mkw. korespondowałaby ze średnią miesięczną płacą brutto nie było czymś nadzwyczajnym. Dobrym przykładem tego typu sytuacji może być początek rynkowej kariery obecnie czołowego polskiego dewelopera J.W. Construction, który swoją pierwszą realizowaną w jednej z podwarszawskich miejscowości dużą inwestycję mieszkaniową wycenił w 1997 roku - raczej nie przez pomyłkę - poniżej 1 tys. zł. za mkw. i to przy niemal identycznej z obecną relacji USD/PLN. Oznaczało to, że ówczesna średnia płaca brutto w Warszawie mogła sfinansować w tej sytuacji prawie 2 mkw. nowego lokum(!), a co za tym idzie nie dość że wskaźnik dostępności miał dzisiejszą wartość "zachodnią", to w dodatku "zorganizowanie" budżetu na średniej wielkości mieszkanie nie było dużo trudniejsze, niż dziś uzbieranie wkładu własnego koniecznego do zaciągnięcia wieloletniego hipotecznego kredytu na podobny metraż. Oczywiście przypadek ten nie był być może stuprocentowo reprezentatywny, z pewnością jednak mówi sam za siebie. Zresztą ostatecznym potwierdzeniem zdecydowanie przyjaźniejszej natury cen mieszkań w odniesieniu do możliwości finansowych konsumentów w końcówce ub. wieku jest fakt, że deweloperzy pomimo braku instytucji kredytu hipotecznego oraz znacznego z roku na rok zwiększania własnej aktywności gospodarczej nie mieli większych problemów z bieżącą dystrybucją owoców swojej pracy i to najczęściej na etapie projektowym. Od tamtej pory obserwujemy niestety systematyczny zjazd wskaźników dostępności. W latach 2000-2004 średnia cena mkw. mieszkania zawierała się już w przedziale od 2991 do 3307 PLN (za redNET Consulting), co plasowało wskaźnik dostępności cenowej jeszcze w okolicach 0.8-0,7. Ostatecznie zainicjowany w roku 2004 boom wywindował średnią cenę mkw. do prawie 7600 PLN trzy lata później, sprowadzając wskaźnik w rejony wartości 0,4, gdzie właściwie utkwił on na dobre po dzień dzisiejszy. Jednak istotę problemu nie tyle stanowi niski poziom wskaźnika co fakt jego ustawicznego spadku, wskutek czego w ciągu zaledwie 10 lat dostępność cenowa nieruchomości mieszkaniowych skurczyła się w Polsce mniej więcej trzykrotnie.

Ślepa uliczka

Wzrost cen nieruchomości, w tym przede wszystkim mieszkalnych, bez względu na ich rodzaj, standard i lokalizację, jest zjawiskiem nie tylko normalnym, ale powszechnie pożądanym. Anglojęzyczne pojęcie "real estate" mówi samo za siebie. Nieruchomości jako "realna wartość" po prostu z natury rzeczy powinny w długim okresie czasu zyskiwać na wartości. Ich bieżąca wycena oraz panująca tendencja rynkowa nie tylko decyduje o statusie materialnym większości gospodarstw domowych, implikuje nastroje oraz zachowanie konsumentów, może niedługo decydować o standardzie życia emerytów w ramach instytucji "odwrotnej hipoteki" itd., ale przede wszystkim ma przemożny wpływ na szereg istotnych procesów ekonomicznych, koniunkturę w najważniejszych sektorach gospodarczych państwa, czy wreszcie niebagatelne wpływy do jego budżetu. Problem jednak w tym, że ceny nieruchomości mieszkaniowych z segmentu popularnego, który obejmuje 90 proc. całości rynku, powinny poruszać się w pewnych określonych ramach w korelacji z przynajmniej kilkoma istotnymi wskaźnikami statystyczno - ekonomicznymi, z podawanym przez GUS wskaźnikiem wzrostu płac na czele. Fakt utrwalającego się w Polsce od lat braku tego typu korelacji spowodował, że cena prostego lokum dla "Kowalskiego" oderwała się od fundamentów, a rodzimy rynek nieruchomości uparcie brnie w "ślepą uliczkę". Co to oznacza? Przede wszystkim to, że zamiast pożądanego procesu systematycznego skracania dystansu do cywilizowanych standardów zachodnioeuropejskich mamy ustawiczne jego pogłębianie. Ów dystans przeliczony na jednostki czasu wg uznanych rodzimych ekspertów branży nieruchomości na dzień dzisiejszy oceniany jest nawet na 50 lat(sic!).

"Grupa trzymająca ceny"?

Oczywiście bardzo trudno jest spodziewać się obiecujących następstw takiego stanu rzeczy. Na razie najbardziej zauważalnym jego aspektem jest tradycyjny u nas chaos (dez)informacyjny. Newsy o spadającej rentowności i słabnącej koniunkturze branży budowlanej, ostro taniejących materiałach budowlanych, czy wreszcie rekordowej podaży mieszkań, przeplatają się ze stanowczymi zapowiedziami deweloperów, bankowców czy też nieruchomościowych i finansowych pośredników o nieuchronności rychłego powrotu zwyżek cen mieszkań (notabene ów "upragniony powrót" przybrał już charakter typowej "idee fixe" większości medialnych wystąpień, publikacji, czy nawet kongresów nt. rynku mieszkaniowego, co raczej przeczy tezie o schyłkowej fazie korekty). Prawdopodobnie tak właśnie brzmi głos czegoś w rodzaju nieformalnej "grupy trzymającej ceny". Na jej czele, raczej mimo woli, stanęło samo państwo z autorskim programem "Rodzina na swoim"- głównym hamulcowym korekty deweloperskiego cennika mkw. nowego lokum. Nie można się jednak dziwić ani deweloperom, ani bankowcom, czy pośrednikom, że robią to co robią: pierwsi tak "obniżają" żeby za bardzo nie spadło, drudzy ogłaszają "kredytowe alleluja", a reprezentanci tych ostatnich tłumaczą komu i gdzie się da, że to najlepszy czas na kupno bo taniej już nie będzie. Oni to robią, bo chcą funkcjonować, cokolwiek zarabiać, a zwłaszcza przetrwać kryzys "w jednym kawałku". Wiadomo bowiem, że na rynku nieruchomości w czasie typowej bessy znacząco spada popyt, a co za tym idzie wolumen transakcji - rynek zamiera. Mało kto decyduje się na wydatek rzędu kilkuset tys. zł. mając pewność, że za miesiąc będzie niżej, a za rok dużo taniej. A to właśnie te czynniki są w pierwszej kolejności zabójcze dla biznesu żyjącego ze sprzedaży nieruchomości, a nie sama przecena, do której jakoś zawsze można się dostosować przy odpowiednio dużym obrocie. Dlatego też trwa zacięta walka o to, by obniżka cen mieszkań, głównie na rynku pierwotnym, nie przybrała charakteru regularnej bessy. Tę swoistą kampanię zaczynają wspierać najpoważniejsze dzienniki (vide: "Rzepa" 3.12), gdzie na pierwszych stronach widzimy tytuł-wyrok: "Mieszkania idą w górę", a dalej czytamy opinię poważnych instytucji (ZBP) o nieuchronnym wzroście cen mieszkań o min. 10 proc. w przyszłym roku. Czy jednak naszej "grupie" uda się przechytrzyć rynek, a zwłaszcza złamać jego historycznie sprawdzone zasady? Np. tę, że korekta cen po takim boomie jaki mieliśmy w ostatnich latach musi potrwać od 4 do nawet 6-ciu lat? Albo zapytajmy inaczej: czy 10-12 proc. korekta dwustuprocentowego wzrostu cen mieszkań z ostatnich kilku lat w pełni wyczerpuje regulacyjne możliwości polskiego rynku nieruchomości? I jeszcze jedno: jeżeli w Polsce wskaźnik dostępności cenowej mieszkań jest obecnie rzeczywiście na poziomie mniejszym niż 0,4, to jaką wartość miałby osiągnąć po czekającej nas rzekomo kolejnej fali wzrostów cen? No cóż, poczekamy, zobaczymy?

i bankowe "błędne koło fortuny"

Nie ulega jednak wątpliwości, że trybem rodzimej nieruchomościowej machiny zasługującym co najmniej na "medal za odwagę" jest sektor bankowy. Jest dość oczywiste, że przy rekordowo niskich wskaźnikach dostępności ryzyko kredytowania zakupu nieruchomości jest niebezpiecznie wysokie. To ryzyko- z uwagi na ogromny udział kredytów walutowych - dało o sobie znać już na początku roku, kiedy to ceny mieszkań odnotowały pierwszy widoczny spadek, a złoty gwałtownie się osłabił. Panika, jaka wówczas zapanowała w szeregach bankowców wraz z okresowym powrotem instynktu samozachowawczego spowodowały drastyczne ograniczenie akcji kredytowej, zwłaszcza w obcej walucie. Czy zapowiadana obecnie "kredytowa odwilż" to dowód końca kryzysu i powrotu do "normalności", czyli stałego wzrostu cen mieszkań? To raczej skutek tego, że rodzimi bankierzy nie mają innego wyjścia, aniżeli uwierzyć w trafność prognoz coraz mocniejszego złotego i dalej brnąć w kredytowanie "drogich" mieszkań, by te z braku kredytowania przypadkiem znacznie nie potaniały, co miałoby zgubne skutki dla ich bilansów. Dalej więc liczą głównie na przychylność fortuny. Czy to rozsądna strategia przy tego typu działalności? Słynna już idea "kredyty na dowód", dotycząca pożyczek konsumpcyjnych pokazała, że raczej nie. A co będzie jeśli "koło fortuny" zatnie się na dobre w przypadku kredytów hipotecznych?

"Węzeł gordyjski"

Znalezienie w chwili obecnej jakichkolwiek pozytywnych przesłanek rozwoju rynku mieszkaniowego w Polsce jest zadaniem tak trudnym, że praktycznie niemożliwym. "Wsteczny bieg" doprowadził go do punktu, którego wyznacznikami są: najniższa w Europie (i wciąż coraz gorsza) dostępność cenowa mieszkań, najniższa ich ilość wśród istniejących oraz budowanych na tysiąc mieszkańców, najdłuższy, drogi i nieefektywny administracyjnie proces inwestycyjny, najmniejszy odsetek PKB (2%) przeznaczany przez państwo na budownictwo mieszkaniowe i wreszcie astronomiczny, sięgający nawet 1,5 miliona jednostek mieszkaniowych niezaspokojony popyt potencjalny. Jednym słowem: pół wieku za Europą. W sposób niemal perfekcyjny z tymi parametrami koresponduje klasyfikacja europejskich eksporterów siły roboczej, w której Polska zajmuje jakże "prestiżowe" miejsce absolutnego lidera. Być może właśnie w potencjale emigracyjnym oraz talentach integracyjnych młodego polskiego pokolenia tkwi metoda przecięcia "węzła gordyjskiego" rodzimej mieszkaniówki?

Jest raczej pewne, że obecnie popyt efektywny na mieszkania, zwłaszcza z rynku pierwotnego, generowany jest głównie przez klasę średnią, której rozwój jako tako postępuje, oraz ludzi których dochody wyraźnie przewyższają średnią krajową. Także ten dość osobliwy program "Rodziny na swoim" przede wszystkim wspiera te właśnie grupy społeczne, wiadomo czyim kosztem. Trudno ocenić jaki jest obecnie rzeczywisty niezrealizowany potencjał popytowy tego środowiska, ale zapewne na jakiś czas jeszcze go wystarczy, by podtrzymać rynkową płynność na jakimkolwiek poziomie. Jednak na dłuższą metę prawdziwym wyzwaniem dla rodzimej administracji państwowej będzie stworzenie warunków do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych przez najliczniejszą grupę społeczną o dochodach nie przekraczających średniej krajowej. A tu niestety nie widać dosłownie najmniejszego światełka w tunelu. Widać za to "zamknięte oczy" rodzimych decydentów, którzy jakby zdają się nie dostrzegać narastającego problemu. Kiedyś przyjdzie im zapewne te oczy otworzyć i oby się to nie stało za późno?

Jarosław Jędrzyński

interia.pl

Gdy przed dwiema dekadami polska gospodarka na bazie reformy Balcerowicza ewoluowała z otchłani realnego socjalizmu do wolnorynkowego "raju", niemal wszyscy uczestnicy świeżo ukonstytuowanej III Rzeczpospolitej pewni byli nadejścia ery trwałego wzrostu poziomu życia w Polsce. Jednym z głównych czynników mającym o tym poziomie decydować "od zawsze" pozostają warunki mieszkaniowe, a zwłaszcza realne szanse oraz bieżący poziom ich zaspokojenia przez przeciętnego obywatela. Niestety wszystkie dostępne dane wskazują na to, że ta dziedzina kształtowania jakości życia polskiego społeczeństwa naznaczona jest permanentnym regresem.

Wskaźniki dostępności

Badacze rynku nieruchomości opracowali stosunkowo bogaty zestaw indykatorów, zadaniem których jest ustalenie jego parametrów, stopnia dojrzałości czy też norm opisujących proces zaspokajania potrzeb mieszkaniowych konsumentów. Z punktu widzenia polskiego konsumenta, żyjącego w środowisku "emerging market", najważniejsze wydają się te ostatnie, określane w nomenklaturze międzynarodowej jako "wskaźniki dostępności" (ang. affordability indexes). Konfrontują one ze sobą zdolność finansową najliczniejszej statystycznie grupy średnio sytuowanych gospodarstw domowych z kosztem nabycia lub wynajmu typowych nieruchomości, możliwościami obsługi długu hipotecznego itp.

Najpopularniejszym z nich jest tzw. wskaźnik siły nabywczej, będący relacją średniej płacy brutto do ceny metra kwadratowego mieszkania w największych miastach kraju. Od dość dawna oficjalna wartość tej relacji kształtuje się w Polsce na poziomie zbliżonym do 0,5, co oznacza, że średnia miesięczna płaca miałaby wystarczać na zakup zaledwie połowy mkw. mieszkania. W tej okolicy (0,45) lokalizują ją niedawne badania Fundacji na Rzecz Kredytu Hipotecznego, przyjmującej średnią płacę na poziomie 3200 zł. oraz cenę metra kwadratowego mieszkania na 7 tys. zł. Dwa lata temu, w szczycie boomu, ta sama instytucja oceniała tę zmienną na rekordowo niskim poziomie 0,36. Z kolei NBP w swoim "Raporcie o inflacji" zamieszcza wykres (ostatnio w lutym '09), na którym wartość wskaźnika siły nabywczej dla różnych miast waha się w przedziale od 0,4 do 0,7. Jednak średnia płaca w Polsce w rzeczywistości może być (a właściwie to jest na pewno) znacznie niższa od danych oficjalnych. Jak bowiem wykazały badania portalu Money.pl, zastępujące średnią arytmetyczną tzw. medianą eliminującą fałszujące wyniki GUS kominy płacowe, rzeczywista średnia płaca brutto wynosi około 2500 zł. Przyjmując tę interpretację okazałoby się, że wskaźnik siły nabywczej posiada aktualną wartość, uwzględniająca już korektę cen nieruchomości, zbliżoną do 0,35, a to z kolei znaczyłoby, że przeciętny Polak musi pracować na 1 mkw. mieszkania już nie 2, ale nawet do 3 miesięcy(!). Stanowiłoby to mniej więcej 6-krotne odchylenie in minus od standardów obowiązujących w cywilizowanych krajach Europy Zachodniej, gdzie poziom omawianego wskaźnika ustalił się w granicach 2 (nierzadko nawet tę wartość przekraczając) i aż 10-krotne od wartości zbliżonej do 4, która obowiązuje w USA. Choć być może trudno w to uwierzyć, to jednak Polska z tak niskim współczynnikiem pozostaje w ścisłej czołówce nie tylko europejskich ale globalnych outsiderów w konkurencji dostępności mieszkań dla swoich obywateli.

Tę z pewnością niepokojącą statystykę zdaje się potwierdzać inny parametr, równie dobrze obrazujący funkcjonalność procesu zaspokajania potrzeby zamieszkiwania w ramach konkretnego rynku nieruchomości. Wskaźnik ten, określany z angielskiego jako P/I (price/income ratio), jest dość prostą relacją obowiązującej ceny przeciętnej nieruchomości mieszkalnej do średniego rocznego dochodu rozporządzalnego przeciętnego gospodarstwa domowego. Wskaźnik ten szczególnie popularny jest w USA, gdzie w zależności od obowiązującej koniunktury gospodarczej potrafi oscylować w granicach od 2 do nawet 6. Zazwyczaj jednak przyjmuje wartość zbliżoną do 4, tak jak w Europie Zachodniej, gdzie przedział od 3 do 4 określa obowiązującą normę. A jak ten czynnik prezentuje się u nas? P/I do połowy 2008 roku ilustrowany był obok wskaźnika siły nabywczej w "Raporcie o inflacji" NBP. Analitycy rodzimego Banku Narodowego zlokalizowali go w tamtym czasie dla różnych miast Polski w przedziale wartości od 6 do 10. Gdyby jednak spróbować oszacować rzeczywistą średnią wartość rodzimego P/I na podstawie danych pierwszego półrocza br., to okazałoby się, że otrzymany wynik jest jeszcze "ciekawszy". Jeżeli bowiem jako przeciętną nieruchomość przyjmiemy mieszkanie w budynku wielorodzinnym o pow. 65,9 mkw. (dane GUS: przeciętna pow. mieszkania w 1-szym półroczu '09) w cenie 6876 PLN/mkw. (REAS: średnia cena mkw. mieszkań sprzedanych na rynku pierwotnym w 2Q '09 ), to otrzymamy wartość w okolicach 450 tys. PLN. Z kolei dochód rozporządzalny gospodarstwa domowego w tym roku wynosi na osobę: dla gospodarstwa 2-osobowego - 1240,37 PLN, 3-osobowego - 1027,8 PLN, 4-osobowego - 835,3 PLN (dane za Instytutem Gospodarki Społecznej SGH). Bez ryzyka popełnienia istotnego błędu można więc przyjąć, że roczny dochód rozporządzalny reprezentatywnego gospodarstwa domowego w Polsce wynosi średnio 35 tys. zł. Po podzieleniu przez otrzymaną wartość średniej ceny mieszkania otrzymamy "polskie P/I" równe? 12,8(!). Daje to nam kolejną "polską normę", która "tylko" o ponad 200 proc. dystansuje wskazaną powyżej średnią zachodnioeuropejską.

Z podstawowych aspektów wyznaczających standard zaspokajania potrzeb mieszkaniowych obywateli pozostaje omówienie kredytowej dostępności nieruchomości w PLN. Warto zwrócić uwagę na fakt, że NBP w dwóch ostatnich raportach o inflacji pomija ten, jak i pozostałe tematy, kwitując problem nieruchomości zaledwie krótką notatką. Dlaczego? Trudno o jednoznaczną odpowiedź. Natomiast z ostatniego raportu Expandera & Szybko.pl możemy się dowiedzieć o "widocznych oznakach ożywienia na rynku kredytów mieszkaniowych", wskutek czego "4-osobowa rodzina osiągająca dochód na poziomie 3500 zł netto, mieszkająca w mieście średniej wielkości, może dziś liczyć średnio na 210 tys. zł kredytu w zł oraz 142 tys. zł w przypadku zaciągania kredytu w euro". Oznacza to, w zależności od regionu kraju, możliwość zakupu około 8-12 mkw. lokalu na osobę, a następnie wieloletnie bytowanie z miesięcznym budżetem na poziomie średnio 450 zł. na głowę.

Nic dodać, nic ująć?

Poza tym wszystkim rzetelne zdefiniowanie bardzo istotnej zwłaszcza dla bankowych analityków kredytowych relacji raty kredytu na kupno przeciętnego mieszkania do miesięcznego dochodu rozporządzalnego gospodarstwa domowego, wydaje się w polskich warunkach dosyć trudne. Wynika to z faktu tradycyjnej "elastyczności" rodzimych placówek bankowych przy czynności kredytowania zakupu nieruchomości. I tak w różnych okresach banki udzielają kredytów na starannie urozmaiconych warunkach, a to osobom bez zdolności kredytowej (do spółki z osobami trzecimi), a to z mniejszym, większym lub bez wkładu własnego, z czasem znaczną, a niekiedy dla odmiany z symboliczną marżą, ale przede wszystkim z często nienaturalnie wydłużonym okresem spłaty zadłużenia, który nie wiadomo jak obecnie, ale jeszcze niedawno w wielu przypadkach ocierał się o półwiecze. Standardy te raczej nie są powszechną praktyką w krajach o zaawansowanych systemach bankowo-finansowych. Stąd też określenie reprezentatywnych warunków kredytowania nieruchomości, potrzebne do obliczenia współczynnika "raty do dochodu", przynajmniej na dzień dzisiejszy obarczone jest wysokim ryzykiem popełnienia błędu. Nieoficjalnie wiadomo jednak, że następną ''polską normą" jest przekraczanie - i to znaczne - połowy rozporządzalnego budżetu przez sumę raty kredytowej nawet w przypadku gospodarstw domowych o wyższych niż przeciętne dochodach.

W czym problem?

Tajemnicą poliszynela pozostaje fakt, że w polskich warunkach ekonomicznych nie tylko nabycie nieruchomości, ale i wielu innych dóbr mniej czy bardziej trwałego użytku wymaga od przeciętnie zarabiającego konsumenta przepracowania dwu-trzykrotności lub nawet większej ilości tego czasu, który potrzebny byłby jego korelatowi w Niemczech, Francji, Danii i w wielu tym podobnym krajach o zaawansowanym systemie gospodarki rynkowej. Jest to z jednej strony efekt mozolnego nadrabiania zaległości po zastopowanej 20 lat temu, a pieczołowicie konstruowanej przez dziesięciolecia komunistycznej demencji gospodarczej, z drugiej - niestety - skutek obecnego, kuriozalnego śrubowania rodzimych cen bardzo wielu towarów, dóbr i usług niekiedy do kilkudziesięciu procent powyżej poziomu obowiązującego w zamożnych krajach UE. O ile jednak teza, że uczciwie pracującego Polaka stać z roku na rok na coraz więcej, może być tematem dyskusji, o tyle problem nieruchomości, głównie mieszkań, jej nie podlega: z punktu widzenia kupujących jest coraz gorzej. Cenowa dostępność zarówno w deweloperskich biurach sprzedaży, jak i na rynku wtórnym, ma od lat tendencję malejącą.

Skutkiem tego nabycie mieszkania przez statystycznego "Kowalskiego" z każdym rokiem, licząc mniej więcej od połowy ubiegłej dekady, stanowi coraz większy problem, choć sam "Kowalski" prawdopodobnie nie zawsze do końca zdaje sobie sprawę z jego meritum. Zazwyczaj rozumuje on w ten sposób, że mieszkanie jest tym bardziej dostępne im bardziej dostępny jest kredyt w banku. Natomiast gdy bank grymasi przy jego przyznawaniu, to cenowa dostępność mieszkanie jest kiepska. Z kolei jakiekolwiek współczynniki dostępności pozostają w sferze abstrakcji. Ażeby dobrze zobrazować ułomność takiego rozumowania należy cofnąć się nieco w czasie, mniej więcej do połowy ostatniej dekady XX w., a wiec do pionierskich czasów polskiej "deweloperki". Pierwsze mieszkania krajowi deweloperzy oddali do użytku w roku 1993, ale ich ilość (485) nie potwierdziła jeszcze w pełni "narodzin branży". Swoje istnienie firmy deweloperskie wyraźniej zaakcentowały dopiero w latach 97/98, kiedy to wybudowały (wg GUS) odpowiednio ok. 5 i 9 tys. lokali. Od tego właśnie okresu możemy mówić o polskim rynku nieruchomości w pełnym słowa tego znaczeniu, tzn. takim, na którym funkcjonowali już wszyscy istotni jego uczestnicy. Samo przez się nasuwa się pytanie: jak w tamtych "pionierskich" czasach i następnych latach wyglądała dostępność cenowa nieruchomości?

Od normalności do "teraźniejszości"

Dostępność cenowa nieruchomości mieszkaniowych w połowie lat dziewięćdziesiątych ub. wieku była wypadkową kilku czynników. Przede wszystkim w tamtym czasie banki w Polsce praktycznie nie funkcjonowały w roli kredytodawców hipotecznych. Wg AD Drągowski w latach 1995-2000 tylko co dziesiąta transakcja była w jakimś stopniu wspomagana kredytem (dziś mamy sytuacje odwrotną - jedna transakcja na dziesięć jest realizowana za gotówkę). W sytuacji finansowania zakupu mieszkań przez ich nabywców prawie wyłącznie środkami własnymi, deweloperzy nie dysponowali zbyt szerokim spektrum możliwości windowania cen, w związku z czym ograniczali swoje marże do cywilizowanego pułapu kilkunastu procent.

Kolejnym, dziś chyba nieco zapomnianym, wówczas jednak fundamentalnym czynnikiem rozwoju rynku nieruchomości, znakomicie upraszczającym drogę do własnego "M", była obowiązująca przez całą ubiegłą dekadę tzw. "duża ulga budowlana", która niejako z urzędu korygowała w dół cenę mkw. mieszkania na rynku pierwotnym o prawie jedną piątą.

Po trzecie, absolutna normą było wówczas kupowanie mieszkań na etapie tzw. "dziury w ziemi". W praktyce oznaczało to finansowanie inwestycji deweloperskich głównie z kieszeni przyszłych nabywców, dzięki czemu cena mkw. wybudowanego przez dewelopera lokum nie była (lub była tylko w niewielkim stopniu) obciążona wysokimi kosztami obsługi kredytu bankowego. Opisane powyżej czynniki, w korelacji z kilkukrotnie niższą od dzisiejszej wyceną gruntów budowlanych plus znacznie większą ich dostępnością oraz faktem głębokiego rynkowego zacofania, w głównym stopniu decydowały o ówczesnej nieporównywalnie wyższej niż obecna dostępności cenowej nieruchomości mieszkaniowych. Uwzględniając wspomnianą ulgę podatkową, znalezienie na rynku pierwotnym mieszkania, którego cena 1 mkw. korespondowałaby ze średnią miesięczną płacą brutto nie było czymś nadzwyczajnym. Dobrym przykładem tego typu sytuacji może być początek rynkowej kariery obecnie czołowego polskiego dewelopera J.W. Construction, który swoją pierwszą realizowaną w jednej z podwarszawskich miejscowości dużą inwestycję mieszkaniową wycenił w 1997 roku - raczej nie przez pomyłkę - poniżej 1 tys. zł. za mkw. i to przy niemal identycznej z obecną relacji USD/PLN. Oznaczało to, że ówczesna średnia płaca brutto w Warszawie mogła sfinansować w tej sytuacji prawie 2 mkw. nowego lokum(!), a co za tym idzie nie dość że wskaźnik dostępności miał dzisiejszą wartość "zachodnią", to w dodatku "zorganizowanie" budżetu na średniej wielkości mieszkanie nie było dużo trudniejsze, niż dziś uzbieranie wkładu własnego koniecznego do zaciągnięcia wieloletniego hipotecznego kredytu na podobny metraż. Oczywiście przypadek ten nie był być może stuprocentowo reprezentatywny, z pewnością jednak mówi sam za siebie. Zresztą ostatecznym potwierdzeniem zdecydowanie przyjaźniejszej natury cen mieszkań w odniesieniu do możliwości finansowych konsumentów w końcówce ub. wieku jest fakt, że deweloperzy pomimo braku instytucji kredytu hipotecznego oraz znacznego z roku na rok zwiększania własnej aktywności gospodarczej nie mieli większych problemów z bieżącą dystrybucją owoców swojej pracy i to najczęściej na etapie projektowym. Od tamtej pory obserwujemy niestety systematyczny zjazd wskaźników dostępności. W latach 2000-2004 średnia cena mkw. mieszkania zawierała się już w przedziale od 2991 do 3307 PLN (za redNET Consulting), co plasowało wskaźnik dostępności cenowej jeszcze w okolicach 0.8-0,7. Ostatecznie zainicjowany w roku 2004 boom wywindował średnią cenę mkw. do prawie 7600 PLN trzy lata później, sprowadzając wskaźnik w rejony wartości 0,4, gdzie właściwie utkwił on na dobre po dzień dzisiejszy. Jednak istotę problemu nie tyle stanowi niski poziom wskaźnika co fakt jego ustawicznego spadku, wskutek czego w ciągu zaledwie 10 lat dostępność cenowa nieruchomości mieszkaniowych skurczyła się w Polsce mniej więcej trzykrotnie.

Ślepa uliczka

Wzrost cen nieruchomości, w tym przede wszystkim mieszkalnych, bez względu na ich rodzaj, standard i lokalizację, jest zjawiskiem nie tylko normalnym, ale powszechnie pożądanym. Anglojęzyczne pojęcie "real estate" mówi samo za siebie. Nieruchomości jako "realna wartość" po prostu z natury rzeczy powinny w długim okresie czasu zyskiwać na wartości. Ich bieżąca wycena oraz panująca tendencja rynkowa nie tylko decyduje o statusie materialnym większości gospodarstw domowych, implikuje nastroje oraz zachowanie konsumentów, może niedługo decydować o standardzie życia emerytów w ramach instytucji "odwrotnej hipoteki" itd., ale przede wszystkim ma przemożny wpływ na szereg istotnych procesów ekonomicznych, koniunkturę w najważniejszych sektorach gospodarczych państwa, czy wreszcie niebagatelne wpływy do jego budżetu. Problem jednak w tym, że ceny nieruchomości mieszkaniowych z segmentu popularnego, który obejmuje 90 proc. całości rynku, powinny poruszać się w pewnych określonych ramach w korelacji z przynajmniej kilkoma istotnymi wskaźnikami statystyczno - ekonomicznymi, z podawanym przez GUS wskaźnikiem wzrostu płac na czele. Fakt utrwalającego się w Polsce od lat braku tego typu korelacji spowodował, że cena prostego lokum dla "Kowalskiego" oderwała się od fundamentów, a rodzimy rynek nieruchomości uparcie brnie w "ślepą uliczkę". Co to oznacza? Przede wszystkim to, że zamiast pożądanego procesu systematycznego skracania dystansu do cywilizowanych standardów zachodnioeuropejskich mamy ustawiczne jego pogłębianie. Ów dystans przeliczony na jednostki czasu wg uznanych rodzimych ekspertów branży nieruchomości na dzień dzisiejszy oceniany jest nawet na 50 lat(sic!).

"Grupa trzymająca ceny"?

Oczywiście bardzo trudno jest spodziewać się obiecujących następstw takiego stanu rzeczy. Na razie najbardziej zauważalnym jego aspektem jest tradycyjny u nas chaos (dez)informacyjny. Newsy o spadającej rentowności i słabnącej koniunkturze branży budowlanej, ostro taniejących materiałach budowlanych, czy wreszcie rekordowej podaży mieszkań, przeplatają się ze stanowczymi zapowiedziami deweloperów, bankowców czy też nieruchomościowych i finansowych pośredników o nieuchronności rychłego powrotu zwyżek cen mieszkań (notabene ów "upragniony powrót" przybrał już charakter typowej "idee fixe" większości medialnych wystąpień, publikacji, czy nawet kongresów nt. rynku mieszkaniowego, co raczej przeczy tezie o schyłkowej fazie korekty). Prawdopodobnie tak właśnie brzmi głos czegoś w rodzaju nieformalnej "grupy trzymającej ceny". Na jej czele, raczej mimo woli, stanęło samo państwo z autorskim programem "Rodzina na swoim"- głównym hamulcowym korekty deweloperskiego cennika mkw. nowego lokum. Nie można się jednak dziwić ani deweloperom, ani bankowcom, czy pośrednikom, że robią to co robią: pierwsi tak "obniżają" żeby za bardzo nie spadło, drudzy ogłaszają "kredytowe alleluja", a reprezentanci tych ostatnich tłumaczą komu i gdzie się da, że to najlepszy czas na kupno bo taniej już nie będzie. Oni to robią, bo chcą funkcjonować, cokolwiek zarabiać, a zwłaszcza przetrwać kryzys "w jednym kawałku". Wiadomo bowiem, że na rynku nieruchomości w czasie typowej bessy znacząco spada popyt, a co za tym idzie wolumen transakcji - rynek zamiera. Mało kto decyduje się na wydatek rzędu kilkuset tys. zł. mając pewność, że za miesiąc będzie niżej, a za rok dużo taniej. A to właśnie te czynniki są w pierwszej kolejności zabójcze dla biznesu żyjącego ze sprzedaży nieruchomości, a nie sama przecena, do której jakoś zawsze można się dostosować przy odpowiednio dużym obrocie. Dlatego też trwa zacięta walka o to, by obniżka cen mieszkań, głównie na rynku pierwotnym, nie przybrała charakteru regularnej bessy. Tę swoistą kampanię zaczynają wspierać najpoważniejsze dzienniki (vide: "Rzepa" 3.12), gdzie na pierwszych stronach widzimy tytuł-wyrok: "Mieszkania idą w górę", a dalej czytamy opinię poważnych instytucji (ZBP) o nieuchronnym wzroście cen mieszkań o min. 10 proc. w przyszłym roku. Czy jednak naszej "grupie" uda się przechytrzyć rynek, a zwłaszcza złamać jego historycznie sprawdzone zasady? Np. tę, że korekta cen po takim boomie jaki mieliśmy w ostatnich latach musi potrwać od 4 do nawet 6-ciu lat? Albo zapytajmy inaczej: czy 10-12 proc. korekta dwustuprocentowego wzrostu cen mieszkań z ostatnich kilku lat w pełni wyczerpuje regulacyjne możliwości polskiego rynku nieruchomości? I jeszcze jedno: jeżeli w Polsce wskaźnik dostępności cenowej mieszkań jest obecnie rzeczywiście na poziomie mniejszym niż 0,4, to jaką wartość miałby osiągnąć po czekającej nas rzekomo kolejnej fali wzrostów cen? No cóż, poczekamy, zobaczymy?

i bankowe "błędne koło fortuny"

Nie ulega jednak wątpliwości, że trybem rodzimej nieruchomościowej machiny zasługującym co najmniej na "medal za odwagę" jest sektor bankowy. Jest dość oczywiste, że przy rekordowo niskich wskaźnikach dostępności ryzyko kredytowania zakupu nieruchomości jest niebezpiecznie wysokie. To ryzyko- z uwagi na ogromny udział kredytów walutowych - dało o sobie znać już na początku roku, kiedy to ceny mieszkań odnotowały pierwszy widoczny spadek, a złoty gwałtownie się osłabił. Panika, jaka wówczas zapanowała w szeregach bankowców wraz z okresowym powrotem instynktu samozachowawczego spowodowały drastyczne ograniczenie akcji kredytowej, zwłaszcza w obcej walucie. Czy zapowiadana obecnie "kredytowa odwilż" to dowód końca kryzysu i powrotu do "normalności", czyli stałego wzrostu cen mieszkań? To raczej skutek tego, że rodzimi bankierzy nie mają innego wyjścia, aniżeli uwierzyć w trafność prognoz coraz mocniejszego złotego i dalej brnąć w kredytowanie "drogich" mieszkań, by te z braku kredytowania przypadkiem znacznie nie potaniały, co miałoby zgubne skutki dla ich bilansów. Dalej więc liczą głównie na przychylność fortuny. Czy to rozsądna strategia przy tego typu działalności? Słynna już idea "kredyty na dowód", dotycząca pożyczek konsumpcyjnych pokazała, że raczej nie. A co będzie jeśli "koło fortuny" zatnie się na dobre w przypadku kredytów hipotecznych?

"Węzeł gordyjski"

Znalezienie w chwili obecnej jakichkolwiek pozytywnych przesłanek rozwoju rynku mieszkaniowego w Polsce jest zadaniem tak trudnym, że praktycznie niemożliwym. "Wsteczny bieg" doprowadził go do punktu, którego wyznacznikami są: najniższa w Europie (i wciąż coraz gorsza) dostępność cenowa mieszkań, najniższa ich ilość wśród istniejących oraz budowanych na tysiąc mieszkańców, najdłuższy, drogi i nieefektywny administracyjnie proces inwestycyjny, najmniejszy odsetek PKB (2%) przeznaczany przez państwo na budownictwo mieszkaniowe i wreszcie astronomiczny, sięgający nawet 1,5 miliona jednostek mieszkaniowych niezaspokojony popyt potencjalny. Jednym słowem: pół wieku za Europą. W sposób niemal perfekcyjny z tymi parametrami koresponduje klasyfikacja europejskich eksporterów siły roboczej, w której Polska zajmuje jakże "prestiżowe" miejsce absolutnego lidera. Być może właśnie w potencjale emigracyjnym oraz talentach integracyjnych młodego polskiego pokolenia tkwi metoda przecięcia "węzła gordyjskiego" rodzimej mieszkaniówki?

Jest raczej pewne, że obecnie popyt efektywny na mieszkania, zwłaszcza z rynku pierwotnego, generowany jest głównie przez klasę średnią, której rozwój jako tako postępuje, oraz ludzi których dochody wyraźnie przewyższają średnią krajową. Także ten dość osobliwy program "Rodziny na swoim" przede wszystkim wspiera te właśnie grupy społeczne, wiadomo czyim kosztem. Trudno ocenić jaki jest obecnie rzeczywisty niezrealizowany potencjał popytowy tego środowiska, ale zapewne na jakiś czas jeszcze go wystarczy, by podtrzymać rynkową płynność na jakimkolwiek poziomie. Jednak na dłuższą metę prawdziwym wyzwaniem dla rodzimej administracji państwowej będzie stworzenie warunków do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych przez najliczniejszą grupę społeczną o dochodach nie przekraczających średniej krajowej. A tu niestety nie widać dosłownie najmniejszego światełka w tunelu. Widać za to "zamknięte oczy" rodzimych decydentów, którzy jakby zdają się nie dostrzegać narastającego problemu. Kiedyś przyjdzie im zapewne te oczy otworzyć i oby się to nie stało za późno?

Jarosław Jędrzyński

interia.pl

Jak poinformował obecny na uroczystości minister obrony narodowej Bogdan Klich, przekazanie wojskowych nieruchomości lotniskowych władzom regionalnym Małopolski to dopięcie procesu, który resort obrony narodowej, skarbu państwa i infrastruktury rozpoczęły 1,5 roku temu.

- Balice muszą się rozwijać jako lotnisko cywilne. Wojsko pozostanie w Krakowie i to pozostanie wzmocnione, ale też wojsku w Krakowie nie potrzeba tak wielkich powierzchni, jakie miało do tej pory - ocenił szef MON.

Według jego zapowiedzi na początek samorząd województwa małopolskiego otrzymał prawie 33 hektary ziemi na terenie lotniska, a w przyszłości w drodze użyczenia lotnisko dostanie kolejnych około 260 hektarów.

- Przed kilkoma tygodniami wspólnie z ministrem Gradem i ministrem Grabarczykiem przekazaliśmy jako wojsko w drodze darowizny osiem lotnisk o powierzchni 2110 hektarów - takich, które są trwale zbędne dla sił zbrojnych w Polsce m.in. Modlin, Poznań, Biała Podlaska, Zielona Góra, Piła Nowe Miasto n. Pilicą Katowice, Szymany, Szczytno - powiedział Klich.

Dodał, że wraz z przekazaniem w drodze użyczenia części nieruchomości dla takich lotnisk jak m.in. Kraków-Balice oraz działek dla Polskiej Agencji Żeglugi Powietrznej (PAŻP) daje to w sumie 3145 hektary, czyli 67 proc. łącznej powierzchni nieruchomości przeznaczonych do przekazania przez wojsko stronie cywilnej.

Przypomniał, iż działanie takie jest zgodne z założeniami polityki transportowej przyjętej przez rząd premiera Donalda Tuska.

Obecny na uroczystości minister skarbu Aleksander Grad zaznaczył, że przekazywanie majątku państwowego na poziom regionalny wpisuje się w strategię działania resortu.

- Od początku mojej działalności w tym ministerstwie przyjąłem zasadę, że tam, gdzie możemy podzielić się własnością z samorządem, to to robimy (...). Jestem przekonany, że zarówno samorządy, jak i spółki działające na poziomie regionalnym zdecydowanie lepiej wykorzystają szanse, jakie daje prawo własności - podkreślił Grad.

Jak zaznaczył marszałek województwa małopolskiego Marek Nawara, władze regionu muszą teraz przekazać nieruchomości Międzynarodowemu Portowi Lotniczemu Kraków-Balice (MPL) na co najmniej 30 lat albo w formie nieodpłatnego użyczenia, albo płatnej dzierżawy.

- Cieszymy się, że rozpoczęliśmy ten proces, bo to ważne przedsięwzięcie dla rozwoju krakowskiego lotniska i całego systemu komunikacyjnego w Małopolsce - ocenił Nawara.

Prezes MPL Kraków-Balice Jan Pamuła powiedział PAP, że władze portu lotniczego planują na otrzymanej ziemi przeprowadzić inwestycje niezbędne do rozwoju lotniska.

Chodzi przede wszystkim o zwiększenie o trzy hektary płyty postojowej dla samolotów, by jej pojemność zwiększyła się z 17 do 25 maszyn, zbudowanie drugiego łącznika pomiędzy płytą postojową i pasem startowym oraz hangaru do obsługi samolotów bazujących na lotnisku. Planowane jest też przeniesienie terminalu cargo.

Prezes przypomniał, że lotnisko na najbliższe lata ma zaplanowane inwestycje na około 800 mln zł. Najważniejszymi przedsięwzięciami będzie budowa nowego terminalu pasażerskiego o przepustowości około 8 mln pasażerów rocznie oraz dobudowanie drugiego pasa startowego.

Międzynarodowy Port Lotniczy Kraków-Balice jest drugim co do wielkości (po warszawskim Okęciu) lotniskiem w Polsce, które w zeszłym roku obsłużyło 2,9 mln pasażerów. Na lotnisku regularne operacje wykonuje 18 przewoźników; port współpracuje także z kilkunastoma liniami czarterowymi.

PAP

interia.pl

Jak poinformował obecny na uroczystości minister obrony narodowej Bogdan Klich, przekazanie wojskowych nieruchomości lotniskowych władzom regionalnym Małopolski to dopięcie procesu, który resort obrony narodowej, skarbu państwa i infrastruktury rozpoczęły 1,5 roku temu.

- Balice muszą się rozwijać jako lotnisko cywilne. Wojsko pozostanie w Krakowie i to pozostanie wzmocnione, ale też wojsku w Krakowie nie potrzeba tak wielkich powierzchni, jakie miało do tej pory - ocenił szef MON.

Według jego zapowiedzi na początek samorząd województwa małopolskiego otrzymał prawie 33 hektary ziemi na terenie lotniska, a w przyszłości w drodze użyczenia lotnisko dostanie kolejnych około 260 hektarów.

- Przed kilkoma tygodniami wspólnie z ministrem Gradem i ministrem Grabarczykiem przekazaliśmy jako wojsko w drodze darowizny osiem lotnisk o powierzchni 2110 hektarów - takich, które są trwale zbędne dla sił zbrojnych w Polsce m.in. Modlin, Poznań, Biała Podlaska, Zielona Góra, Piła Nowe Miasto n. Pilicą Katowice, Szymany, Szczytno - powiedział Klich.

Dodał, że wraz z przekazaniem w drodze użyczenia części nieruchomości dla takich lotnisk jak m.in. Kraków-Balice oraz działek dla Polskiej Agencji Żeglugi Powietrznej (PAŻP) daje to w sumie 3145 hektary, czyli 67 proc. łącznej powierzchni nieruchomości przeznaczonych do przekazania przez wojsko stronie cywilnej.

Przypomniał, iż działanie takie jest zgodne z założeniami polityki transportowej przyjętej przez rząd premiera Donalda Tuska.

Obecny na uroczystości minister skarbu Aleksander Grad zaznaczył, że przekazywanie majątku państwowego na poziom regionalny wpisuje się w strategię działania resortu.

- Od początku mojej działalności w tym ministerstwie przyjąłem zasadę, że tam, gdzie możemy podzielić się własnością z samorządem, to to robimy (...). Jestem przekonany, że zarówno samorządy, jak i spółki działające na poziomie regionalnym zdecydowanie lepiej wykorzystają szanse, jakie daje prawo własności - podkreślił Grad.

Jak zaznaczył marszałek województwa małopolskiego Marek Nawara, władze regionu muszą teraz przekazać nieruchomości Międzynarodowemu Portowi Lotniczemu Kraków-Balice (MPL) na co najmniej 30 lat albo w formie nieodpłatnego użyczenia, albo płatnej dzierżawy.

- Cieszymy się, że rozpoczęliśmy ten proces, bo to ważne przedsięwzięcie dla rozwoju krakowskiego lotniska i całego systemu komunikacyjnego w Małopolsce - ocenił Nawara.

Prezes MPL Kraków-Balice Jan Pamuła powiedział PAP, że władze portu lotniczego planują na otrzymanej ziemi przeprowadzić inwestycje niezbędne do rozwoju lotniska.

Chodzi przede wszystkim o zwiększenie o trzy hektary płyty postojowej dla samolotów, by jej pojemność zwiększyła się z 17 do 25 maszyn, zbudowanie drugiego łącznika pomiędzy płytą postojową i pasem startowym oraz hangaru do obsługi samolotów bazujących na lotnisku. Planowane jest też przeniesienie terminalu cargo.

Prezes przypomniał, że lotnisko na najbliższe lata ma zaplanowane inwestycje na około 800 mln zł. Najważniejszymi przedsięwzięciami będzie budowa nowego terminalu pasażerskiego o przepustowości około 8 mln pasażerów rocznie oraz dobudowanie drugiego pasa startowego.

Międzynarodowy Port Lotniczy Kraków-Balice jest drugim co do wielkości (po warszawskim Okęciu) lotniskiem w Polsce, które w zeszłym roku obsłużyło 2,9 mln pasażerów. Na lotnisku regularne operacje wykonuje 18 przewoźników; port współpracuje także z kilkunastoma liniami czarterowymi.

PAP

interia.pl

Dotyczy to m.in. obowiązku utrzymywania dobrego stanu budynku, dozwolonych remontów, a także ograniczeń w obrocie nieruchomościami zabytkowymi.Wśród ograniczeń w zakresie obrotu budowlą zabytkową wymienić należy prawo pierwokupu. W przypadku zabytków, z mocy ustawy może ono przysługiwać jednostkom samorządu terytorialnego, czyli gminom.

Prawo pierwokupu nieruchomości

Prawo pierwokupu stanowi ograniczenie prawa właściciela do swobodnego wyboru nabywcy nieruchomości i jednocześnie pociąga za sobą pewien element niepewności dla sprzedającego i potencjalnego nabywcy. Mianowicie, właściciel nieruchomości zabytkowej ma obowiązek zapewnić uprawionemu podmiotowi – w tym przypadku gminie – możliwość kupna nieruchomości w sytuacji, kiedy znalazł już innego nabywcę. Tym samym zainteresowany nieruchomością zabytkową nabędzie prawo własności dopiero wtedy, gdy gmina nie skorzysta z przysługującego jej prawa pierwokupu.

Uwaga: Prawo pierwokupu dotyczy tylko transakcji sprzedaży nieruchomości, nie obejmuje natomiast innych form przeniesienia własności, takich jak darowizna, spadek, czy wniesienie aportem do spółki.

Przesłanki istnienia prawa pierwokupu

Nie każda nieruchomość zabytkowa jest obciążona ustawowym prawem pierwokupu. Warunkiem jego powstania jest łączne spełnienie dwóch przesłanek:

1. Wpisanie nieruchomości do rejestru zabytków – na wniosek wojewódzkiego konserwatora zabytków. Warto zaznaczyć, że konserwator zabytków może wnieść o wpis do księgi wieczystej informacji o wpisie nieruchomości do rejestru zabytków, nie ma natomiast uprawnień do ujawnienia prawa pierwokupu.

2. Ujawnienie prawa pierwokupu w księdze wieczystej – wyłącznie na wniosek gminy. Brak takiego wniosku powoduje, że prawo pierwokupu nie powstanie. Przepisy wyraźnie wskazują, że prawo pierwokupu powinno być wprost ujawnione w dziale III księgi wieczystej.

Powstanie prawa pierwokupu zależy zatem nie tylko od wpisu nieruchomości do rejestru zabytków, ale także od działania gminy, polegającego na złożeniu wniosku o ujawnienie prawa pierwokupu w księdze wieczystej. Istotne jest, że gmina nie ma obowiązku ujawniania prawa pierwokupu, jest to jedynie przysługujące jej uprawnienie.

Przebieg sprzedaży nieruchomości zabytkowej

Krok 1: Uzyskanie odpisu z księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości. Wskazane jest, aby nabywca sprawdził w księdze wieczystej, czy w dziale III księgi wpisane jest prawo pierwokupu.

Krok 2: Podpisanie warunkowej umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Sprzedaż następuje pod warunkiem nieskorzystania przez gminę z prawa pierwokupu. Notariusz ma obowiązek poinformować odpowiednio wójta, burmistrza lub prezydenta miasta o zawartej umowie, w celu umożliwienia im skorzystania z prawa pierwokupu.

Krok 3: Zawiadomienie gminy w sprawie skorzystania z służącego jej prawa pierwokupu. Gmina powinna złożyć oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu w ciągu miesiąca od dnia otrzymania zawiadomienia o zawartej warunkowej umowie sprzedaży. W razie zamiaru skorzystania z prawa pierwokupu gmina musi zapłacić właścicielowi cenę ustaloną w warunkowej umowie sprzedaży.

Krok 4: Decyzja gminy w sprawie skorzystania z prawa pierwokupu. Jeśli gmina złoży oświadczenie w formie aktu notarialnego o wykonaniu prawa pierwokupu, warunkowa umowa sprzedaży ulega rozwiązaniu z mocy prawa. Jeżeli jednak gmina nie skorzysta z prawa pierwokupu, to sprzedawca i potencjalny nabywca muszą zawrzeć kolejną umowę przenoszącą na nabywcę tytuł do nieruchomości, również w formie aktu notarialnego.

Obowiązki związane z utrzymaniem nieruchomości zabytkowych powodują istotne obciążenia dla właścicieli budynków. Ponadto, służące gminie pierwszeństwo zakupu budynku wpływa na zwiększenie niepewności dla potencjalnych nabywców. Dlatego prawo pierwokupu nieruchomości zabytkowych zostało ograniczone przez ustawodawcę i praktykę tylko do ściśle określonych sytuacji i obwarowane wskazanym wyżej terminem obowiązującym gminę. Znajomość przebiegu sprzedaży nieruchomości zabytkowej, obciążonej prawem pierwokupu, pozwala nabywcy przygotować się na ewentualne opóźnienie lub niezrealizowanie transakcji.

Źródło: bankier.pl

Dotyczy to m.in. obowiązku utrzymywania dobrego stanu budynku, dozwolonych remontów, a także ograniczeń w obrocie nieruchomościami zabytkowymi.Wśród ograniczeń w zakresie obrotu budowlą zabytkową wymienić należy prawo pierwokupu. W przypadku zabytków, z mocy ustawy może ono przysługiwać jednostkom samorządu terytorialnego, czyli gminom.

Prawo pierwokupu nieruchomości

Prawo pierwokupu stanowi ograniczenie prawa właściciela do swobodnego wyboru nabywcy nieruchomości i jednocześnie pociąga za sobą pewien element niepewności dla sprzedającego i potencjalnego nabywcy. Mianowicie, właściciel nieruchomości zabytkowej ma obowiązek zapewnić uprawionemu podmiotowi – w tym przypadku gminie – możliwość kupna nieruchomości w sytuacji, kiedy znalazł już innego nabywcę. Tym samym zainteresowany nieruchomością zabytkową nabędzie prawo własności dopiero wtedy, gdy gmina nie skorzysta z przysługującego jej prawa pierwokupu.

Uwaga: Prawo pierwokupu dotyczy tylko transakcji sprzedaży nieruchomości, nie obejmuje natomiast innych form przeniesienia własności, takich jak darowizna, spadek, czy wniesienie aportem do spółki.

Przesłanki istnienia prawa pierwokupu

Nie każda nieruchomość zabytkowa jest obciążona ustawowym prawem pierwokupu. Warunkiem jego powstania jest łączne spełnienie dwóch przesłanek:

1. Wpisanie nieruchomości do rejestru zabytków – na wniosek wojewódzkiego konserwatora zabytków. Warto zaznaczyć, że konserwator zabytków może wnieść o wpis do księgi wieczystej informacji o wpisie nieruchomości do rejestru zabytków, nie ma natomiast uprawnień do ujawnienia prawa pierwokupu.

2. Ujawnienie prawa pierwokupu w księdze wieczystej – wyłącznie na wniosek gminy. Brak takiego wniosku powoduje, że prawo pierwokupu nie powstanie. Przepisy wyraźnie wskazują, że prawo pierwokupu powinno być wprost ujawnione w dziale III księgi wieczystej.

Powstanie prawa pierwokupu zależy zatem nie tylko od wpisu nieruchomości do rejestru zabytków, ale także od działania gminy, polegającego na złożeniu wniosku o ujawnienie prawa pierwokupu w księdze wieczystej. Istotne jest, że gmina nie ma obowiązku ujawniania prawa pierwokupu, jest to jedynie przysługujące jej uprawnienie.

Przebieg sprzedaży nieruchomości zabytkowej

Krok 1: Uzyskanie odpisu z księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości. Wskazane jest, aby nabywca sprawdził w księdze wieczystej, czy w dziale III księgi wpisane jest prawo pierwokupu.

Krok 2: Podpisanie warunkowej umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Sprzedaż następuje pod warunkiem nieskorzystania przez gminę z prawa pierwokupu. Notariusz ma obowiązek poinformować odpowiednio wójta, burmistrza lub prezydenta miasta o zawartej umowie, w celu umożliwienia im skorzystania z prawa pierwokupu.

Krok 3: Zawiadomienie gminy w sprawie skorzystania z służącego jej prawa pierwokupu. Gmina powinna złożyć oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu w ciągu miesiąca od dnia otrzymania zawiadomienia o zawartej warunkowej umowie sprzedaży. W razie zamiaru skorzystania z prawa pierwokupu gmina musi zapłacić właścicielowi cenę ustaloną w warunkowej umowie sprzedaży.

Krok 4: Decyzja gminy w sprawie skorzystania z prawa pierwokupu. Jeśli gmina złoży oświadczenie w formie aktu notarialnego o wykonaniu prawa pierwokupu, warunkowa umowa sprzedaży ulega rozwiązaniu z mocy prawa. Jeżeli jednak gmina nie skorzysta z prawa pierwokupu, to sprzedawca i potencjalny nabywca muszą zawrzeć kolejną umowę przenoszącą na nabywcę tytuł do nieruchomości, również w formie aktu notarialnego.

Obowiązki związane z utrzymaniem nieruchomości zabytkowych powodują istotne obciążenia dla właścicieli budynków. Ponadto, służące gminie pierwszeństwo zakupu budynku wpływa na zwiększenie niepewności dla potencjalnych nabywców. Dlatego prawo pierwokupu nieruchomości zabytkowych zostało ograniczone przez ustawodawcę i praktykę tylko do ściśle określonych sytuacji i obwarowane wskazanym wyżej terminem obowiązującym gminę. Znajomość przebiegu sprzedaży nieruchomości zabytkowej, obciążonej prawem pierwokupu, pozwala nabywcy przygotować się na ewentualne opóźnienie lub niezrealizowanie transakcji.

Źródło: bankier.pl

ak czytamy dalej, wczoraj posłowie uchwalili oczekiwaną od roku nowelizację ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Przewidziane w niej regulacje mają zastąpić niekonstytucyjne przepisy o tzw. nabywaniu własności mieszkań za symboliczną złotówkę. To dobra nowina dla około 150 tys. lokatorów, którzy do tej pory nie złożyli wniosków uwłaszczeniowych (głównie z powodu braku możliwości spłaty kosztów budowy mieszkania) – podkreśla gazeta.

Uchwalona nowelizacja przewiduje, że lokatorzy będą mogli nabyć własność mieszkania po wystąpieniu z takim żądaniem do zarządu spółdzielni i dokonaniu spłaty przypadającej na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami – informuje dziennik. Gdy spółdzielnia skorzystała z pomocy uzyskanej ze środków publicznych lub z innych środków, lokator będzie musiał dodatkowo spłacić przypadającą na lokal część umorzenia kredytu w kwocie podlegającej odprowadzeniu przez spółdzielnię do budżetu państwa. Przekształcający się członek nie będzie mógł też zalegać z opłatami eksploatacyjnymi. Zgodnie z przyjętymi rozwiązaniami, wszystkie wnioski przekształceniowe złożone do 29 grudnia 2009 r. będą musiały zostać zrealizowane do 30 marca 2010 r. – dodaje gazeta.

 

Źródło: „Dziennik Gazeta Prawna” 18.12.2009

ak czytamy dalej, wczoraj posłowie uchwalili oczekiwaną od roku nowelizację ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Przewidziane w niej regulacje mają zastąpić niekonstytucyjne przepisy o tzw. nabywaniu własności mieszkań za symboliczną złotówkę. To dobra nowina dla około 150 tys. lokatorów, którzy do tej pory nie złożyli wniosków uwłaszczeniowych (głównie z powodu braku możliwości spłaty kosztów budowy mieszkania) – podkreśla gazeta.

Uchwalona nowelizacja przewiduje, że lokatorzy będą mogli nabyć własność mieszkania po wystąpieniu z takim żądaniem do zarządu spółdzielni i dokonaniu spłaty przypadającej na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami – informuje dziennik. Gdy spółdzielnia skorzystała z pomocy uzyskanej ze środków publicznych lub z innych środków, lokator będzie musiał dodatkowo spłacić przypadającą na lokal część umorzenia kredytu w kwocie podlegającej odprowadzeniu przez spółdzielnię do budżetu państwa. Przekształcający się członek nie będzie mógł też zalegać z opłatami eksploatacyjnymi. Zgodnie z przyjętymi rozwiązaniami, wszystkie wnioski przekształceniowe złożone do 29 grudnia 2009 r. będą musiały zostać zrealizowane do 30 marca 2010 r. – dodaje gazeta.

 

Źródło: „Dziennik Gazeta Prawna” 18.12.2009

Nowa siedziba Centrum Klima w Wieruchowie powstanie na terenie 22.142 m2. W skład kompleksu wchodzić będą m.in.: hala produkcyjna o powierzchni użytkowej 3.429 m2, hala magazynowa o powierzchni 5.000 m2 wyposażona w system wysokiego składowania, budynek biurowo-socjalny, wiatę, budynek techniczny, plac manewrowy oraz zbiornik przeciwpożarowy.

Budowa nowego obiektu w Wieruchowie ma na celu:

Zwiększenie skali i wydajności produkcji - po uruchomieniu pełnych mocy produkcyjnych zakładu - nawet o 200%.

Optymalizację procesu logistycznego związanego z załadunkiem i rozładunkiem - lokalizacja obiektu blisko głównych szlaków komunikacyjnych w okolicy Warszawy ułatwiać będzie rozwój działu dystrybucji materiałów i urządzeń wentylacyjno-klimatyzacyjnych.

Znaczące powiększenie powierzchni magazynowej ułatwiające dalszą rozbudowę oferty asortymentowej przy wykorzystaniu systemu wysokiego składowania i wykorzystania kodów kreskowych w logistyce magazynowej - kubatura części magazynowej nowego obiektu to ok. 69 tys. m3 w porównaniu do obecnie wykorzystywanych 26 tys. m3.

Poprawę logistyki i organizacji działu produkcyjnego oraz działu dystrybucji

Możliwość zwiększenia zatrudnienia w przyszłości i pracy w systemie wielozmianowym.

„Zgodnie z deklarowanymi przez nas celami zakończonej niedawno emisji akcji, przygotowujemy się intensywnie do realizacji głównej inwestycji czyli budowy kompleksu w Wieruchowie. Jesteśmy zadowoleni z wyniku przeprowadzonego przetargu zarówno pod kątem wybranego wykonawcy, jak i ustaleń finansowych. Na etapie realizowanym przez Skalski udało nam się zaoszczędzić ponad 3,5 mln zł względem szacunków sprzed sześciu miesięcy i ponad 8 mln względem wycen robionych półtora roku temu. Naszą intencją jest także przyspieszenie realizacji inwestycji o 3 miesiące i jak najszybsze rozpoczęcie produkcji w oparciu o nowe moce” – mówi Marek Perendyk, prezes zarządu Centrum Klima SA.

W październiku 2009 roku Centrum Klima z sukcesem przeprowadziła ofertę publiczną o wartości 31,5 mln zł. Stopa redukcji zapisów w Transzy Inwestorów Indywidualnych wyniosła 75,417%. Wszystkie oferowane akcje zostały objęte i opłacone. Środki pozyskane z emisji akcji spółka zamierza przeznaczyć na budowę i wyposażenie w nowoczesny park maszynowy nowego centrum magazynowo-produkcyjnego oraz zaplecza biurowego w Wieruchowie pod Warszawą. Dzięki inwestycji firma będzie mogła jeszcze skuteczniej odpowiadać na rosnące zapotrzebowanie odbiorców, szczególnie z rynków zagranicznych.

Centrum Klima uzyskała narastająco po trzech kwartałach 2009 roku skonsolidowane przychody w wysokości 53,9 mln zł, a zysk netto wyniósł 5,0 mln zł. Wskaźniki finansowe wskazują na stopniową poprawę rentowności na wszystkich poziomach rachunku wyników. Spółka podtrzymuje prognozę przychodów (70,6 mln zł) i zysku netto (7,0 mln zł) zapowiadaną na 2009 rok. Na 2010 rok Centrum Klima zakłada wzrost przychodów wobec 2009 roku o 10,71% (78,2 mln zł), a zysku netto o 23,33% (8,6 mln zł).

Centrum Klima

js
inwestycje.pl

Nowa siedziba Centrum Klima w Wieruchowie powstanie na terenie 22.142 m2. W skład kompleksu wchodzić będą m.in.: hala produkcyjna o powierzchni użytkowej 3.429 m2, hala magazynowa o powierzchni 5.000 m2 wyposażona w system wysokiego składowania, budynek biurowo-socjalny, wiatę, budynek techniczny, plac manewrowy oraz zbiornik przeciwpożarowy.

Budowa nowego obiektu w Wieruchowie ma na celu:

Zwiększenie skali i wydajności produkcji - po uruchomieniu pełnych mocy produkcyjnych zakładu - nawet o 200%.

Optymalizację procesu logistycznego związanego z załadunkiem i rozładunkiem - lokalizacja obiektu blisko głównych szlaków komunikacyjnych w okolicy Warszawy ułatwiać będzie rozwój działu dystrybucji materiałów i urządzeń wentylacyjno-klimatyzacyjnych.

Znaczące powiększenie powierzchni magazynowej ułatwiające dalszą rozbudowę oferty asortymentowej przy wykorzystaniu systemu wysokiego składowania i wykorzystania kodów kreskowych w logistyce magazynowej - kubatura części magazynowej nowego obiektu to ok. 69 tys. m3 w porównaniu do obecnie wykorzystywanych 26 tys. m3.

Poprawę logistyki i organizacji działu produkcyjnego oraz działu dystrybucji

Możliwość zwiększenia zatrudnienia w przyszłości i pracy w systemie wielozmianowym.

„Zgodnie z deklarowanymi przez nas celami zakończonej niedawno emisji akcji, przygotowujemy się intensywnie do realizacji głównej inwestycji czyli budowy kompleksu w Wieruchowie. Jesteśmy zadowoleni z wyniku przeprowadzonego przetargu zarówno pod kątem wybranego wykonawcy, jak i ustaleń finansowych. Na etapie realizowanym przez Skalski udało nam się zaoszczędzić ponad 3,5 mln zł względem szacunków sprzed sześciu miesięcy i ponad 8 mln względem wycen robionych półtora roku temu. Naszą intencją jest także przyspieszenie realizacji inwestycji o 3 miesiące i jak najszybsze rozpoczęcie produkcji w oparciu o nowe moce” – mówi Marek Perendyk, prezes zarządu Centrum Klima SA.

W październiku 2009 roku Centrum Klima z sukcesem przeprowadziła ofertę publiczną o wartości 31,5 mln zł. Stopa redukcji zapisów w Transzy Inwestorów Indywidualnych wyniosła 75,417%. Wszystkie oferowane akcje zostały objęte i opłacone. Środki pozyskane z emisji akcji spółka zamierza przeznaczyć na budowę i wyposażenie w nowoczesny park maszynowy nowego centrum magazynowo-produkcyjnego oraz zaplecza biurowego w Wieruchowie pod Warszawą. Dzięki inwestycji firma będzie mogła jeszcze skuteczniej odpowiadać na rosnące zapotrzebowanie odbiorców, szczególnie z rynków zagranicznych.

Centrum Klima uzyskała narastająco po trzech kwartałach 2009 roku skonsolidowane przychody w wysokości 53,9 mln zł, a zysk netto wyniósł 5,0 mln zł. Wskaźniki finansowe wskazują na stopniową poprawę rentowności na wszystkich poziomach rachunku wyników. Spółka podtrzymuje prognozę przychodów (70,6 mln zł) i zysku netto (7,0 mln zł) zapowiadaną na 2009 rok. Na 2010 rok Centrum Klima zakłada wzrost przychodów wobec 2009 roku o 10,71% (78,2 mln zł), a zysku netto o 23,33% (8,6 mln zł).

Centrum Klima

js
inwestycje.pl

Nie wszyscy kupują domy i mieszkania na kredyt. Niektórzy trzymają się tradycyjnych, by nie powiedzieć zupełnie nieżyciowych w dzisiejszych czasach zasad. Głoszą one, że aby coś kupić, trzeba mieć na to pieniądze. Własne. Ale jak oszczędzać, by wymarzone mieszkanie lub dom nie odjeżdżały nam co chwilę w siną dal, jak mały fiat za komuny? Z tej dość dziwnej na pozór analizy, pokazującej, ile uncji złota kosztuje amerykański dom lub metr polskiego mieszkania, można wywnioskować, czy już warto kupować, czym się kierować w podejmowaniu decyzji, czy brać kredyt w złotych, czy dolarach i czy za pożyczone pieniądze kupić mieszkanie, czy złoto lub ropę.

Również kredytobiorcy i banki wyciągnąć mogą z naszej wyliczanki interesujące wnioski.

W czasie kredytowego i mieszkaniowego boomu chętni na kupno mieszkania i banki prześcigały się w pomysłach, czy lepsza jest pożyczka w złotych, frankach, euro, czy może w dolarach. Pionierzy zaczęli myśleć także o japońskich jenach. I gdyby światowy kryzys finansowy nie przerwał tej idylli, pewnie dziś przynajmniej część mieszkańców nowych osiedli patrzyłaby, jak w siłę rośnie kurs ”samuraja”. Ale nikt nie pomyślał o złocie. A jakież wszystko mogło być proste.

Dom za 100 uncji złota, czyli złoty interes

W latach 70. ubiegłego wieku i w Ameryce, i na świecie nie działo się najlepiej. Podobnie jak teraz. Nie wnikając w niuanse historii gospodarczej, poprzestańmy na tym, że przez całą dekadę lat 70. złoto szaleńczo drożało. Do tego stopnia, że w okolicach 1980 r. dom można było kupić za mniej więcej 100 uncji złota, czyli 60-70 tys. dolarów.

W styczniu 1970 r. uncja złota kosztowała 35 dolarów. Dziesięć lat później już 580 dolarów. Jakieś piętnaście lat później trzeba było na zakup domu wydać już 450 uncji. Ale wtedy uncja była warta 380 dolarów. Amerykański domek kosztował około 170 tys. dolarów. Prawdziwe szaleństwo zaczęło się pod koniec lat 90. W okolicach 1997-1998 roku domy stały się prawdziwymi kopalniami złota. W ciągu kilku lat ich ceny skoczyły do niemal 800 uncji. Ale i złoto sporo potaniało. W styczniu 2000 r. uncja kruszcu była warta około 280 dolarów. Przeciętny dom kosztował już 224 tys. dolarów. W ciągu dziewięciu lat cena domu w złocie spadła do 280 uncji. Ale uncja warta jest teraz ponad 1000 dolarów.

Na początku 2007 r., czyli w szczycie nieruchomościowej bańki, statystyczny amerykański dom kosztował około 320 tys. dolarów, czyli mniej więcej 500 uncji złota. W grudniu 2007 r. już tylko 392 uncje, a w październiku tego roku o ponad 100 uncji mniej.



Upraszczając nieco wszystkie te rachunki, można stwierdzić, że w ciągu ostatnich 34 lat przeciętna cena amerykańskiego domu wahała się między 120 a 455 uncjami złota. Teraz, po największych zawirowaniach od czasu Wielkiego Kryzysu, znajduje się mniej więcej w połowie tego przedziału. To swego rodzaju absurd. W ekstremalnej sytuacji mamy całkiem przeciętną cenę. Abstrahując od kilku dość istotnych „szczegółów”, jakie się w tym czasie się zdarzyły, zmieniając obraz naszego świata.

Nie sięgając jednak w aż tak zamierzchłą przeszłość, spójrzmy, jak zmieniały się „złote” ceny amerykańskich domów w spokojniejszych czasach, tuż po kryzysie. Pod koniec 2007 r. na kupno domu Amerykanin musiał wydać nieco ponad 390 uncji złota, czyli około 12,5 kilograma. Miesiąc temu już tylko 8,6 kg kruszcu, czyli jedną trzecią mniej. W tym czasie cena domu w dolarach spadła o prawie 11 proc., a cena złota w dolarach wzrosła o 31 proc. Albo więc domy są w USA zbyt mocno przecenione, albo złoto w tym porównaniu zbyt drogie. Rynek zapewne wkrótce zweryfikuje te wyceny, zmierzając w kierunku równowagi, która wciąż wydaje się nieco zaburzona. Tylko nie wiadomo, w którą stronę.

Przy okazji tych wyliczanek, można by poddać amerykańskim bankierom ciekawy pomysł. Zamiast refinansować hipoteki jakimiś śmieciowymi papierami i puszczać je dalej w obieg, lepiej i bezpieczniej byłoby za pieniądze uzyskane z ich emisji kupować złoto i dopiero na tej podstawie budować kolejne piramidy.

W Warszawie 2,6 uncji za metr

Nieruchomościowy boom doskonale widoczny był także nad Wisłą. Podobnie jak jego schyłek. Metr mieszkania w Warszawie w pierwszych miesiącach roku wart był 2,89 uncji złota, czyli jakieś 92 gramy. W szczycie mieszkaniowej hossy za ten sam metr trzeba było zapłacić 4,46 uncji, czyli 142 gramy kruszcu. A więc licząc w tej „walucie”, o 54 proc. drożej. W złotych cena metra mieszkania zwiększyła się w tymczasie o prawie 67 proc. Bessa w mieszkaniach, przynajmniej warszawskich, zmniejszyła cenę metra mieszkania o ponad 40 proc., czyli licząc na wagę o 1,8 uncji (o 58 gram złota).



Dla kogoś, kto mieszkanie traktuje jako dobro użytkowe, czyli zastanawia się nad jego kupnem, by w nim zamieszkać, zwykle relacje cenowe między metrem a uncją są dość abstrakcyjne. Ważniejsze są z reguły takie pojęcia jak koszt kredytu,miesięczna wysokość raty czy zdolność kredytowa. Ale oczywiście cena też gra rolę. Ta zaś prawie przez dwa lata rosła jak szalona.



Cena metra kwadratowego mieszkania w Warszawie w ciągu prawie dwóch lat zwiększyła się o niemal trzy czwarte. W tym czasie złoto w naszej walucie podrożało o 25 proc. Dopiero od drugiego kwartału ubiegłego roku relacja między ceną metra mieszkania a złotem zaczęła się wyraźnie przechylać na korzyść tego ostatniego. Przechyla się tak aż do dziś i pewnie jeszcze przez pewien czas stan taki się utrzyma.

Inwestor kupujący na początku 2006 r. mieszkanie z zamiarem jego sprzedaży z zyskiem, zrobiłby złoty interes sprzedając je równo po dwóch latach, czyli w pierwszych miesiącach ubiegłego roku. Jeśli za uzyskane pieniądze kupiłby złoto, miałby 4,46 uncji kruszcu. Dziś mógłby odkupić ten sam metr po 2,64 uncji i zostałoby mu 1,82 uncji „reszty”. Po cenie złota z 1 grudnia, sięgającej 1200 dolarów za uncję i średnim kursie dolara według tabeli NBP (2,7392 zł), dawałoby to jakieś 6 tys. zł. Za te pieniądze dwa lata temu mógłby kupić metr mieszkania. Teraz tylko trzy czwarte metra. Ale to i tak niezły zysk.



Roman Przasnyski,
Główny Analityk Gold Finance

Nie wszyscy kupują domy i mieszkania na kredyt. Niektórzy trzymają się tradycyjnych, by nie powiedzieć zupełnie nieżyciowych w dzisiejszych czasach zasad. Głoszą one, że aby coś kupić, trzeba mieć na to pieniądze. Własne. Ale jak oszczędzać, by wymarzone mieszkanie lub dom nie odjeżdżały nam co chwilę w siną dal, jak mały fiat za komuny? Z tej dość dziwnej na pozór analizy, pokazującej, ile uncji złota kosztuje amerykański dom lub metr polskiego mieszkania, można wywnioskować, czy już warto kupować, czym się kierować w podejmowaniu decyzji, czy brać kredyt w złotych, czy dolarach i czy za pożyczone pieniądze kupić mieszkanie, czy złoto lub ropę.

Również kredytobiorcy i banki wyciągnąć mogą z naszej wyliczanki interesujące wnioski.

W czasie kredytowego i mieszkaniowego boomu chętni na kupno mieszkania i banki prześcigały się w pomysłach, czy lepsza jest pożyczka w złotych, frankach, euro, czy może w dolarach. Pionierzy zaczęli myśleć także o japońskich jenach. I gdyby światowy kryzys finansowy nie przerwał tej idylli, pewnie dziś przynajmniej część mieszkańców nowych osiedli patrzyłaby, jak w siłę rośnie kurs ”samuraja”. Ale nikt nie pomyślał o złocie. A jakież wszystko mogło być proste.

Dom za 100 uncji złota, czyli złoty interes

W latach 70. ubiegłego wieku i w Ameryce, i na świecie nie działo się najlepiej. Podobnie jak teraz. Nie wnikając w niuanse historii gospodarczej, poprzestańmy na tym, że przez całą dekadę lat 70. złoto szaleńczo drożało. Do tego stopnia, że w okolicach 1980 r. dom można było kupić za mniej więcej 100 uncji złota, czyli 60-70 tys. dolarów.

W styczniu 1970 r. uncja złota kosztowała 35 dolarów. Dziesięć lat później już 580 dolarów. Jakieś piętnaście lat później trzeba było na zakup domu wydać już 450 uncji. Ale wtedy uncja była warta 380 dolarów. Amerykański domek kosztował około 170 tys. dolarów. Prawdziwe szaleństwo zaczęło się pod koniec lat 90. W okolicach 1997-1998 roku domy stały się prawdziwymi kopalniami złota. W ciągu kilku lat ich ceny skoczyły do niemal 800 uncji. Ale i złoto sporo potaniało. W styczniu 2000 r. uncja kruszcu była warta około 280 dolarów. Przeciętny dom kosztował już 224 tys. dolarów. W ciągu dziewięciu lat cena domu w złocie spadła do 280 uncji. Ale uncja warta jest teraz ponad 1000 dolarów.

Na początku 2007 r., czyli w szczycie nieruchomościowej bańki, statystyczny amerykański dom kosztował około 320 tys. dolarów, czyli mniej więcej 500 uncji złota. W grudniu 2007 r. już tylko 392 uncje, a w październiku tego roku o ponad 100 uncji mniej.



Upraszczając nieco wszystkie te rachunki, można stwierdzić, że w ciągu ostatnich 34 lat przeciętna cena amerykańskiego domu wahała się między 120 a 455 uncjami złota. Teraz, po największych zawirowaniach od czasu Wielkiego Kryzysu, znajduje się mniej więcej w połowie tego przedziału. To swego rodzaju absurd. W ekstremalnej sytuacji mamy całkiem przeciętną cenę. Abstrahując od kilku dość istotnych „szczegółów”, jakie się w tym czasie się zdarzyły, zmieniając obraz naszego świata.

Nie sięgając jednak w aż tak zamierzchłą przeszłość, spójrzmy, jak zmieniały się „złote” ceny amerykańskich domów w spokojniejszych czasach, tuż po kryzysie. Pod koniec 2007 r. na kupno domu Amerykanin musiał wydać nieco ponad 390 uncji złota, czyli około 12,5 kilograma. Miesiąc temu już tylko 8,6 kg kruszcu, czyli jedną trzecią mniej. W tym czasie cena domu w dolarach spadła o prawie 11 proc., a cena złota w dolarach wzrosła o 31 proc. Albo więc domy są w USA zbyt mocno przecenione, albo złoto w tym porównaniu zbyt drogie. Rynek zapewne wkrótce zweryfikuje te wyceny, zmierzając w kierunku równowagi, która wciąż wydaje się nieco zaburzona. Tylko nie wiadomo, w którą stronę.

Przy okazji tych wyliczanek, można by poddać amerykańskim bankierom ciekawy pomysł. Zamiast refinansować hipoteki jakimiś śmieciowymi papierami i puszczać je dalej w obieg, lepiej i bezpieczniej byłoby za pieniądze uzyskane z ich emisji kupować złoto i dopiero na tej podstawie budować kolejne piramidy.

W Warszawie 2,6 uncji za metr

Nieruchomościowy boom doskonale widoczny był także nad Wisłą. Podobnie jak jego schyłek. Metr mieszkania w Warszawie w pierwszych miesiącach roku wart był 2,89 uncji złota, czyli jakieś 92 gramy. W szczycie mieszkaniowej hossy za ten sam metr trzeba było zapłacić 4,46 uncji, czyli 142 gramy kruszcu. A więc licząc w tej „walucie”, o 54 proc. drożej. W złotych cena metra mieszkania zwiększyła się w tymczasie o prawie 67 proc. Bessa w mieszkaniach, przynajmniej warszawskich, zmniejszyła cenę metra mieszkania o ponad 40 proc., czyli licząc na wagę o 1,8 uncji (o 58 gram złota).



Dla kogoś, kto mieszkanie traktuje jako dobro użytkowe, czyli zastanawia się nad jego kupnem, by w nim zamieszkać, zwykle relacje cenowe między metrem a uncją są dość abstrakcyjne. Ważniejsze są z reguły takie pojęcia jak koszt kredytu,miesięczna wysokość raty czy zdolność kredytowa. Ale oczywiście cena też gra rolę. Ta zaś prawie przez dwa lata rosła jak szalona.



Cena metra kwadratowego mieszkania w Warszawie w ciągu prawie dwóch lat zwiększyła się o niemal trzy czwarte. W tym czasie złoto w naszej walucie podrożało o 25 proc. Dopiero od drugiego kwartału ubiegłego roku relacja między ceną metra mieszkania a złotem zaczęła się wyraźnie przechylać na korzyść tego ostatniego. Przechyla się tak aż do dziś i pewnie jeszcze przez pewien czas stan taki się utrzyma.

Inwestor kupujący na początku 2006 r. mieszkanie z zamiarem jego sprzedaży z zyskiem, zrobiłby złoty interes sprzedając je równo po dwóch latach, czyli w pierwszych miesiącach ubiegłego roku. Jeśli za uzyskane pieniądze kupiłby złoto, miałby 4,46 uncji kruszcu. Dziś mógłby odkupić ten sam metr po 2,64 uncji i zostałoby mu 1,82 uncji „reszty”. Po cenie złota z 1 grudnia, sięgającej 1200 dolarów za uncję i średnim kursie dolara według tabeli NBP (2,7392 zł), dawałoby to jakieś 6 tys. zł. Za te pieniądze dwa lata temu mógłby kupić metr mieszkania. Teraz tylko trzy czwarte metra. Ale to i tak niezły zysk.



Roman Przasnyski,
Główny Analityk Gold Finance

W I-III kwartale 2009 r. oddano do użytkowania 114 852 mieszkania, a więc o 7368 mieszkań więcej niż w analogicznym okresie roku ubiegłego. Przede wszystkim wzrosła liczba mieszkań oddanych do użytkowania w budownictwie przeznaczonym na sprzedaż lub wynajem (o 8460 mieszkań).  Znacznie mniejszy wzrost odnotowano w budownictwie komunalnym (o 575 mieszkań), zakładowym (o 194 mieszkań) i społecznym czynszowym (o 92 mieszkania). W budownictwie indywidualnym i spółdzielczym oddano natomiast mniejszą, odpowiednio o 976 i 977, liczbę mieszkań niż w I-III kwartale 2008 r.

O ile w I-III kwartale 2009 r. zwiększyła się, w stosunku do I-III kwartału 2008 r., liczba mieszkań oddanych do użytkowania, o tyle z liczbą mieszkań w budowie i liczbą wydanych pozwoleń na budowę było już inaczej. Według szacunków GUS w końcu września w budowie było 682 500 mieszkań, a więc o 4,5% mniej niż w końcu września 2008 r. Jeśli chodzi o pozwolenia na budowę, to w pierwszych trzech kwartałach tego roku wydano ich 131 036 wobec 173 130 w I-III kwartale 2008 r.

Niepokojące jest to, że w I-III kwartale 2009 r. spadła liczba rozpoczętych budów mieszkań we wszystkich formach budownictwa, poza budownictwem komunalnym.  Ogólnie liczba ta zmniejszyła się o 34 401 mieszkań (o 23,8%) wobec I-III kwartału 2008 r. Największy spadek zanotowano w budownictwie zakładowym – z 344 do 99 mieszkań (o 71,2%), w budownictwie czynszowym – odpowiednio z 2529 mieszkań do 773 mieszkań (o 69,4%) oraz przeznaczonym na sprzedaż lub wynajem - z 54460 mieszkań w I-III kwartale 2008 r. do 29881 mieszkań w I-III kwartale bieżącego roku (o 45,1%).

Z danych GUS wynika również, że wydłużył się przeciętny czas trwania budowy nowych budynków wznoszonych przez inwestorów innych niż indywidualni metodą tradycyjną udoskonaloną. W analizowanym okresie wyniósł 24 miesiące i był o 1,9 miesiąca dłuższy niż w I-III kwartale 2008 r. Metodę tę stosują głównie inwestorzy budujący na sprzedaż lub wynajem oraz spółdzielnie mieszkaniowe. W przypadku pierwszej grupy przeciętny czas trwania budowy wyniósł 24,1 miesiąca i był o 1,6 miesiąca krótszy niż w przypadku drugiej grupy.

Nic już niestety nie odwróci niekorzystnych dla rynku mieszkaniowego zmian w zakresie liczby rozpoczętych budów i pozwoleń wydanych na budowę nowych lokali w tym roku. Oby w nadchodzącym roku warunki do inwestowania były zdecydowanie lepsze, bo jeszcze mniejsza liczba wydanych pozwoleń w kolejnym roku oznaczałaby słabą realizację budownictwa mieszkaniowego w dłuższej perspektywie, czego skutki odczułoby wiele podmiotów.

Małgorzata Kędzierska-Urbaniak
Analityk rynku nieruchomości
Wynajem.pl
inwestycje.pl

W I-III kwartale 2009 r. oddano do użytkowania 114 852 mieszkania, a więc o 7368 mieszkań więcej niż w analogicznym okresie roku ubiegłego. Przede wszystkim wzrosła liczba mieszkań oddanych do użytkowania w budownictwie przeznaczonym na sprzedaż lub wynajem (o 8460 mieszkań).  Znacznie mniejszy wzrost odnotowano w budownictwie komunalnym (o 575 mieszkań), zakładowym (o 194 mieszkań) i społecznym czynszowym (o 92 mieszkania). W budownictwie indywidualnym i spółdzielczym oddano natomiast mniejszą, odpowiednio o 976 i 977, liczbę mieszkań niż w I-III kwartale 2008 r.

O ile w I-III kwartale 2009 r. zwiększyła się, w stosunku do I-III kwartału 2008 r., liczba mieszkań oddanych do użytkowania, o tyle z liczbą mieszkań w budowie i liczbą wydanych pozwoleń na budowę było już inaczej. Według szacunków GUS w końcu września w budowie było 682 500 mieszkań, a więc o 4,5% mniej niż w końcu września 2008 r. Jeśli chodzi o pozwolenia na budowę, to w pierwszych trzech kwartałach tego roku wydano ich 131 036 wobec 173 130 w I-III kwartale 2008 r.

Niepokojące jest to, że w I-III kwartale 2009 r. spadła liczba rozpoczętych budów mieszkań we wszystkich formach budownictwa, poza budownictwem komunalnym.  Ogólnie liczba ta zmniejszyła się o 34 401 mieszkań (o 23,8%) wobec I-III kwartału 2008 r. Największy spadek zanotowano w budownictwie zakładowym – z 344 do 99 mieszkań (o 71,2%), w budownictwie czynszowym – odpowiednio z 2529 mieszkań do 773 mieszkań (o 69,4%) oraz przeznaczonym na sprzedaż lub wynajem - z 54460 mieszkań w I-III kwartale 2008 r. do 29881 mieszkań w I-III kwartale bieżącego roku (o 45,1%).

Z danych GUS wynika również, że wydłużył się przeciętny czas trwania budowy nowych budynków wznoszonych przez inwestorów innych niż indywidualni metodą tradycyjną udoskonaloną. W analizowanym okresie wyniósł 24 miesiące i był o 1,9 miesiąca dłuższy niż w I-III kwartale 2008 r. Metodę tę stosują głównie inwestorzy budujący na sprzedaż lub wynajem oraz spółdzielnie mieszkaniowe. W przypadku pierwszej grupy przeciętny czas trwania budowy wyniósł 24,1 miesiąca i był o 1,6 miesiąca krótszy niż w przypadku drugiej grupy.

Nic już niestety nie odwróci niekorzystnych dla rynku mieszkaniowego zmian w zakresie liczby rozpoczętych budów i pozwoleń wydanych na budowę nowych lokali w tym roku. Oby w nadchodzącym roku warunki do inwestowania były zdecydowanie lepsze, bo jeszcze mniejsza liczba wydanych pozwoleń w kolejnym roku oznaczałaby słabą realizację budownictwa mieszkaniowego w dłuższej perspektywie, czego skutki odczułoby wiele podmiotów.

Małgorzata Kędzierska-Urbaniak
Analityk rynku nieruchomości
Wynajem.pl
inwestycje.pl

Proces sprzedaży rozpoczął się osiem miesięcy temu. W transakcji wyłącznym doradcą komercyjnym Skanska Property był Colliers International. Niemiecki bank Helaba zapewnił kupującemu finansowanie.

„Jesteśmy bardzo zadowoleni ze sprzedaży kompleksu Marynarska Point. Nowy właściciel ma teraz w swoim portfolio świetną nieruchomość, a cała transakcja przebiegła w atmosferze doskonałej współpracy” – powiedział Nicklas Lindberg, Prezes Skanska Property Poland. „Dzięki sprzedaży Deloitte House w czerwcu oraz obecnej sprzedaży kompleksu Marynarska Point, zwiększymy naszą aktywność na rynku”.

Kompleks Marynarska Point, zlokalizowany przy skrzyżowaniu ulic Marynarskiej i Postępu w samym sercu Mokotowa i bliskim sąsiedztwie lotniska Okęcie, jest w całości wynajęty. Do głównych najemców  należą międzynarodowe firmy z sektora bankowości, ubezpieczeń, doradztwa, inżynierii oraz telekomunikacji, w tym Bank DnB Nord, towarzystwo ubezpieczeniowe Generali, AC Nielsen, ILF Consulting Engineers oraz Bank BZ WBK.

Nieruchomość posiada garaż dysponujący 430 miejscami postojowymi na trzech podziemnych poziomach oraz 20 miejsc parkingowych na zewnątrz. Marynarska Point jest również drugim budynkiem w Polsce, który otrzymał status zielonego. Zużycie energii przez nieruchomość jest aż o 31% niższe niż wskazują na to polskie standardy.

„Sprzedaż Marynarska Point jest kamieniem milowym na rynku inwestycyjnym w Polsce, ponieważ jest to pierwsza transakcja, która rozpoczęła się i zamknęła już po upadku Lehman Brothers” – powiedział Neil Gregory-Eaves, Partner i Dyrektor na Europę Środkowo-Wschodnią w Colliers International Poland, wyłącznego doradcy komercyjnego Skanska.

Doradztwo prawne w procesie sprzedaży świadczyła kancelaria Clifford Chance. Kupującemu doradzała kancelaria Salans. Firmy Colliers International wraz z Clifford Chance stworzyły zespół doradzający przy sprzedaży innego biurowca należącego do Skanska – Deloitte House, która to transakcja została zamknięta w połowie br.

„Kilka dużych projektów komercyjnych jest obecnie w trakcie badania due diligence i oczekuję, że aktywność  transakcyjna w Polsce wzrośnie w ciągu następnych kilku miesięcy, i w konsekwencji wyprzedzimy resztę krajów Europy Środkowo-Wschodniej” – dodaje Neil Gregory-Eaves. „Polska gospodarka jest w dobrej kondycji, światowa ekonomia również się rozwija”. Neil Gregory-Eaves wyjaśnił również, że polską gospodarkę pobudza napływ funduszy strukturalnych z UE, a stabilizujący wpływ ma również specyficzna struktura własnościowa polskich banków, w których części nadal udział ma Skarb Państwa.

Analitycy wskazują również, że zaletą Polski jest niski poziom długu przypadającego na mieszkańca w gospodarce, a także zrównoważony poziom eksportu i konsumpcji. Oczekuje się, że Polska będzie krajem z najlepszymi wynikami za 2009 rok spośród państw unijnych, ze wzrostem PKB o ponad 1% oraz z przewidywanym 2% PKB w 2010 roku.

O Skanska Property Poland
Skanska Property Poland jest częścią Skanska Commercial Development Europe, jednego z 14 oddziałów grupy Skanska na świecie. Misją firmy jest realizacja projektów komercyjnych o charakterze biurowym oraz centrów logistycznych w głównych miastach Polski, Czech oraz Węgier. Skanska Property Poland jest obecna na rynku polskim od lat 90. i jest deweloperem powierzchni komercyjnych. Zrealizowane projekty obejmują między innymi kompleks budynków biurowych Atrium i Marynarska Point w Warszawie oraz Grunwaldzki Center we Wrocławiu. Informacje o działalności biznesowej i projektach firmy dostępne są na www.skanska.pl.

O Colliers International
Colliers Macaulay Nicolls Inc. (CMN), działający jako Colliers International, jest wiodącą międzynarodową firmą doradczą na rynku nieruchomości. Firma doradza najemcom komercyjnym, właścicielom nieruchomości oraz inwestorom. Colliers posiada 290 biur w 61 krajach. Zajmuje się pośrednictwem w wynajmie, sprzedażą i zarządzaniem nieruchomościami, a także doradztwem na rynku hotelarskim, reprezentacją najemców, wycenami oraz badaniami rynku. Colliers International jest międzynarodową siecią firm niezależnych własnościowo i operacyjnie. Od 1997 r. Colliers International działa lokalnie jako Colliers International Poland.

Źródło: Colliers International Poland

an
inwestycje.pl

Proces sprzedaży rozpoczął się osiem miesięcy temu. W transakcji wyłącznym doradcą komercyjnym Skanska Property był Colliers International. Niemiecki bank Helaba zapewnił kupującemu finansowanie.

„Jesteśmy bardzo zadowoleni ze sprzedaży kompleksu Marynarska Point. Nowy właściciel ma teraz w swoim portfolio świetną nieruchomość, a cała transakcja przebiegła w atmosferze doskonałej współpracy” – powiedział Nicklas Lindberg, Prezes Skanska Property Poland. „Dzięki sprzedaży Deloitte House w czerwcu oraz obecnej sprzedaży kompleksu Marynarska Point, zwiększymy naszą aktywność na rynku”.

Kompleks Marynarska Point, zlokalizowany przy skrzyżowaniu ulic Marynarskiej i Postępu w samym sercu Mokotowa i bliskim sąsiedztwie lotniska Okęcie, jest w całości wynajęty. Do głównych najemców  należą międzynarodowe firmy z sektora bankowości, ubezpieczeń, doradztwa, inżynierii oraz telekomunikacji, w tym Bank DnB Nord, towarzystwo ubezpieczeniowe Generali, AC Nielsen, ILF Consulting Engineers oraz Bank BZ WBK.

Nieruchomość posiada garaż dysponujący 430 miejscami postojowymi na trzech podziemnych poziomach oraz 20 miejsc parkingowych na zewnątrz. Marynarska Point jest również drugim budynkiem w Polsce, który otrzymał status zielonego. Zużycie energii przez nieruchomość jest aż o 31% niższe niż wskazują na to polskie standardy.

„Sprzedaż Marynarska Point jest kamieniem milowym na rynku inwestycyjnym w Polsce, ponieważ jest to pierwsza transakcja, która rozpoczęła się i zamknęła już po upadku Lehman Brothers” – powiedział Neil Gregory-Eaves, Partner i Dyrektor na Europę Środkowo-Wschodnią w Colliers International Poland, wyłącznego doradcy komercyjnego Skanska.

Doradztwo prawne w procesie sprzedaży świadczyła kancelaria Clifford Chance. Kupującemu doradzała kancelaria Salans. Firmy Colliers International wraz z Clifford Chance stworzyły zespół doradzający przy sprzedaży innego biurowca należącego do Skanska – Deloitte House, która to transakcja została zamknięta w połowie br.

„Kilka dużych projektów komercyjnych jest obecnie w trakcie badania due diligence i oczekuję, że aktywność  transakcyjna w Polsce wzrośnie w ciągu następnych kilku miesięcy, i w konsekwencji wyprzedzimy resztę krajów Europy Środkowo-Wschodniej” – dodaje Neil Gregory-Eaves. „Polska gospodarka jest w dobrej kondycji, światowa ekonomia również się rozwija”. Neil Gregory-Eaves wyjaśnił również, że polską gospodarkę pobudza napływ funduszy strukturalnych z UE, a stabilizujący wpływ ma również specyficzna struktura własnościowa polskich banków, w których części nadal udział ma Skarb Państwa.

Analitycy wskazują również, że zaletą Polski jest niski poziom długu przypadającego na mieszkańca w gospodarce, a także zrównoważony poziom eksportu i konsumpcji. Oczekuje się, że Polska będzie krajem z najlepszymi wynikami za 2009 rok spośród państw unijnych, ze wzrostem PKB o ponad 1% oraz z przewidywanym 2% PKB w 2010 roku.

O Skanska Property Poland
Skanska Property Poland jest częścią Skanska Commercial Development Europe, jednego z 14 oddziałów grupy Skanska na świecie. Misją firmy jest realizacja projektów komercyjnych o charakterze biurowym oraz centrów logistycznych w głównych miastach Polski, Czech oraz Węgier. Skanska Property Poland jest obecna na rynku polskim od lat 90. i jest deweloperem powierzchni komercyjnych. Zrealizowane projekty obejmują między innymi kompleks budynków biurowych Atrium i Marynarska Point w Warszawie oraz Grunwaldzki Center we Wrocławiu. Informacje o działalności biznesowej i projektach firmy dostępne są na www.skanska.pl.

O Colliers International
Colliers Macaulay Nicolls Inc. (CMN), działający jako Colliers International, jest wiodącą międzynarodową firmą doradczą na rynku nieruchomości. Firma doradza najemcom komercyjnym, właścicielom nieruchomości oraz inwestorom. Colliers posiada 290 biur w 61 krajach. Zajmuje się pośrednictwem w wynajmie, sprzedażą i zarządzaniem nieruchomościami, a także doradztwem na rynku hotelarskim, reprezentacją najemców, wycenami oraz badaniami rynku. Colliers International jest międzynarodową siecią firm niezależnych własnościowo i operacyjnie. Od 1997 r. Colliers International działa lokalnie jako Colliers International Poland.

Źródło: Colliers International Poland

an
inwestycje.pl

W porównaniu z rokiem ubiegłym od stycznia do listopada liczba pozwoleń na budowę spadła o 23,5 proc. Wydane zostały pozwolenia na budowę 164 tys. 195 mieszkań.

W listopadzie - w ujęciu rocznym - liczba pozwoleń spadła we wszystkich kategoriach, w tym w przypadku mieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem odnotowano spadek o 25,2 proc. (4272 lokale), a w budownictwie indywidualnym - o 0,6 proc. (6743 lokale)

Liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto w listopadzie, wyniosła 10 tys. 276. To oznacza spadek o 28,6 proc. w ujęciu miesięcznym, ale wzrost w ujęciu rocznym o 16,8 proc. W okresie styczeń-listopad spadek wyniósł 19,8 proc. (134 tys. 511 mieszkań).

W listopadzie oddano do użytkowania 14 tys. 792 mieszkania, czyli o 8,2 proc. więcej niż przed miesiącem i o 22,9 proc. więcej niż przed rokiem. W okresie styczeń-listopad do użytku oddano 143 tys. mieszkań. To oznacza wzrost o 5,9 proc..

- Największy udział w przyroście nowych zasobów mieszkaniowych mieli deweloperzy, którzy w tym roku oddali 66 tys. mieszkań, tj. o 17,5 proc. więcej niż w ubiegłym roku. To 46,1 proc. ogólnej liczby mieszkań oddanych do użytkowania. W ciągu jedenastu miesięcy 2009 roku inwestorzy ci rozpoczęli budowę 40 tys. 014 mieszkań. To o 37,5 proc. mniej niż w 2008 r. - czytamy w komunikacie GUS.

 

money.pl

W porównaniu z rokiem ubiegłym od stycznia do listopada liczba pozwoleń na budowę spadła o 23,5 proc. Wydane zostały pozwolenia na budowę 164 tys. 195 mieszkań.

W listopadzie - w ujęciu rocznym - liczba pozwoleń spadła we wszystkich kategoriach, w tym w przypadku mieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem odnotowano spadek o 25,2 proc. (4272 lokale), a w budownictwie indywidualnym - o 0,6 proc. (6743 lokale)

Liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto w listopadzie, wyniosła 10 tys. 276. To oznacza spadek o 28,6 proc. w ujęciu miesięcznym, ale wzrost w ujęciu rocznym o 16,8 proc. W okresie styczeń-listopad spadek wyniósł 19,8 proc. (134 tys. 511 mieszkań).

W listopadzie oddano do użytkowania 14 tys. 792 mieszkania, czyli o 8,2 proc. więcej niż przed miesiącem i o 22,9 proc. więcej niż przed rokiem. W okresie styczeń-listopad do użytku oddano 143 tys. mieszkań. To oznacza wzrost o 5,9 proc..

- Największy udział w przyroście nowych zasobów mieszkaniowych mieli deweloperzy, którzy w tym roku oddali 66 tys. mieszkań, tj. o 17,5 proc. więcej niż w ubiegłym roku. To 46,1 proc. ogólnej liczby mieszkań oddanych do użytkowania. W ciągu jedenastu miesięcy 2009 roku inwestorzy ci rozpoczęli budowę 40 tys. 014 mieszkań. To o 37,5 proc. mniej niż w 2008 r. - czytamy w komunikacie GUS.

 

money.pl

- Budynek mieszkalny wielorodzinny powinien być użytkowany w sposób zapewniający nieograniczanie oświetlenia dziennego mieszkań - stwierdza rozporządzenie ministra Cezarego Grabarczyka w sprawie technicznych warunków użytkowania budynków mieszkalnych. Nie dotyczy ono jednak: domów jednorodzinnych, gmachów publicznych czy biurowców.

Nowe przepisy zezwalają na reklamy na fasadach domów mieszkalnych, ale pod warunkiem nieograniczania dziennego oświetlenia mieszkań. Reklamy będzie można zatem umieszczać np. na:

• ścianach szczytowych,
• oknach klatek schodowych i lokali użytkowych
• między oknami mieszkań.

Jako jedyny wyjątek dopuszczający zasłanianie tych okien rozporządzenie wymienia wymogi robót prowadzonych na elewacjach.

Rozporządzenie wydano po głośnych sporach o olbrzymie płachty reklamowe, zawieszane na elewacjach domów. Decyzje o tym podejmują zazwyczaj wspólnoty mieszkaniowe, licząc na znaczne zyski z wynajęcia powierzchni reklamowej (do kilkudziesięciu tys. zł rocznie).

Często towarzyszą temu jednak protesty mieszkańców. Skarżą się oni, że reklamy zabierają im światło w dzień, co zwiększa zużycie prądu na oświetlenie zaciemnionych mieszkań. Z kolei w nocy prosto w okna świecą silne reflektory, które zazwyczaj oświetlają taką reklamę. Latem usytuowana tuż za oknem gruba siatka winylowa powoduje zaduch w mieszkaniu; dokucza też zapach farby drukarskiej.

 

(PAP)

- Budynek mieszkalny wielorodzinny powinien być użytkowany w sposób zapewniający nieograniczanie oświetlenia dziennego mieszkań - stwierdza rozporządzenie ministra Cezarego Grabarczyka w sprawie technicznych warunków użytkowania budynków mieszkalnych. Nie dotyczy ono jednak: domów jednorodzinnych, gmachów publicznych czy biurowców.

Nowe przepisy zezwalają na reklamy na fasadach domów mieszkalnych, ale pod warunkiem nieograniczania dziennego oświetlenia mieszkań. Reklamy będzie można zatem umieszczać np. na:

• ścianach szczytowych,
• oknach klatek schodowych i lokali użytkowych
• między oknami mieszkań.

Jako jedyny wyjątek dopuszczający zasłanianie tych okien rozporządzenie wymienia wymogi robót prowadzonych na elewacjach.

Rozporządzenie wydano po głośnych sporach o olbrzymie płachty reklamowe, zawieszane na elewacjach domów. Decyzje o tym podejmują zazwyczaj wspólnoty mieszkaniowe, licząc na znaczne zyski z wynajęcia powierzchni reklamowej (do kilkudziesięciu tys. zł rocznie).

Często towarzyszą temu jednak protesty mieszkańców. Skarżą się oni, że reklamy zabierają im światło w dzień, co zwiększa zużycie prądu na oświetlenie zaciemnionych mieszkań. Z kolei w nocy prosto w okna świecą silne reflektory, które zazwyczaj oświetlają taką reklamę. Latem usytuowana tuż za oknem gruba siatka winylowa powoduje zaduch w mieszkaniu; dokucza też zapach farby drukarskiej.

 

(PAP)

Propozycja rządowa do nowelizacji ustawy zakładała m.in., aby walne zgromadzenie spółdzielni mogło podjąć uchwałę, w której określi obowiązek wniesienia przez członka spółdzielni dodatkowej wpłaty z tytułu przeniesienia własności lokalu, do którego przysługuje mu spółdzielcze prawo lokatorskie. Posłowie nie zgodzili się na takie rozwiązanie.

- Zasady przekształceń będą takie same. Oznacza to, że do przekształcenia mieszkania lokatorskiego wymagana będzie spłata kosztów budowli lokalu, czyli tyle, ile spółdzielnia wydała na mieszkanie, tyle spółdzielca zwraca. Jeśli spółdzielnia wzięła kredyt, to spłacamy kredyt plus odsetki. Nie ma natomiast wirtualnych dopłat ustalanych przez spółdzielnie, a takie opłaty miały być wprowadzone w zgłoszonym projekcie rządowym nowelizacji ustawy - powiedziała poseł Lidia Staroń z PO.

Jak wyjaśnia posłanka, spółdzielca przez lata w czynszu płaci za swoje mieszkanie, gdzie w całości pokrywa koszty, jakie wydała na nie spółdzielnia, czyli kredyt, odsetki od kredytu. - Nie można zmusić, aby jeszcze raz płacono do mieszkania. Nie ma wirtualnych dopłat ustalanych przez spółdzielnie - podkreśla.

W grudniu 2008 r. Trybunał Konstytucyjny orzekł, że przepisy zobowiązujące spółdzielnie mieszkaniowe do przenoszenia własności lokali na swoich członków (jedynie po uregulowaniu kosztów wybudowania mieszkania) są niezgodne z konstytucją, za takie uznał też zapisy pozwalające na karanie członków zarządów spółdzielni, którzy nie dokonali przeniesienia własności lokali na spółdzielców. Trybunał dał rok na poprawienie tych uregulowań.

Według Staroń orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego jest zakresowe. - Jest ono skierowane tylko do ustawodawcy. TK zakwestionował nie same przepisy, tylko to, że nie ma uregulowania co do ewentualnych dopłat. Dlatego wykonując orzeczenie TK chronimy przepisy dzisiejsze, wprowadzając zapis ustrojowy do ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, że spółdzielnia nie może odnosić korzyści majątkowych kosztem swoich członków, w szczególności z tytułu przekształceń praw do lokali - wyjaśnia Staroń.

Jednak zapisu tego jeszcze nie ma w nowelizacji ustawy, gdyż Sejm odrzucił poprawkę mówiącą o tym, że spółdzielnie nie mogą odnosić korzyści majątkowych kosztem swoich członków. - Nie przyjęliśmy poprawki, że wszystkie spółdzielnie nie mają zarabiać. Jeśli mówimy, że spółdzielnie mieszkaniowe nie mają osiągać korzyści kosztem wszystkich spółdzielców, jak np. spółdzielnie mleczarskie, rolnicze, to my gratulujemy pomysłu - powiedział poseł PiS Grzegorz Tobiszewski.

Posłowie przyjęli poprawkę, która zakłada, że w sytuacji, kiedy spółdzielnia wykazuje zwłokę w zawarciu umowy uwłaszczeniowej, wówczas nabywający lokal może zwrócić się do sądu. Koszty sądowe będzie pokrywała spółdzielnia.

 

Propozycja rządowa do nowelizacji ustawy zakładała m.in., aby walne zgromadzenie spółdzielni mogło podjąć uchwałę, w której określi obowiązek wniesienia przez członka spółdzielni dodatkowej wpłaty z tytułu przeniesienia własności lokalu, do którego przysługuje mu spółdzielcze prawo lokatorskie. Posłowie nie zgodzili się na takie rozwiązanie.

- Zasady przekształceń będą takie same. Oznacza to, że do przekształcenia mieszkania lokatorskiego wymagana będzie spłata kosztów budowli lokalu, czyli tyle, ile spółdzielnia wydała na mieszkanie, tyle spółdzielca zwraca. Jeśli spółdzielnia wzięła kredyt, to spłacamy kredyt plus odsetki. Nie ma natomiast wirtualnych dopłat ustalanych przez spółdzielnie, a takie opłaty miały być wprowadzone w zgłoszonym projekcie rządowym nowelizacji ustawy - powiedziała poseł Lidia Staroń z PO.

Jak wyjaśnia posłanka, spółdzielca przez lata w czynszu płaci za swoje mieszkanie, gdzie w całości pokrywa koszty, jakie wydała na nie spółdzielnia, czyli kredyt, odsetki od kredytu. - Nie można zmusić, aby jeszcze raz płacono do mieszkania. Nie ma wirtualnych dopłat ustalanych przez spółdzielnie - podkreśla.

W grudniu 2008 r. Trybunał Konstytucyjny orzekł, że przepisy zobowiązujące spółdzielnie mieszkaniowe do przenoszenia własności lokali na swoich członków (jedynie po uregulowaniu kosztów wybudowania mieszkania) są niezgodne z konstytucją, za takie uznał też zapisy pozwalające na karanie członków zarządów spółdzielni, którzy nie dokonali przeniesienia własności lokali na spółdzielców. Trybunał dał rok na poprawienie tych uregulowań.

Według Staroń orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego jest zakresowe. - Jest ono skierowane tylko do ustawodawcy. TK zakwestionował nie same przepisy, tylko to, że nie ma uregulowania co do ewentualnych dopłat. Dlatego wykonując orzeczenie TK chronimy przepisy dzisiejsze, wprowadzając zapis ustrojowy do ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, że spółdzielnia nie może odnosić korzyści majątkowych kosztem swoich członków, w szczególności z tytułu przekształceń praw do lokali - wyjaśnia Staroń.

Jednak zapisu tego jeszcze nie ma w nowelizacji ustawy, gdyż Sejm odrzucił poprawkę mówiącą o tym, że spółdzielnie nie mogą odnosić korzyści majątkowych kosztem swoich członków. - Nie przyjęliśmy poprawki, że wszystkie spółdzielnie nie mają zarabiać. Jeśli mówimy, że spółdzielnie mieszkaniowe nie mają osiągać korzyści kosztem wszystkich spółdzielców, jak np. spółdzielnie mleczarskie, rolnicze, to my gratulujemy pomysłu - powiedział poseł PiS Grzegorz Tobiszewski.

Posłowie przyjęli poprawkę, która zakłada, że w sytuacji, kiedy spółdzielnia wykazuje zwłokę w zawarciu umowy uwłaszczeniowej, wówczas nabywający lokal może zwrócić się do sądu. Koszty sądowe będzie pokrywała spółdzielnia.

 

Ma się w niej znaleźć zapis, że spółdzielnia mieszkaniowa nie może odnosić korzyści majątkowych kosztem swoich członków, w szczególności z tytułu przekształceń praw do lokali. Posłanka PO Lidia Staroń powiedziała, że spółdzielca wykupujący mieszkanie będzie płacił za nie tyle, ile spółdzielnia wydała na budowę.

Trybunał Konstytucyjny zakwestionował przepis ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych mówiący o przekształceniach własnościowych i dał Sejmowi czas do końca tego roku na jego zmianę. Poseł Grzegorz Tobiszowski z PiS powiedział, że posłowie postanowili zmienić ustawę tak, by utrzymać zasady wprowadzone w 2007 roku.

Posłowie PO i PiS zgodnie zmienili projekt rządowy, który umożliwiał spółdzielni narzucenie członkowi dodatkowych opłat za przekształcenie prawa własności. Jutro z senackimi poprawkami ustawa wróci do Sejmu a następnie zostanie skierowana do prezydenta.

money.pl

Ma się w niej znaleźć zapis, że spółdzielnia mieszkaniowa nie może odnosić korzyści majątkowych kosztem swoich członków, w szczególności z tytułu przekształceń praw do lokali. Posłanka PO Lidia Staroń powiedziała, że spółdzielca wykupujący mieszkanie będzie płacił za nie tyle, ile spółdzielnia wydała na budowę.

Trybunał Konstytucyjny zakwestionował przepis ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych mówiący o przekształceniach własnościowych i dał Sejmowi czas do końca tego roku na jego zmianę. Poseł Grzegorz Tobiszowski z PiS powiedział, że posłowie postanowili zmienić ustawę tak, by utrzymać zasady wprowadzone w 2007 roku.

Posłowie PO i PiS zgodnie zmienili projekt rządowy, który umożliwiał spółdzielni narzucenie członkowi dodatkowych opłat za przekształcenie prawa własności. Jutro z senackimi poprawkami ustawa wróci do Sejmu a następnie zostanie skierowana do prezydenta.

money.pl

"Zarząd Mirbud informuje, że w dniu 15.12.2009r. został podpisany list intencyjny stanowiący wyraz zamiaru nabycia przez emitenta 100 proc. udziałów krajowego kontrahenta, którego przedmiot działalności obejmuje budowę dróg i mostów, zaś przychody osiągnięte w 2008 roku przekroczyły kwotę 100.000.000 zł" - napisano w komunikacie.

"Strony Listu Intencyjnego oceniają, że wartość transakcji nie przekroczy 70.000.000 zł" - dodano.

Mirbud podał, że warunkiem przeprowadzenia transakcji jest satysfakcjonujące due diligence przejmowanej spółki, które zostanie przeprowadzone w okresie 8 tygodni od dnia podpisania listu.

Transakcja jest także uwarunkowana uzyskaniem zgody UOKiK.

Źródło: PAP

onet.pl

"Zarząd Mirbud informuje, że w dniu 15.12.2009r. został podpisany list intencyjny stanowiący wyraz zamiaru nabycia przez emitenta 100 proc. udziałów krajowego kontrahenta, którego przedmiot działalności obejmuje budowę dróg i mostów, zaś przychody osiągnięte w 2008 roku przekroczyły kwotę 100.000.000 zł" - napisano w komunikacie.

"Strony Listu Intencyjnego oceniają, że wartość transakcji nie przekroczy 70.000.000 zł" - dodano.

Mirbud podał, że warunkiem przeprowadzenia transakcji jest satysfakcjonujące due diligence przejmowanej spółki, które zostanie przeprowadzone w okresie 8 tygodni od dnia podpisania listu.

Transakcja jest także uwarunkowana uzyskaniem zgody UOKiK.

Źródło: PAP

onet.pl

Na przełomie roku do urzędów skarbowych wpływa najwięcej wniosków o zwrot części VAT na materiały budowlane, przysługujący osobom fizycznym ponoszącym wydatki mieszkaniowe. Złożenie wniosku wszczyna postępowanie w sprawie zwrotu, co oznacza, że wniosek oraz wszystkie składane z nim dokumenty, w szczególności kopie faktur, podlegają obowiązkowej weryfikacji. Podatnicy często mają problemy z właściwym wypełnieniem wniosku (VZM-1). Konieczność wyjaśnienia nieprawidłowości wydłuża czas oczekiwania na zwrot, który może wynosić nawet pół roku. Błędy te wymienia również Rada Ministrów w swojej negatywnej opinii do projektu ustawy skracającego terminy zwrotu do 60 dni.

Podpis i załączniki

Do najczęstszych uchybień należy składanie niekompletnych wniosków o zwrot podatku oraz brak podpisu współmałżonka. Małżonkowie mogą składać wniosek łącznie lub odrębnie, przy czym bez względu na sposób złożenia wniosku oboje muszą się na nim podpisać. Jak wskazuje Krzysztof Biernacki, ekspert w Roedl & Partner, wszelkie braki we wniosku powinny być uzupełnione na podstawie wezwania organu podatkowego. Problem z odzyskaniem kwoty zwrotu może mieć jednak podatnik, którego mąż lub żona z przyczyn losowych nie może podpisać się na wniosku.

– Organy podatkowe mają prawo pozostawić taki wniosek bez rozpoznania, pod warunkiem wcześniejszego wezwania do jego uzupełnienia – stwierdza Krzysztof Biernacki.

Organ podatkowy określa prawidłowość wskazanej przez podatnika kwoty zwrotu na podstawie dołączanych do wniosku kopii faktur, które dokumentują nabycie materiałów budowlanych. Niestety, do urzędów skarbowych często trafiają faktury nieczytelne. Przyczyn do zakwestionowania faktur przez organ podatkowy w praktyce jest znaczenie więcej.

Kwestionowane faktury

Podatnicy ujmują we wnioskach faktury na zakup towarów, które nie są objęte zwrotem. Jak wyjaśnia Marcin Sikora, doradca podatkowy w Kancelarii Prawno-Podatkowej Sikora i Wspólnicy, prawo do zwrotu dotyczy jedynie faktur dokumentujących zakup towarów, które do 30 kwietnia 2004 r. były opodatkowane stawką VAT w wysokości 7 proc., a od 1 maja 2004 r. są opodatkowane 22-proc. VAT. Podatnicy powinni zapoznać się ze spisem takich materiałów budowlanych umieszczonym w obwieszczeniu ministra transportu i budownictwa z 30 grudnia 2005 r. (Dz.Urz. MTiB z 2006 r. nr 1, poz. 1).

Kolejnym błędem osób ubiegających się o zwrot jest załączanie do wniosku faktur, które nie są wystawione przez podatników VAT. Marcin Sikora zwraca uwagę, że za fakturę organy podatkowe będą uważać tylko dokumenty wystawione przez czynnych podatników VAT.

Warto także zadbać o to, aby wystawca umieścił na fakturze symbol PKWiU. Piotr Liss, doradca podatkowy w KZWS Spółka doradztwa podatkowego, wskazuje, że to właśnie według symboli PKWiU ustawodawca sklasyfikował towary, w stosunku do których przysługuje zwrot.

– Przy braku symbolu na fakturze organ podatkowy przed dokonaniem zwrotu musi sam określić, czy opisany na fakturze towar kwalifikuje się do objęcia zwrotem. W wielu przypadkach nie jest to jednak możliwe bez czynnego udziału wnioskodawcy, a nawet wystawcy faktury – mówi Piotr Liss. Na fakturze może być bowiem umieszczony skrót wywodzący się np. z nazwy producenta towaru i wyłącznie oznaczenie kodowe.

– W takim przypadku bez uzyskania informacji od wystawcy faktury, do jakiej pozycji PKWiU należy zaliczyć dany towar, nie jest możliwe stwierdzenie, czy podatnik ma prawo otrzymać zwrot – podkreśla nasz rozmówca. Podatnikom zdarza się również wykorzystywać te same faktury do różnych wniosków.

Analiza wniosku o zwrot może skończyć się kontrolą krzyżową. Polega ona na porównaniu faktur przedłożonych do zwrotu z kopiami faktur u wystawcy.

– W ten sposób można wykryć ewentualne fałszerstwa, ale także sytuacje, w których wnioskodawca przedłożył fakturę pierwotną do wniosku, ale zapomniał o fakturze korygującej – mówi Piotr Liss. W przypadku wykrycia braku kopii faktury u wystawcy konsekwencje mogą być bardzo bolesne. Wnioskodawca, który dopuścił się fałszerstwa, może mieć postawione zarzuty karne oraz karne skarbowe.

Zasady odliczeń

Zdarza się również, że we wnioskach odliczane są wydatki, które nie są wyłącznie związane z budownictwem mieszkaniowym, lecz dotyczą np. prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej. Zdaniem Jarosława Ziobrowskiego, prawnika w zespole prawa podatkowego WKB Wierciński, Kwieciński, Baehr, spowodowane jest to błędnym przekonaniem podatnika o możliwości zamiennego lub łącznego stosowania przepisów ustawy o zwrocie VAT i przepisów ustawy o VAT. Prawo do odliczenia VAT wynikające z ustawy o VAT przysługuje tylko w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, natomiast zwrot VAT za materiały budowlane przysługuje wyłącznie osobom prywatnym. Obydwu uprawnień nie można łączyć.

Dokonywane są także odliczenia wydatków wyka- zanych przez podatników jako nieodliczone w ramach ulg mieszkaniowych, podczas gdy w latach 2004–2005 dokonano odliczeń w PIT z tytułu zakupu tych samych materiałów budowlanych. Jarosław Ziobrowski przypomina, że limity zwrotu VAT są mniejsze dla osób, które poniesione wydatki mieszkaniowe odliczyły wcześniej w ramach ulg mieszkaniowych w PIT (budowlanej lub remontowej).

2,6 mld zł wynosi łączna kwota zwrotu VAT na materiały budowlane, którą fiskus wypłacił podatnikom od 1 stycznia 2006 r. do 30 czerwca 2009 r.


Magdalena Majkowska

Gazeta Prawna

Na przełomie roku do urzędów skarbowych wpływa najwięcej wniosków o zwrot części VAT na materiały budowlane, przysługujący osobom fizycznym ponoszącym wydatki mieszkaniowe. Złożenie wniosku wszczyna postępowanie w sprawie zwrotu, co oznacza, że wniosek oraz wszystkie składane z nim dokumenty, w szczególności kopie faktur, podlegają obowiązkowej weryfikacji. Podatnicy często mają problemy z właściwym wypełnieniem wniosku (VZM-1). Konieczność wyjaśnienia nieprawidłowości wydłuża czas oczekiwania na zwrot, który może wynosić nawet pół roku. Błędy te wymienia również Rada Ministrów w swojej negatywnej opinii do projektu ustawy skracającego terminy zwrotu do 60 dni.

Podpis i załączniki

Do najczęstszych uchybień należy składanie niekompletnych wniosków o zwrot podatku oraz brak podpisu współmałżonka. Małżonkowie mogą składać wniosek łącznie lub odrębnie, przy czym bez względu na sposób złożenia wniosku oboje muszą się na nim podpisać. Jak wskazuje Krzysztof Biernacki, ekspert w Roedl & Partner, wszelkie braki we wniosku powinny być uzupełnione na podstawie wezwania organu podatkowego. Problem z odzyskaniem kwoty zwrotu może mieć jednak podatnik, którego mąż lub żona z przyczyn losowych nie może podpisać się na wniosku.

– Organy podatkowe mają prawo pozostawić taki wniosek bez rozpoznania, pod warunkiem wcześniejszego wezwania do jego uzupełnienia – stwierdza Krzysztof Biernacki.

Organ podatkowy określa prawidłowość wskazanej przez podatnika kwoty zwrotu na podstawie dołączanych do wniosku kopii faktur, które dokumentują nabycie materiałów budowlanych. Niestety, do urzędów skarbowych często trafiają faktury nieczytelne. Przyczyn do zakwestionowania faktur przez organ podatkowy w praktyce jest znaczenie więcej.

Kwestionowane faktury

Podatnicy ujmują we wnioskach faktury na zakup towarów, które nie są objęte zwrotem. Jak wyjaśnia Marcin Sikora, doradca podatkowy w Kancelarii Prawno-Podatkowej Sikora i Wspólnicy, prawo do zwrotu dotyczy jedynie faktur dokumentujących zakup towarów, które do 30 kwietnia 2004 r. były opodatkowane stawką VAT w wysokości 7 proc., a od 1 maja 2004 r. są opodatkowane 22-proc. VAT. Podatnicy powinni zapoznać się ze spisem takich materiałów budowlanych umieszczonym w obwieszczeniu ministra transportu i budownictwa z 30 grudnia 2005 r. (Dz.Urz. MTiB z 2006 r. nr 1, poz. 1).

Kolejnym błędem osób ubiegających się o zwrot jest załączanie do wniosku faktur, które nie są wystawione przez podatników VAT. Marcin Sikora zwraca uwagę, że za fakturę organy podatkowe będą uważać tylko dokumenty wystawione przez czynnych podatników VAT.

Warto także zadbać o to, aby wystawca umieścił na fakturze symbol PKWiU. Piotr Liss, doradca podatkowy w KZWS Spółka doradztwa podatkowego, wskazuje, że to właśnie według symboli PKWiU ustawodawca sklasyfikował towary, w stosunku do których przysługuje zwrot.

– Przy braku symbolu na fakturze organ podatkowy przed dokonaniem zwrotu musi sam określić, czy opisany na fakturze towar kwalifikuje się do objęcia zwrotem. W wielu przypadkach nie jest to jednak możliwe bez czynnego udziału wnioskodawcy, a nawet wystawcy faktury – mówi Piotr Liss. Na fakturze może być bowiem umieszczony skrót wywodzący się np. z nazwy producenta towaru i wyłącznie oznaczenie kodowe.

– W takim przypadku bez uzyskania informacji od wystawcy faktury, do jakiej pozycji PKWiU należy zaliczyć dany towar, nie jest możliwe stwierdzenie, czy podatnik ma prawo otrzymać zwrot – podkreśla nasz rozmówca. Podatnikom zdarza się również wykorzystywać te same faktury do różnych wniosków.

Analiza wniosku o zwrot może skończyć się kontrolą krzyżową. Polega ona na porównaniu faktur przedłożonych do zwrotu z kopiami faktur u wystawcy.

– W ten sposób można wykryć ewentualne fałszerstwa, ale także sytuacje, w których wnioskodawca przedłożył fakturę pierwotną do wniosku, ale zapomniał o fakturze korygującej – mówi Piotr Liss. W przypadku wykrycia braku kopii faktury u wystawcy konsekwencje mogą być bardzo bolesne. Wnioskodawca, który dopuścił się fałszerstwa, może mieć postawione zarzuty karne oraz karne skarbowe.

Zasady odliczeń

Zdarza się również, że we wnioskach odliczane są wydatki, które nie są wyłącznie związane z budownictwem mieszkaniowym, lecz dotyczą np. prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej. Zdaniem Jarosława Ziobrowskiego, prawnika w zespole prawa podatkowego WKB Wierciński, Kwieciński, Baehr, spowodowane jest to błędnym przekonaniem podatnika o możliwości zamiennego lub łącznego stosowania przepisów ustawy o zwrocie VAT i przepisów ustawy o VAT. Prawo do odliczenia VAT wynikające z ustawy o VAT przysługuje tylko w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, natomiast zwrot VAT za materiały budowlane przysługuje wyłącznie osobom prywatnym. Obydwu uprawnień nie można łączyć.

Dokonywane są także odliczenia wydatków wyka- zanych przez podatników jako nieodliczone w ramach ulg mieszkaniowych, podczas gdy w latach 2004–2005 dokonano odliczeń w PIT z tytułu zakupu tych samych materiałów budowlanych. Jarosław Ziobrowski przypomina, że limity zwrotu VAT są mniejsze dla osób, które poniesione wydatki mieszkaniowe odliczyły wcześniej w ramach ulg mieszkaniowych w PIT (budowlanej lub remontowej).

2,6 mld zł wynosi łączna kwota zwrotu VAT na materiały budowlane, którą fiskus wypłacił podatnikom od 1 stycznia 2006 r. do 30 czerwca 2009 r.


Magdalena Majkowska

Gazeta Prawna

Chodzi o głośną przed laty sprawę zakupu przez łódzki oddział ZUS nieruchomości od firmy "Infolex". Drugim z oskarżonych w tej sprawie jest właściciel tej firmy Jerzy W.

Sąd odwoławczy uznał, iż sąd I instancji popełnił przede wszystkim błędy proceduralne. Okazało się, po rozpoczęciu od nowa procesu, który trzeba było zacząć po śmierci najpierw jednego z ławników, a później jednego z obrońców, że nie wszyscy członkowie składu orzekającego mieli dostęp do akt poufnych w tej sprawie. To - zdaniem sądu odwoławczego - "niedopuszczalny błąd w procedurze procesowej".

Sąd I instancji miał też naruszyć tzw. zasadę bezpośredniości. Powinien bowiem "bezpośrednio zetknąć się z dowodami, aby za ich pośrednictwem dokonać ustaleń faktycznych", a tego nie zrobił. Dlatego wyrok, który zapadł wobec oskarżonych, został uchylony w całości, a sprawa trafi do ponownego rozpoznania.

Wyrok w sprawie zakupu przez łódzki oddział ZUS nieruchomości od firmy "Infolex" zapadł w lipcu ub. roku. Łódzki sąd rejonowy skazał Bolesława P. na trzy lata więzienia; Jerzy W. został skazany na karę dwóch lat pozbawienia wolności w zawieszeniu na pięć lat. Od wyroku apelację wniosła prokuratura i obrońcy, którzy chcieli ponownego procesu.

Sprawa sprzedaży budynku dotyczy końca lat 90. ub. stulecia. W lipcu 1999 r. łódzki oddział ZUS kupił od "Infoleksu" biurowiec i grunty na swoją nową siedzibę, przepłacając - według prokuratury - ponad 14,5 mln zł. Nieruchomość "Infolex" kupił kilka tygodni wcześniej od zakładu "Próchnik" za niespełna 10,5 mln zł, a sprzedał ZUS za ponad 25 mln zł. Tymczasem biegli oszacowali wówczas wartość obiektu na ok. 11 mln zł. Okazało się, że Bolesław P. był wcześniej pełnomocnikiem "Infoleksu".

Prokuratura zarzuciła dwóm oskarżonym z Łodzi, że w celu osiągnięcia korzyści majątkowej podejmowali czynności mające doprowadzić do zakupu przez ZUS nieruchomości za cenę znacznie przekraczającą jej wartość. W sprawie oskarżono także dwoje urzędników centrali ZUS w Warszawie: ówczesnego członka zarządu Joannę L. oraz dyrektor Biura ds. Inwestycji Piotra G. Zarzucono im niedopełnienie obowiązków w zakresie nadzoru nad transakcją.

Proces toczył się w sumie ponad siedem lat. Wszyscy oskarżeni od początku nie przyznawali się do winy. Oskarżyciel domagał się dla nich kar od dwóch lat więzienia w zawieszeniu do 4,5 roku więzienia dla Bolesława P. W pewnym momencie proces został przerwany, bo zmarł jeden z ławników. Potem zginął tragicznie jeden z obrońców i proces musiał się rozpocząć od nowa.

Skazując oskarżonych sąd pierwszej instancji uznał, że Bolesław P. i Jerzy W. byli w zmowie i działali wspólnie w celu osiągnięcia korzyści majątkowej dla "Infoleksu". Uznał, że nieruchomość była warta 10,5 mln zł i za tyle powinien ją kupić ZUS, który "przepłacił" 14,5 mln zł. Sąd surowiej ukarał Bolesława P., który jako dyrektor był odpowiedzialny za majątek ZUS. Jerzemu W. natomiast zawiesił karę m.in. dlatego, by mógł on poprzez swoją działalność gospodarczą spłacić wciąż ogromne należności wobec ZUS. Sąd uniewinnił natomiast urzędników z warszawskiej centrali ZUS uznając, że byli oni wprowadzani w błąd przez Bolesława P.

Na wniosek łódzkiej prokuratury sąd kilka lat temu unieważnił umowę kupna - sprzedaży między ZUS i "Infoleksem" jako naruszającą przepisy ustawy o zamówieniach publicznych. Wyrok ten dał podstawę ZUS do domagania się od "Infoleksu" zwrotu poniesionych nakładów. Budynek niszczał; zajął go komornik. Obiekt był kilkakrotnie wystawiany na licytację. W końcu dwa lata temu udało się go sprzedać inwestorowi za ponad 19 mln zł.

Źródło: PAP

Chodzi o głośną przed laty sprawę zakupu przez łódzki oddział ZUS nieruchomości od firmy "Infolex". Drugim z oskarżonych w tej sprawie jest właściciel tej firmy Jerzy W.

Sąd odwoławczy uznał, iż sąd I instancji popełnił przede wszystkim błędy proceduralne. Okazało się, po rozpoczęciu od nowa procesu, który trzeba było zacząć po śmierci najpierw jednego z ławników, a później jednego z obrońców, że nie wszyscy członkowie składu orzekającego mieli dostęp do akt poufnych w tej sprawie. To - zdaniem sądu odwoławczego - "niedopuszczalny błąd w procedurze procesowej".

Sąd I instancji miał też naruszyć tzw. zasadę bezpośredniości. Powinien bowiem "bezpośrednio zetknąć się z dowodami, aby za ich pośrednictwem dokonać ustaleń faktycznych", a tego nie zrobił. Dlatego wyrok, który zapadł wobec oskarżonych, został uchylony w całości, a sprawa trafi do ponownego rozpoznania.

Wyrok w sprawie zakupu przez łódzki oddział ZUS nieruchomości od firmy "Infolex" zapadł w lipcu ub. roku. Łódzki sąd rejonowy skazał Bolesława P. na trzy lata więzienia; Jerzy W. został skazany na karę dwóch lat pozbawienia wolności w zawieszeniu na pięć lat. Od wyroku apelację wniosła prokuratura i obrońcy, którzy chcieli ponownego procesu.

Sprawa sprzedaży budynku dotyczy końca lat 90. ub. stulecia. W lipcu 1999 r. łódzki oddział ZUS kupił od "Infoleksu" biurowiec i grunty na swoją nową siedzibę, przepłacając - według prokuratury - ponad 14,5 mln zł. Nieruchomość "Infolex" kupił kilka tygodni wcześniej od zakładu "Próchnik" za niespełna 10,5 mln zł, a sprzedał ZUS za ponad 25 mln zł. Tymczasem biegli oszacowali wówczas wartość obiektu na ok. 11 mln zł. Okazało się, że Bolesław P. był wcześniej pełnomocnikiem "Infoleksu".

Prokuratura zarzuciła dwóm oskarżonym z Łodzi, że w celu osiągnięcia korzyści majątkowej podejmowali czynności mające doprowadzić do zakupu przez ZUS nieruchomości za cenę znacznie przekraczającą jej wartość. W sprawie oskarżono także dwoje urzędników centrali ZUS w Warszawie: ówczesnego członka zarządu Joannę L. oraz dyrektor Biura ds. Inwestycji Piotra G. Zarzucono im niedopełnienie obowiązków w zakresie nadzoru nad transakcją.

Proces toczył się w sumie ponad siedem lat. Wszyscy oskarżeni od początku nie przyznawali się do winy. Oskarżyciel domagał się dla nich kar od dwóch lat więzienia w zawieszeniu do 4,5 roku więzienia dla Bolesława P. W pewnym momencie proces został przerwany, bo zmarł jeden z ławników. Potem zginął tragicznie jeden z obrońców i proces musiał się rozpocząć od nowa.

Skazując oskarżonych sąd pierwszej instancji uznał, że Bolesław P. i Jerzy W. byli w zmowie i działali wspólnie w celu osiągnięcia korzyści majątkowej dla "Infoleksu". Uznał, że nieruchomość była warta 10,5 mln zł i za tyle powinien ją kupić ZUS, który "przepłacił" 14,5 mln zł. Sąd surowiej ukarał Bolesława P., który jako dyrektor był odpowiedzialny za majątek ZUS. Jerzemu W. natomiast zawiesił karę m.in. dlatego, by mógł on poprzez swoją działalność gospodarczą spłacić wciąż ogromne należności wobec ZUS. Sąd uniewinnił natomiast urzędników z warszawskiej centrali ZUS uznając, że byli oni wprowadzani w błąd przez Bolesława P.

Na wniosek łódzkiej prokuratury sąd kilka lat temu unieważnił umowę kupna - sprzedaży między ZUS i "Infoleksem" jako naruszającą przepisy ustawy o zamówieniach publicznych. Wyrok ten dał podstawę ZUS do domagania się od "Infoleksu" zwrotu poniesionych nakładów. Budynek niszczał; zajął go komornik. Obiekt był kilkakrotnie wystawiany na licytację. W końcu dwa lata temu udało się go sprzedać inwestorowi za ponad 19 mln zł.

Źródło: PAP

Nowa polityka jest pierwszą konkretną odpowiedzią Pekinu na wzrastające obawy, że na rynku nieruchomości powstało niczym nie poparte złudzenie, powszechnie nazywane „bańka”. Obawy związane z jej powstaniem były w ostatnich tygodniach podnoszone przez wielu komentatorów w Chinach, wśród nich przez najważniejszych deweloperów.

Ceny mieszkań w 70 największych miastach wzrosły w listopadzie o 5,7 procent w stosunku rocznym, przyspieszając z 3,9 procentowego rocznego wzrostu w październiku.

W sumie ceny od października do listopada w stosunku miesięcznym wzrosły o 1,2 procent.

Nowa polityka podatkowa wymaga, aby każdy, kto sprzedaje mieszkanie lub dom na rynku wtórnym, w ciągu pięciu lat od jego zakupu, zapłacił podatek od sprzedaży, wynoszący 5,5 procent, rozciągając ten obowiązek nawet o dwa lata wstecz.

Nowa polityka, mająca w zamiarze ograniczyć podbijanie cen mieszkań przez spekulantów, w zasadzie przywróciła sytuację, która panowała na rynku rok temu, zanim rząd wprowadził serię preferencyjnych rozwiązań, aby rozruszać zastany rynek nieruchomości.

Według Ha Jiminga, głównego ekonomisty CICC, chińskiego banku inwestycyjnego, „samodzielnie działanie to jest częściowym odwróceniem rządowej polityki stymulacyjnej, ale wysyła również ważny sygnał na rynek, że rząd chce zachęcić kupujących mieszkania do zamieszkania, a stara się ograniczyć popyt spekulacyjny”.

Rząd jest jednak wyraźnie ostrożny w podejmowaniu zdecydowanych kroków na rynku nieruchomości, który był motorem chińskiego wzrostu ekonomicznego przez większość tej dekady i stanowił siłę napędową szybko rozwijających się branż, takich jak produkcja cementu, stali, samochodów, czy wyposażenia domów.

Ceny nieruchomości w Twojej okolicy

„Zakładamy, że jeśli podjęte kroki okażą się zbyt surowe i doprowadzą do szybkiego spadku ilości transakcji na rynku nieruchomości, do poziomu z końca zeszłego roku, to chiński PKB może spaść do 6 procent, a tego rząd z pewnością nie chce osiągnąć” – dodał Ha.

Inne działania stymulacyjne, jak na przykład mniejsze wymogi, co do wkładu własnego i niższe oprocentowanie dla kupujących pierwszy raz, pozostaną w mocy – stwierdzili analitycy.

„Obecnie oczekujemy, że preferencyjna polityka będzie kontynuowana”, powiedział Toni Ho, analityk rynku nieruchomości w Bocom International. „Rząd centralny przyjął politykę oczekiwania na rozwój sytuacji, jednocześnie próbując uspokoić nastroje opinii publicznej”.

Chińscy przywódcy zobowiązali się również do zwiększenia wsparcia dla powstawania nowych, tanich mieszkań w dużych miastach.

Analitycy twierdzą, że polityka stymulacyjna rządu pomogła w ożywieniu załamującej się sprzedaży mieszkań i podniesieniu cen w tym roku, ale poważniejszym czynnikiem napędzającym potencjalną bańkę jest szybki wzrost krajowej podaży pieniądza, gdzie nadmierna płynność znajduje ujście na rynku nieruchomości i papierów wartościowych.

Chińskie banki są na drodze do powiększenia akcji kredytowej do 10.000 miliardów CNY (1.462 miliarda USD, 993 miliardów EUR, 899 miliardów GBP) do końca tego roku z około 4.000 miliardów CNY w 2008 roku.

Nowe inwestycje w rynek nieruchomości osiągnęły w Chinach poziom 3.127 miliardów CNY, w okresie styczeń – listopad, co stanowi wzrost o 17,8 procent w porównaniu do tego samego okresu z zeszłego roku. Jednak wielkość nowych kredytów udzielanych przez banki wzrosła w tej branży o ponad 40 procent.

Źródło: CNN
onet.pl

Nowa polityka jest pierwszą konkretną odpowiedzią Pekinu na wzrastające obawy, że na rynku nieruchomości powstało niczym nie poparte złudzenie, powszechnie nazywane „bańka”. Obawy związane z jej powstaniem były w ostatnich tygodniach podnoszone przez wielu komentatorów w Chinach, wśród nich przez najważniejszych deweloperów.

Ceny mieszkań w 70 największych miastach wzrosły w listopadzie o 5,7 procent w stosunku rocznym, przyspieszając z 3,9 procentowego rocznego wzrostu w październiku.

W sumie ceny od października do listopada w stosunku miesięcznym wzrosły o 1,2 procent.

Nowa polityka podatkowa wymaga, aby każdy, kto sprzedaje mieszkanie lub dom na rynku wtórnym, w ciągu pięciu lat od jego zakupu, zapłacił podatek od sprzedaży, wynoszący 5,5 procent, rozciągając ten obowiązek nawet o dwa lata wstecz.

Nowa polityka, mająca w zamiarze ograniczyć podbijanie cen mieszkań przez spekulantów, w zasadzie przywróciła sytuację, która panowała na rynku rok temu, zanim rząd wprowadził serię preferencyjnych rozwiązań, aby rozruszać zastany rynek nieruchomości.

Według Ha Jiminga, głównego ekonomisty CICC, chińskiego banku inwestycyjnego, „samodzielnie działanie to jest częściowym odwróceniem rządowej polityki stymulacyjnej, ale wysyła również ważny sygnał na rynek, że rząd chce zachęcić kupujących mieszkania do zamieszkania, a stara się ograniczyć popyt spekulacyjny”.

Rząd jest jednak wyraźnie ostrożny w podejmowaniu zdecydowanych kroków na rynku nieruchomości, który był motorem chińskiego wzrostu ekonomicznego przez większość tej dekady i stanowił siłę napędową szybko rozwijających się branż, takich jak produkcja cementu, stali, samochodów, czy wyposażenia domów.

Ceny nieruchomości w Twojej okolicy

„Zakładamy, że jeśli podjęte kroki okażą się zbyt surowe i doprowadzą do szybkiego spadku ilości transakcji na rynku nieruchomości, do poziomu z końca zeszłego roku, to chiński PKB może spaść do 6 procent, a tego rząd z pewnością nie chce osiągnąć” – dodał Ha.

Inne działania stymulacyjne, jak na przykład mniejsze wymogi, co do wkładu własnego i niższe oprocentowanie dla kupujących pierwszy raz, pozostaną w mocy – stwierdzili analitycy.

„Obecnie oczekujemy, że preferencyjna polityka będzie kontynuowana”, powiedział Toni Ho, analityk rynku nieruchomości w Bocom International. „Rząd centralny przyjął politykę oczekiwania na rozwój sytuacji, jednocześnie próbując uspokoić nastroje opinii publicznej”.

Chińscy przywódcy zobowiązali się również do zwiększenia wsparcia dla powstawania nowych, tanich mieszkań w dużych miastach.

Analitycy twierdzą, że polityka stymulacyjna rządu pomogła w ożywieniu załamującej się sprzedaży mieszkań i podniesieniu cen w tym roku, ale poważniejszym czynnikiem napędzającym potencjalną bańkę jest szybki wzrost krajowej podaży pieniądza, gdzie nadmierna płynność znajduje ujście na rynku nieruchomości i papierów wartościowych.

Chińskie banki są na drodze do powiększenia akcji kredytowej do 10.000 miliardów CNY (1.462 miliarda USD, 993 miliardów EUR, 899 miliardów GBP) do końca tego roku z około 4.000 miliardów CNY w 2008 roku.

Nowe inwestycje w rynek nieruchomości osiągnęły w Chinach poziom 3.127 miliardów CNY, w okresie styczeń – listopad, co stanowi wzrost o 17,8 procent w porównaniu do tego samego okresu z zeszłego roku. Jednak wielkość nowych kredytów udzielanych przez banki wzrosła w tej branży o ponad 40 procent.

Źródło: CNN
onet.pl

Jak czytamy dalej, dla podatkowego rozliczenia dochodu ze zbycia nieruchomości istotny jest moment jej nabycia. Pojawia się pytanie, jak rozliczyć dochód ze zbycia domu otrzymanego w drodze darowizny w 2006 r., który w 2007 r. został włączony do majątku małżeńskiego w drodze umowy rozszerzającej wspólność majątkową. Według ekspertów w opisanym przypadku za datę nabycia przyjmujemy datę otrzymania darowizny, gdyż, co znajduje potwierdzenie w interpretacjach organów podatkowych, umowa o rozszerzeniu wspólności majątkowej nie kreuje nowej daty nabycia domu.

 

Źródło: „Dziennik Gazeta Prawna”

Jak czytamy dalej, dla podatkowego rozliczenia dochodu ze zbycia nieruchomości istotny jest moment jej nabycia. Pojawia się pytanie, jak rozliczyć dochód ze zbycia domu otrzymanego w drodze darowizny w 2006 r., który w 2007 r. został włączony do majątku małżeńskiego w drodze umowy rozszerzającej wspólność majątkową. Według ekspertów w opisanym przypadku za datę nabycia przyjmujemy datę otrzymania darowizny, gdyż, co znajduje potwierdzenie w interpretacjach organów podatkowych, umowa o rozszerzeniu wspólności majątkowej nie kreuje nowej daty nabycia domu.

 

Źródło: „Dziennik Gazeta Prawna”

W dalszym ciągu miał miejsce spadek aktywności inwestorów w zakresie nowych inwestycji mieszkaniowych. W ciągu jedenastu miesięcy br. rozpoczęto budowę 134 511 mieszkań, tj. o 19,8% mniej niż w analogicznym okresie ub. roku. Liczba wydanych pozwoleń zmniejszyła się natomiast w porównaniu z okresem styczeń-listopad ub. roku do 164 195 mieszkań, tj. o 23,5%.

Największy udział w przyroście nowych zasobów mieszkaniowych mieli deweloperzy, którzy w okresie styczeń-listopad 2009 r. oddali 66 016 mieszkań, tj. o 17,5% więcej niż w ub. roku, co stanowiło 46,1% ogólnej liczby mieszkań oddanych do użytkowania. W ciągu jedenastu miesięcy br. inwestorzy ci rozpoczęli budowę 40 014 mieszkań, tj. o 37,5% mniej niż w 2008 r. Spadła również liczba mieszkań, na których budowę uzyskali oni pozwolenie - do 57 886, tj. o 38,9 %.

Inwestorzy indywidualni wybudowali 63 510 mieszkań (o 3,4% mniej niż przed rokiem). W tej grupie inwestorów spadek zainteresowania uzyskiwaniem pozwoleń i rozpoczynaniem nowych inwestycji mieszkaniowych był najmniejszy spośród wszystkich inwestorów. Uzyskali oni pozwolenia na budowę 95 031  mieszkań  i  rozpoczęli  budowę 86 374 mieszkań, tj. odpowiednio  o 9,5% i o 7,0% mniej w stosunku do jedenastu miesięcy 2008 r.

Spółdzielnie mieszkaniowe w okresie jedenastu miesięcy 2009 r. oddały do użytkowania 6 709 mieszkań, tj. o 13,4% mniej niż przed rokiem. Liczba uzyskanych przez spółdzielnie mieszkaniowe pozwoleń i rozpoczętych mieszkań była również mniejsza odpowiednio o 31,7% i o 29,5%.

Pozostali inwestorzy (budownictwo komunalne, społeczne czynszowe i zakładowe) oddali do użytkowania w ciągu jedenastu miesięcy 2009 r. łącznie 7 082 mieszkania, tj. o 25,3% więcej niż w ub. roku, a ich udział w ogólnej liczbie mieszkań oddanych do użytkowania był wyższy niż przed rokiem i wyniósł 4,9%. W okresie styczeń – listopad  w budownictwie komunalnym oddano do użytkowania 3  541 mieszkań, tj. o 43,6% więcej niż przed rokiem, społecznym czynszowym – 2 949 (o 7,2% więcej) i zakładowym – 592 (o 35,8% więcej). Spadła natomiast o 21,5% liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto w 2009 r. oraz o 19,6% liczba mieszkań, na budowę których uzyskano pozwolenia.

W okresie styczeń-listopad br. wzrost liczby mieszkań oddanych do użytkowania odnotowano w siedmiu województwach, największy w województwie dolnośląskim – o 26,4% i małopolskim – o 24,9%. W województwie mazowieckim wybudowano o 10,9% mieszkań więcej niż przed rokiem (tj. oddano 35 107 mieszkań). W pozostałych województwach oddano do użytkowania mniej mieszkań niż w ciągu jedenastu miesięcy ub. roku, w tym w województwie warmińsko-mazurskim - o 31,7%, świętokrzyskim – o 15,8%, lubelskim – o10,7%.
 
[1] Dane meldunkowe - mogą ulec zmianie po opracowaniu sprawozdań kwartalnych
[2] zakładowe, komunalne, społeczne czynszowe.
Portal Informacyjny GUS

kg

W dalszym ciągu miał miejsce spadek aktywności inwestorów w zakresie nowych inwestycji mieszkaniowych. W ciągu jedenastu miesięcy br. rozpoczęto budowę 134 511 mieszkań, tj. o 19,8% mniej niż w analogicznym okresie ub. roku. Liczba wydanych pozwoleń zmniejszyła się natomiast w porównaniu z okresem styczeń-listopad ub. roku do 164 195 mieszkań, tj. o 23,5%.

Największy udział w przyroście nowych zasobów mieszkaniowych mieli deweloperzy, którzy w okresie styczeń-listopad 2009 r. oddali 66 016 mieszkań, tj. o 17,5% więcej niż w ub. roku, co stanowiło 46,1% ogólnej liczby mieszkań oddanych do użytkowania. W ciągu jedenastu miesięcy br. inwestorzy ci rozpoczęli budowę 40 014 mieszkań, tj. o 37,5% mniej niż w 2008 r. Spadła również liczba mieszkań, na których budowę uzyskali oni pozwolenie - do 57 886, tj. o 38,9 %.

Inwestorzy indywidualni wybudowali 63 510 mieszkań (o 3,4% mniej niż przed rokiem). W tej grupie inwestorów spadek zainteresowania uzyskiwaniem pozwoleń i rozpoczynaniem nowych inwestycji mieszkaniowych był najmniejszy spośród wszystkich inwestorów. Uzyskali oni pozwolenia na budowę 95 031  mieszkań  i  rozpoczęli  budowę 86 374 mieszkań, tj. odpowiednio  o 9,5% i o 7,0% mniej w stosunku do jedenastu miesięcy 2008 r.

Spółdzielnie mieszkaniowe w okresie jedenastu miesięcy 2009 r. oddały do użytkowania 6 709 mieszkań, tj. o 13,4% mniej niż przed rokiem. Liczba uzyskanych przez spółdzielnie mieszkaniowe pozwoleń i rozpoczętych mieszkań była również mniejsza odpowiednio o 31,7% i o 29,5%.

Pozostali inwestorzy (budownictwo komunalne, społeczne czynszowe i zakładowe) oddali do użytkowania w ciągu jedenastu miesięcy 2009 r. łącznie 7 082 mieszkania, tj. o 25,3% więcej niż w ub. roku, a ich udział w ogólnej liczbie mieszkań oddanych do użytkowania był wyższy niż przed rokiem i wyniósł 4,9%. W okresie styczeń – listopad  w budownictwie komunalnym oddano do użytkowania 3  541 mieszkań, tj. o 43,6% więcej niż przed rokiem, społecznym czynszowym – 2 949 (o 7,2% więcej) i zakładowym – 592 (o 35,8% więcej). Spadła natomiast o 21,5% liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto w 2009 r. oraz o 19,6% liczba mieszkań, na budowę których uzyskano pozwolenia.

W okresie styczeń-listopad br. wzrost liczby mieszkań oddanych do użytkowania odnotowano w siedmiu województwach, największy w województwie dolnośląskim – o 26,4% i małopolskim – o 24,9%. W województwie mazowieckim wybudowano o 10,9% mieszkań więcej niż przed rokiem (tj. oddano 35 107 mieszkań). W pozostałych województwach oddano do użytkowania mniej mieszkań niż w ciągu jedenastu miesięcy ub. roku, w tym w województwie warmińsko-mazurskim - o 31,7%, świętokrzyskim – o 15,8%, lubelskim – o10,7%.
 
[1] Dane meldunkowe - mogą ulec zmianie po opracowaniu sprawozdań kwartalnych
[2] zakładowe, komunalne, społeczne czynszowe.
Portal Informacyjny GUS

kg

Ceny dopasowane do portfela?

Od 3 miesięcy na Śląsku obserwuje się stabilizację na rynku nieruchomości. Notowany od końca sierpnia wzrost sprzedaży w wielu firmach deweloperskich utrzymuje się, a klienci chętniej niż latem zaglądają do biur sprzedaży. Także ceny nieruchomości zaczynają się stabilizować. Coraz częściej mówi się także o dopasowaniu cen oferowanych przez deweloperów do oczekiwań nabywców, natomiast nieznaczne spadki ocenia się, jako kosmetyczne. Dziś średnia cena z oferty dewelopera na Śląsku to 4902 zł - wynika z listopadowego raportu redNet Consulting.



- Faktycznie od pewnego czasu sytuacja na rynku się poprawia, od sierpnia w MK Inwestycje odnotowujemy ruch. W minionym sezonie mieliśmy więcej zapytań ze strony klientów w porównaniu do podobnego okresu w 2008 roku. Ruszyła także sprzedaż. Warto podkreślić, że zbiegło to się z sezonem jesiennym, który na Śląsku zawsze cechuje ożywienie na rynku – mówi Monika Śleziońska dyrektor ds. marketingu i sprzedaży. I dodaje: - Dopiero zbliżające się miesiące i sezon wiosenny w 2010 pokażą jak będzie zachowywał się rynek i czy mamy doczynienia z trwałą poprawą.



Póki co na rynku obserwuje się malejące różnice między ceną znajdującą się w ofercie firm deweloperskich, a ceną, po jakiej mieszkania ostatecznie są sprzedawane. Dziś ta różnica to 7,4%, często mieszcząca się w przedziale indywidualnego rabatu, który jest w stanie udzielić deweloper klientowi. Jeszcze pół roku temu różnica ta była dwucyfrowa.

Zdaniem Śleziońskiej ceny, z którymi obecnie mamy doczynienia to ceny po wszystkich możliwych rabatach i promocjach, które był w stanie udzielić deweloper. - W najbliższych miesiącach nie należy się spodziewać obniżek cen. Malejącą popularnością cieszyć będą się także promocje cenowe deweloperów, pojawią się one tylko w przypadku inwestycji trudno zbywalnych, a także u deweloperów mających problemy finansowe wynikające z minionej sytuacji na rynku – mówi. - Nie oznacza to jednak, że deweloperzy zamykają się na negocjacje z klientem – dodaje Śleziońska.

Wiosna pokaże, co w trawie piszczy

Jak podkreśla katowicki deweloper MK Inwestycje wiosna 2010 będzie najlepszym okresem na zakup domu lub mieszkania, podobnie jak w tym roku dobrym okresem była jesień.  –  Stabilne ceny, a także złagodzenie polityki kredytowej wielu banków sprawiły, że klienci znów zaczęli interesować się ofertami z rynku pierwotnego. W pierwszej kolejności zaczęły sprzedawać się najatrakcyjniejsze lokale na gotowych osiedlach. W przypadku mieszkań lokale 2 i 3 pokojowe, w przypadku domów – domy w zabudowie szeregowej i wolno stojące. Mała liczba nowych inwestycji pod koniec 2008 roku i w 2009 może przyczynić się do znaczącego spadku podaży lokali tego typu w 2010 r. – zauważa Śleziońska. –  A klient będzie nadal poszukiwał przede wszystkim gotowych lokali, bo kryzys nauczył go ostrożności – dodaje.

Ten trend, kupna tego, co gotowe, utrzymuje się na rynku od początku 2009 roku. – Pomimo jasnych sygnałów o stabilizacji i zapowiedzi deweloperów, dotyczących wznowienia budowy nowych lokali, konsument woli przyjść na gotowe – mówi. – Wielu zdało sobie także sprawę także z tego, że kolejne inwestycje mieszkaniowe na Śląsku gotowe będą dopiero z końcem 2010 i 2011, i nie ma sensu czekać, bo w tej chwili w sprzedaży są najciekawsze lokale – dodaje Śleziońska.


   
Także na gotowe Osiedle Zagajnik w Katowicach – Zarzeczu coraz częściej przychodzi klient, który nie chce dłużej czekać. – Coraz częściej wracają do nas osoby, które o zakupie domu lub mieszkania myślały już na początku 2009 roku, przez rok rozglądając się po rynku, czekając na lepsze ceny i czasy. Teraz już nie chcą dłużej czekać, bo wiedzą, że na kolejne, nowe lokale na rynku pierwotnym będą musieli poczekać nawet dwa lata – mówi Śleziońska.

„Dziura w ziemi” powróci w 2010?

Jak jednak zauważa Śleziońska, nie tylko to, co gotowe wzbudza zainteresowanie klienta na stabilizującym się rynku. Na Śląski rynek wracają bowiem wizualizacje i plany. – Obserwowana stabilizacja oznacza także powrót deweloperów do wizji, planów inwestycyjnych a także realizacji gotowych projektów. Zaczynają pojawiać się pierwsze sygnały, że wiosną 2010 ruszy na Śląsku wiele frontów budowlanych. Znów może pojawić się tendencja sprzedaży inwestycji na etapie „dziury w ziemi”, ale dotyczyć to będzie przede wszystkim inwestycji, których wciąż brakuje w gotowych ofertach na rynku na przykład luksusowych apartamentów – zauważa Śleziońska.

MK Inwestycje

an

Ceny dopasowane do portfela?

Od 3 miesięcy na Śląsku obserwuje się stabilizację na rynku nieruchomości. Notowany od końca sierpnia wzrost sprzedaży w wielu firmach deweloperskich utrzymuje się, a klienci chętniej niż latem zaglądają do biur sprzedaży. Także ceny nieruchomości zaczynają się stabilizować. Coraz częściej mówi się także o dopasowaniu cen oferowanych przez deweloperów do oczekiwań nabywców, natomiast nieznaczne spadki ocenia się, jako kosmetyczne. Dziś średnia cena z oferty dewelopera na Śląsku to 4902 zł - wynika z listopadowego raportu redNet Consulting.



- Faktycznie od pewnego czasu sytuacja na rynku się poprawia, od sierpnia w MK Inwestycje odnotowujemy ruch. W minionym sezonie mieliśmy więcej zapytań ze strony klientów w porównaniu do podobnego okresu w 2008 roku. Ruszyła także sprzedaż. Warto podkreślić, że zbiegło to się z sezonem jesiennym, który na Śląsku zawsze cechuje ożywienie na rynku – mówi Monika Śleziońska dyrektor ds. marketingu i sprzedaży. I dodaje: - Dopiero zbliżające się miesiące i sezon wiosenny w 2010 pokażą jak będzie zachowywał się rynek i czy mamy doczynienia z trwałą poprawą.



Póki co na rynku obserwuje się malejące różnice między ceną znajdującą się w ofercie firm deweloperskich, a ceną, po jakiej mieszkania ostatecznie są sprzedawane. Dziś ta różnica to 7,4%, często mieszcząca się w przedziale indywidualnego rabatu, który jest w stanie udzielić deweloper klientowi. Jeszcze pół roku temu różnica ta była dwucyfrowa.

Zdaniem Śleziońskiej ceny, z którymi obecnie mamy doczynienia to ceny po wszystkich możliwych rabatach i promocjach, które był w stanie udzielić deweloper. - W najbliższych miesiącach nie należy się spodziewać obniżek cen. Malejącą popularnością cieszyć będą się także promocje cenowe deweloperów, pojawią się one tylko w przypadku inwestycji trudno zbywalnych, a także u deweloperów mających problemy finansowe wynikające z minionej sytuacji na rynku – mówi. - Nie oznacza to jednak, że deweloperzy zamykają się na negocjacje z klientem – dodaje Śleziońska.

Wiosna pokaże, co w trawie piszczy

Jak podkreśla katowicki deweloper MK Inwestycje wiosna 2010 będzie najlepszym okresem na zakup domu lub mieszkania, podobnie jak w tym roku dobrym okresem była jesień.  –  Stabilne ceny, a także złagodzenie polityki kredytowej wielu banków sprawiły, że klienci znów zaczęli interesować się ofertami z rynku pierwotnego. W pierwszej kolejności zaczęły sprzedawać się najatrakcyjniejsze lokale na gotowych osiedlach. W przypadku mieszkań lokale 2 i 3 pokojowe, w przypadku domów – domy w zabudowie szeregowej i wolno stojące. Mała liczba nowych inwestycji pod koniec 2008 roku i w 2009 może przyczynić się do znaczącego spadku podaży lokali tego typu w 2010 r. – zauważa Śleziońska. –  A klient będzie nadal poszukiwał przede wszystkim gotowych lokali, bo kryzys nauczył go ostrożności – dodaje.

Ten trend, kupna tego, co gotowe, utrzymuje się na rynku od początku 2009 roku. – Pomimo jasnych sygnałów o stabilizacji i zapowiedzi deweloperów, dotyczących wznowienia budowy nowych lokali, konsument woli przyjść na gotowe – mówi. – Wielu zdało sobie także sprawę także z tego, że kolejne inwestycje mieszkaniowe na Śląsku gotowe będą dopiero z końcem 2010 i 2011, i nie ma sensu czekać, bo w tej chwili w sprzedaży są najciekawsze lokale – dodaje Śleziońska.


   
Także na gotowe Osiedle Zagajnik w Katowicach – Zarzeczu coraz częściej przychodzi klient, który nie chce dłużej czekać. – Coraz częściej wracają do nas osoby, które o zakupie domu lub mieszkania myślały już na początku 2009 roku, przez rok rozglądając się po rynku, czekając na lepsze ceny i czasy. Teraz już nie chcą dłużej czekać, bo wiedzą, że na kolejne, nowe lokale na rynku pierwotnym będą musieli poczekać nawet dwa lata – mówi Śleziońska.

„Dziura w ziemi” powróci w 2010?

Jak jednak zauważa Śleziońska, nie tylko to, co gotowe wzbudza zainteresowanie klienta na stabilizującym się rynku. Na Śląski rynek wracają bowiem wizualizacje i plany. – Obserwowana stabilizacja oznacza także powrót deweloperów do wizji, planów inwestycyjnych a także realizacji gotowych projektów. Zaczynają pojawiać się pierwsze sygnały, że wiosną 2010 ruszy na Śląsku wiele frontów budowlanych. Znów może pojawić się tendencja sprzedaży inwestycji na etapie „dziury w ziemi”, ale dotyczyć to będzie przede wszystkim inwestycji, których wciąż brakuje w gotowych ofertach na rynku na przykład luksusowych apartamentów – zauważa Śleziońska.

MK Inwestycje

an

Można więc spodziewać się, że tegoroczny wynik będzie zbliżony do rekordowego (2008 r.), kiedy to oddano do użytkowania 165 189 lokali. Obecnie, w ogólnej liczbie nowych mieszkań, deweloperzy przysporzyli 46,1% lokali. Pamiętać jednak należy, że oddawane w tym roku lokale są efektem przeszłych decyzji (sprzed około 2 lat). O kondycji sektora i perspektywach na przyszłość można więc wnioskować dopiero na podstawie informacji o nowo wydanych pozwoleniach na budowę oraz rozpoczętych inwestycjach. Liczby te natomiast malują kolejne lata w szarych barwach. W przeciągu ostatnich jedenastu miesięcy deweloperzy rozpoczęli budowę jedynie 40 014 lokali, co stanowi spadek względem poprzedniego roku o 37,5%. Jeszcze gorzej przedstawia się liczba mieszkań, na które deweloperzy otrzymali pozwolenia. Spadła ona rok do roku o 38,9% i wynosi 57 886.

Przyjmując więc, że na rynku dalej znajduje się około 20 - 30 tysięcy niesprzedanych mieszkań (w tym oddanych do użytkowania), mogłoby się wydawać że ograniczenie nowych inwestycji jest wynikiem naturalnego procesu dostosowawczego na rynku. Należy jednak zauważyć, że obecnie niesprzedane mieszkania stanowią około 15% liczby mieszkań oddanych w tym roku do użytkowania. Spadek produkcji zbliżony do 40% jest więc ograniczeniem nadmiernym. Nie można także zapomnieć, że obecnie podejmowane projekty rzutują najmocniej na podaż w 2011 - 2012 roku, kiedy większość ekonomistów przewiduje ożywienie w gospodarce. Można więc spodziewać się, że we wspomnianym okresie nabywcy nie będą już mieli tak szerokiej oferty nowych mieszkań w atrakcyjnych cenach jak obecnie. O tym, czy powrócą kolejki przed biura sprzedaży deweloperów zdecyduje w głównej mierze realna dynamika płac i podejście banków do kredytowania gospodarstw domowych. 

Bartosz Turek
Analityk Rynku Nieruchomości
Home Broker

js

Można więc spodziewać się, że tegoroczny wynik będzie zbliżony do rekordowego (2008 r.), kiedy to oddano do użytkowania 165 189 lokali. Obecnie, w ogólnej liczbie nowych mieszkań, deweloperzy przysporzyli 46,1% lokali. Pamiętać jednak należy, że oddawane w tym roku lokale są efektem przeszłych decyzji (sprzed około 2 lat). O kondycji sektora i perspektywach na przyszłość można więc wnioskować dopiero na podstawie informacji o nowo wydanych pozwoleniach na budowę oraz rozpoczętych inwestycjach. Liczby te natomiast malują kolejne lata w szarych barwach. W przeciągu ostatnich jedenastu miesięcy deweloperzy rozpoczęli budowę jedynie 40 014 lokali, co stanowi spadek względem poprzedniego roku o 37,5%. Jeszcze gorzej przedstawia się liczba mieszkań, na które deweloperzy otrzymali pozwolenia. Spadła ona rok do roku o 38,9% i wynosi 57 886.

Przyjmując więc, że na rynku dalej znajduje się około 20 - 30 tysięcy niesprzedanych mieszkań (w tym oddanych do użytkowania), mogłoby się wydawać że ograniczenie nowych inwestycji jest wynikiem naturalnego procesu dostosowawczego na rynku. Należy jednak zauważyć, że obecnie niesprzedane mieszkania stanowią około 15% liczby mieszkań oddanych w tym roku do użytkowania. Spadek produkcji zbliżony do 40% jest więc ograniczeniem nadmiernym. Nie można także zapomnieć, że obecnie podejmowane projekty rzutują najmocniej na podaż w 2011 - 2012 roku, kiedy większość ekonomistów przewiduje ożywienie w gospodarce. Można więc spodziewać się, że we wspomnianym okresie nabywcy nie będą już mieli tak szerokiej oferty nowych mieszkań w atrakcyjnych cenach jak obecnie. O tym, czy powrócą kolejki przed biura sprzedaży deweloperów zdecyduje w głównej mierze realna dynamika płac i podejście banków do kredytowania gospodarstw domowych. 

Bartosz Turek
Analityk Rynku Nieruchomości
Home Broker

js

Na rynku wciąż utrzymują się jednak znaczne dysproporcje między ofertami poszczególnych banków. Najniższa marża wynosi bowiem jedynie 1,35%, przy której oprocentowanie kredytu wynosi 5,54%. Wysokość maksymalnej marży spadła w grudniu do poziomu 4,5% z 4,8% w listopadzie.  W rezultacie najwyższe oprocentowanie kredytu z naszego przykładu wynosi obecnie 8,85%. Rata opisanego wcześniej kredytu może więc wynieść od 1710 zł do 2381 zł.
 
...pełny raport w załączniku

Autor: Jarosław Sadowski
Expander – Niezależny Doradca Finansowy

Szybko.pl i Expander

jn

Na rynku wciąż utrzymują się jednak znaczne dysproporcje między ofertami poszczególnych banków. Najniższa marża wynosi bowiem jedynie 1,35%, przy której oprocentowanie kredytu wynosi 5,54%. Wysokość maksymalnej marży spadła w grudniu do poziomu 4,5% z 4,8% w listopadzie.  W rezultacie najwyższe oprocentowanie kredytu z naszego przykładu wynosi obecnie 8,85%. Rata opisanego wcześniej kredytu może więc wynieść od 1710 zł do 2381 zł.
 
...pełny raport w załączniku

Autor: Jarosław Sadowski
Expander – Niezależny Doradca Finansowy

Szybko.pl i Expander

jn

Zniknie Rodzina na Swoim?
W ostatnim czasie dosyć sporo mówiono o zlikwidowaniu programu Rodzina na Swoim, tak się jednak na razie nie stanie. Program rządowy będzie stopniowo wygaszany, by później samoistnie zmniejszyła się liczba zainteresowanych nim osób. Już w przyszłym roku ma być obniżony pułap cen mieszkań, którego nie wolno przekroczyć, jeśli chce się dostać dopłatę. Tym sposobem rząd chce wrócić do poziomu z roku 2008 roku gdzie tylko nieliczne mieszkania podlegały dopłatom. Dopuszczalna cena nie przekroczy o więcej niż 30 % średnich kosztów budowy dla danego województwa. Pod koniec 2009 roku było to 40%.

Po zmianach, które wprowadzili wojewodowie w październiku 2009 osoby zainteresowane zakupem mieszkań w programie rządowym mogły wybierać z pośród znacznie większej ilości mieszkań. Wiadomym jest, że w dobie kryzysu, o którym było tak głośno, ludzie liczą się z każdą wydawaną złotówką. Rodzina na Swoim była w tym przypadku dźwignią napędzającą rynek. Ludzie częściej decydowali się na zakup mieszkania wiedząc, że Skarb Państwa pomoże im w spłacie części odsetek od kredytu. Wawel Service postawił na tanie budownictwo, więc już przed październikowym podniesieniem pułapu cenowego nasze mieszkania były dostępne w kredycie preferencyjnym i zapewne także po nowelizacjach w nadchodzącym roku niewiele w tej kwestii się zmieni – mówi Bartłomiej Rzepa, Prezes Wawel Service.

Obniżenie maksymalnej ceny metra kwadratowego, do której można uzyskać dofinansowanie, niewątpliwie ograniczy możliwość wyboru potencjalnym nabywcom. Do łask wrócą tańsze mieszkania w dalszej odległości od centrum.  Możliwe jest również, że  w gminach sąsiadujących z miastami wojewódzkimi limit zostanie zwiększony.

Wykluczony rynek wtórny
Projekty zmian zakładają wyłączenie z programu na trzy lata rynku wtórnego. Państwo będzie umożliwiało otrzymanie dopłat do spłaty części odsetek od kredytu tylko w przypadku zakupu nowego mieszkania czy budowy domu.  Budzi to niemałe kontrowersje. Statystyki pokazują, że ponad połowa osób korzystających z programu Rodzina na Swoim nabywa mieszkania właśnie na rynku wtórnym.

Dla deweloperów jest to oczywiście bardzo dobre rozwiązanie i ogromna szansa na zwiększenie sprzedaży. Nabywcy będą mieli do wyboru albo zdecydowanie się na zakup nowego mieszkania, albo zakup nieruchomości z rynku wtórnego, gdzie dopłaty nie otrzymają. Przy rynku pierwotnym znaczenie będzie miała cena i metraż, więc deweloperzy pragnący wykorzystać zmiany w programie będą musieli wziąć to pod uwagę i dostosować odpowiednio swoje inwestycje. Jeżeli firmy deweloperskie nie uwzględnią zmian rządowych, wykluczających rynek wtórny, ilość mieszkań dostępnych z dopłatą będzie tak niewielka, że Rodzina na Swoim może umrzeć tzw. śmiercią naturalną – mówi Bartłomiej Rzepa.

Single na Swoim
Osoby samotne, czy też żyjące w niesformalizowanych związkach, będą mogły w nadchodzącym roku nabyć mieszkania z dopłatą.

Prowadząc rozmowy z klientami nieraz słyszeliśmy zapytania o dopłaty dla tzw. singli. Jesteśmy przekonani, że kredyty preferencyjne dla tej grupy beneficjentów cieszyłby się ogromną popularnością – mówi Prezes Wawel Service.

Ministerstwo Infrastruktury wychodzi z założenia, że potrzeby mieszkaniowe osób niezamężnych są inne niż rodzin, w związku z czym w przypadku tej grupy do dofinansowania kwalifikowałyby się mieszkania których powierzchnia wynosiłaby nie 50 mkw, ale maksymalnie 30 mkw. 

Oczywiście tego typu zmiany będą wymagały od deweloperów dostosowania oferty. Teraz najbardziej brakuje mieszkań rodzinnych - dwu i trzypokojowych, a w momencie wejścia w życie programu dla singli firmy deweloperskie będą musiały postawić również na niewielkie mieszkania jednopokojowe – dodaje Rzepa.

Powrócą Towarzystwa Budownictwa Społecznego
Nowością która może wejść w życie już niebawem będzie program, w ramach którego państwo będzie poręczać kredyty na budowę czynszówek TBS-om, spółdzielniom i firmom deweloperskim. By móc skorzystać z programu najemca musiałby wpłacić zaliczkę w wysokości 30 % ceny mieszkania, a resztę dopłacić w ciągu dziesięciu lat. Oczywiście dotyczy to osób które zdecydują się na wykup mieszkania. Jeśli zrezygnują z tej możliwości, odzyskają swój wkład odpowiednio zwaloryzowany. Rynek wynajmu mieszkań w Polsce nie jest zbyt rozwinięty więc pomysł przeznaczenia środków na rozwój tej części rynku wydaje się być bardzo dobry. Wynajem mieszkania, które później można wykupić rozwiązałby problem mieszkaniowy części osób, których w danym momencie nie stać na zakup nieruchomości.

Sytuacja na rynku stabilizuje się, zapominamy o kryzysie makroekonomicznym, a zapotrzebowanie na nieruchomości mieszkaniowe wzrasta.  Początek roku 2010 może okazać się bardzo dobrym okresem na rynku nieruchomości. Ceny mieszkań przestały się wahać, a materiały budowlane stały się tańsze w związku z czym wielu ludzi deklaruje zakup mieszkania właśnie w pierwszym kwartale 2010. Wpływ na ten segment rynku będą miały nie tylko zmiany deklarowane przez Ministerstwo Infrastruktury, ale także polityka kredytowa banków, które już pod koniec 2009 roku rozpoczęły obniżanie swoich marży, dzięki czemu koszty zakupu nieruchomości na kredyt znacząco spadły.

Źródło: Wawel Service

an

Zniknie Rodzina na Swoim?
W ostatnim czasie dosyć sporo mówiono o zlikwidowaniu programu Rodzina na Swoim, tak się jednak na razie nie stanie. Program rządowy będzie stopniowo wygaszany, by później samoistnie zmniejszyła się liczba zainteresowanych nim osób. Już w przyszłym roku ma być obniżony pułap cen mieszkań, którego nie wolno przekroczyć, jeśli chce się dostać dopłatę. Tym sposobem rząd chce wrócić do poziomu z roku 2008 roku gdzie tylko nieliczne mieszkania podlegały dopłatom. Dopuszczalna cena nie przekroczy o więcej niż 30 % średnich kosztów budowy dla danego województwa. Pod koniec 2009 roku było to 40%.

Po zmianach, które wprowadzili wojewodowie w październiku 2009 osoby zainteresowane zakupem mieszkań w programie rządowym mogły wybierać z pośród znacznie większej ilości mieszkań. Wiadomym jest, że w dobie kryzysu, o którym było tak głośno, ludzie liczą się z każdą wydawaną złotówką. Rodzina na Swoim była w tym przypadku dźwignią napędzającą rynek. Ludzie częściej decydowali się na zakup mieszkania wiedząc, że Skarb Państwa pomoże im w spłacie części odsetek od kredytu. Wawel Service postawił na tanie budownictwo, więc już przed październikowym podniesieniem pułapu cenowego nasze mieszkania były dostępne w kredycie preferencyjnym i zapewne także po nowelizacjach w nadchodzącym roku niewiele w tej kwestii się zmieni – mówi Bartłomiej Rzepa, Prezes Wawel Service.

Obniżenie maksymalnej ceny metra kwadratowego, do której można uzyskać dofinansowanie, niewątpliwie ograniczy możliwość wyboru potencjalnym nabywcom. Do łask wrócą tańsze mieszkania w dalszej odległości od centrum.  Możliwe jest również, że  w gminach sąsiadujących z miastami wojewódzkimi limit zostanie zwiększony.

Wykluczony rynek wtórny
Projekty zmian zakładają wyłączenie z programu na trzy lata rynku wtórnego. Państwo będzie umożliwiało otrzymanie dopłat do spłaty części odsetek od kredytu tylko w przypadku zakupu nowego mieszkania czy budowy domu.  Budzi to niemałe kontrowersje. Statystyki pokazują, że ponad połowa osób korzystających z programu Rodzina na Swoim nabywa mieszkania właśnie na rynku wtórnym.

Dla deweloperów jest to oczywiście bardzo dobre rozwiązanie i ogromna szansa na zwiększenie sprzedaży. Nabywcy będą mieli do wyboru albo zdecydowanie się na zakup nowego mieszkania, albo zakup nieruchomości z rynku wtórnego, gdzie dopłaty nie otrzymają. Przy rynku pierwotnym znaczenie będzie miała cena i metraż, więc deweloperzy pragnący wykorzystać zmiany w programie będą musieli wziąć to pod uwagę i dostosować odpowiednio swoje inwestycje. Jeżeli firmy deweloperskie nie uwzględnią zmian rządowych, wykluczających rynek wtórny, ilość mieszkań dostępnych z dopłatą będzie tak niewielka, że Rodzina na Swoim może umrzeć tzw. śmiercią naturalną – mówi Bartłomiej Rzepa.

Single na Swoim
Osoby samotne, czy też żyjące w niesformalizowanych związkach, będą mogły w nadchodzącym roku nabyć mieszkania z dopłatą.

Prowadząc rozmowy z klientami nieraz słyszeliśmy zapytania o dopłaty dla tzw. singli. Jesteśmy przekonani, że kredyty preferencyjne dla tej grupy beneficjentów cieszyłby się ogromną popularnością – mówi Prezes Wawel Service.

Ministerstwo Infrastruktury wychodzi z założenia, że potrzeby mieszkaniowe osób niezamężnych są inne niż rodzin, w związku z czym w przypadku tej grupy do dofinansowania kwalifikowałyby się mieszkania których powierzchnia wynosiłaby nie 50 mkw, ale maksymalnie 30 mkw. 

Oczywiście tego typu zmiany będą wymagały od deweloperów dostosowania oferty. Teraz najbardziej brakuje mieszkań rodzinnych - dwu i trzypokojowych, a w momencie wejścia w życie programu dla singli firmy deweloperskie będą musiały postawić również na niewielkie mieszkania jednopokojowe – dodaje Rzepa.

Powrócą Towarzystwa Budownictwa Społecznego
Nowością która może wejść w życie już niebawem będzie program, w ramach którego państwo będzie poręczać kredyty na budowę czynszówek TBS-om, spółdzielniom i firmom deweloperskim. By móc skorzystać z programu najemca musiałby wpłacić zaliczkę w wysokości 30 % ceny mieszkania, a resztę dopłacić w ciągu dziesięciu lat. Oczywiście dotyczy to osób które zdecydują się na wykup mieszkania. Jeśli zrezygnują z tej możliwości, odzyskają swój wkład odpowiednio zwaloryzowany. Rynek wynajmu mieszkań w Polsce nie jest zbyt rozwinięty więc pomysł przeznaczenia środków na rozwój tej części rynku wydaje się być bardzo dobry. Wynajem mieszkania, które później można wykupić rozwiązałby problem mieszkaniowy części osób, których w danym momencie nie stać na zakup nieruchomości.

Sytuacja na rynku stabilizuje się, zapominamy o kryzysie makroekonomicznym, a zapotrzebowanie na nieruchomości mieszkaniowe wzrasta.  Początek roku 2010 może okazać się bardzo dobrym okresem na rynku nieruchomości. Ceny mieszkań przestały się wahać, a materiały budowlane stały się tańsze w związku z czym wielu ludzi deklaruje zakup mieszkania właśnie w pierwszym kwartale 2010. Wpływ na ten segment rynku będą miały nie tylko zmiany deklarowane przez Ministerstwo Infrastruktury, ale także polityka kredytowa banków, które już pod koniec 2009 roku rozpoczęły obniżanie swoich marży, dzięki czemu koszty zakupu nieruchomości na kredyt znacząco spadły.

Źródło: Wawel Service

an

W 2009 r. zakończyły się cykle inwestycyjne kilkunastu obiektów o bardzo wysokim standardzie. Na biurowej mapie Krakowa pojawiły się m.in. budynki Centrum Biurowego Kazimierz, Diamante, Etiuda, CBL II, Portus, Meduza, Mix Nieruchomości, Azbud. W sumie 59 tys. m kw. nowoczesnej powierzchni biurowej, a razem z Zabierzowem, którego w tym segmencie nie można oddzielić od Krakowa - aż 91 tys. m kw.

To bardzo dużo, zważywszy że w Krakowie jest obecnie 350 tys. m kw. nowoczesnej powierzchni biurowej. W kraju pod tym względem stolica Małopolski ustępuje tylko Warszawie.

Kraków, stwarzając odpowiednie warunki do działalności firm, stał się w ostatnich latach europejskim liderem w dziedzinie obsługi biznesu. Na ulokowanie swoich centrów usługowych w tym mieście zdecydowały się m.in. takie firmy, jak Electrolux, Philip Morris, Shell, Capgemini, IBM, czy Hewitt Associates.

PAP (przegląd prasy)
onet.pl

W 2009 r. zakończyły się cykle inwestycyjne kilkunastu obiektów o bardzo wysokim standardzie. Na biurowej mapie Krakowa pojawiły się m.in. budynki Centrum Biurowego Kazimierz, Diamante, Etiuda, CBL II, Portus, Meduza, Mix Nieruchomości, Azbud. W sumie 59 tys. m kw. nowoczesnej powierzchni biurowej, a razem z Zabierzowem, którego w tym segmencie nie można oddzielić od Krakowa - aż 91 tys. m kw.

To bardzo dużo, zważywszy że w Krakowie jest obecnie 350 tys. m kw. nowoczesnej powierzchni biurowej. W kraju pod tym względem stolica Małopolski ustępuje tylko Warszawie.

Kraków, stwarzając odpowiednie warunki do działalności firm, stał się w ostatnich latach europejskim liderem w dziedzinie obsługi biznesu. Na ulokowanie swoich centrów usługowych w tym mieście zdecydowały się m.in. takie firmy, jak Electrolux, Philip Morris, Shell, Capgemini, IBM, czy Hewitt Associates.

PAP (przegląd prasy)
onet.pl

W okresie styczeń-listopad br. liczba pozwoleń na budowę spadła o 23,5% do 164.195 szt.

W listopadzie (w ujęciu rocznym) liczba pozwoleń spadła we wszystkich kategoriach, w tym w przypadku mieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem odnotowano spadek o 25,2% do 4.272 szt., a w budownictwie indywidualnym - o 0,6% do 6.743 szt.

Liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto w listopadzie, wyniosła 10.276 szt., co oznacza spadek o 28,6% m/m, ale wzrost w ujęciu rocznym o 16,8%. W okresie styczeń-listopad spadek wyniósł 19,8% do 134.511 mieszkań.

W listopadzie oddano do użytkowania 14.792 mieszkania, czyli o 8,2% więcej niż przed miesiącem i o 22,9% więcej niż przed rokiem, podał też GUS. W okresie styczeń-listopad liczba mieszkań oddanych do użytku wyniosła 143317 szt., co oznacza wzrost o 5,9%.

"Największy udział w przyroście nowych zasobów mieszkaniowych mieli deweloperzy, którzy w okresie styczeń-listopad 2009 r. oddali 66 016 mieszkań, tj. o 17,5% więcej niż w ub. roku, co stanowiło 46,1% ogólnej liczby mieszkań oddanych do użytkowania. W ciągu jedenastu miesięcy br. inwestorzy ci rozpoczęli budowę 40 014 mieszkań, tj. o 37,5% mniej niż w 2008 r. Spadła również liczba mieszkań, na których budowę uzyskali oni pozwolenie - do 57 886, tj. o 38,9 %" - napisał GUS w komunikacie.

Źródło: ISB